风财讯报道 8月17日，中国海外宏洋（00081.HK）召开2022年中期业绩发布会，董事局主席庄勇、行政总裁杨林等出席会议。管理层对公司业绩、市场情况、二三四线城市发展规划、收并购等问题进行了回答。

以下为业绩会实录部分：

Q：如何看待今年整体市场情况，下半年至年底是否会恢复，具体恢复到什么水平？

A：在我个人看来，我始终觉得还是总体而言充满了一定的不确定性，但是在不确定性当中也有机会，就是危和机并存。

一方面当前这个市场是非常的低迷，但另外一方面国家层面、政府层面在不断的出台相应的政策，无论是流动性的不断地宽松，还是地方政府的一城一策等等，这些都是期望这个行业能够逐步向好。

在这过程当中需要有一个信心和预期的恢复过程。在这种情况下，我们只能做好最好的自己，把能够确定做好的事情去做好。

对于未来，总体充满不确定性。五六月市场在恢复，希望七八月稳步向上，但断供潮打断节奏，加上疫情多点散发，对市场有干扰。

中海宏洋会一贯坚持去年下半年开始的方针：敏捷应对，积极管理，量价平衡。低迷情况下确保企业安全运行，以多套方案积极应对。

今年市场情况比年初判断有差异，目前市场观望气氛比较重。

相信到年底前会逐步有企稳的过程。支持的政策在5月开始释放，效应会逐步体现。希望能恢复到去年下半年的水平，价格企稳，成交量比今年上半年有30%的提升。

Q：如何看待所布局的二三四线的城市发展，未来是否这些城市还有需求和购买力？

A：我们所布局的二三四线城市在这一轮回调当中接受的冲击确实非常大，回调的力度也是比起一线城市和二线城市要大很多。

分两方面看，一是竞争格局由城市量级和强度共同决定，能级差、强度弱。

之前在南宁两年多拿不到地，因为一线拿不到地，下沉二线或三线，三线城市之前也是竞争红海。

但在这一轮回调过程中，竞争强度降低，投资机会出现，比如南宁、银川，拿地的质量明显感觉比过往的时候高了很多。

二是，未来如何发展，二三四线城市存在结构性机会，中海宏洋坚持的三个主流：中心位置、优质地块和优质配套，机会始终存在。

中海宏洋深耕这些城市，对其特点、人群非常了解。在这些城市品质做好，跟政府关系良好，拥有更多投资机会、信赖的客户。

去年下半年和今年上半年中，中海宏洋积极和政府互动，解决了过往的的历史遗留问题。

虽然深处二三四线，但积极努力后有机会。这些城市有较强购买力，尤其对中海情有独钟。

Q：结算毛利下滑原因？毛利率指引？

A：原因很多，主要还是受近几年的房地产调控制的影响，土地市场竞争比较激烈。

另一方面是建设成本的上涨。中海宏洋对前80房企毛利统计发现，行业平均结算毛利率15.2%，相对2020年下降比例很大。

很难讲今后结算毛利指引，但有信心毛利在行业平均水平以上。

Q：净借贷比例上升，新增借贷的构成是什么？公司未来是否有融资计划？

A：净借贷比从去年年底35.6%上升到46.9%，有息负债从去年年底452亿元增加到今年上半年的480亿元。扣除人民币汇率8亿元的影响，净增有息负债20亿元，负债规模控制得较好。

上半年新增借贷主要构成：

并购贷5.5亿元，7年期，年利率3.7%。境内开发贷是大头12.8亿元，绝大部分期限3年以上，利率4.5%。香港银行贷款20.6亿港元。

上半年新增融资96.68亿元，归还76亿元，净增20亿元。

下半年包括未来会尝试在境内公开市场发公司债、信用债。有并购贷、传统开发贷的规划方向。期望融资结构上，用低利率融资置换高利率融资，时间长的置换时间短的。

Q：上半年影响公司销售的主要原因是什么？

A：主要原因是去年9月开始总体行业下行态势影响，到今年上半年还在持续演变。

第二个就是市场观望的情绪还在不断演化。这里面一方面是因为疫情3年，对服务行业影响大，就业收入预期导致原本置业人群计划推迟，甚至是终止。

另一方面是因为疫情，影响销售节奏。吉林市上半年4–5个月处在封控，近期有义乌等，都影响正常推货节奏。

过程中伴随着同行的压力，暴雷，降价，停工，加重置业者对市场观望的气氛。

1-7月全国百城成交数据，总体下降47.3%，一线下降36.7%，二线48.5%，三线下降48.6%。公司布局除了结构问题外，下降比例也跟这个比较吻合。

相信随着疫情逐步趋稳，经济回升，置业需求会有进一步回升，下半年成交量上会有提升。

Q：上半年拿地数量和金额较去年同期下降，原因是什么？

A：一方面是出于公司安全运行谨慎的要求，保持在手现金在历史高位，谨慎考量。

二是机会不断涌现。优中选优，等待好机会，从容拿地质量更高。

不会为了扩大拿地规模去做这些事情。坚持稳健运行，高质量拿地的原则和要求，两者进行平衡和结合。

Q：是否会多做收并购？是否有新的进展？

A：今年3月，成功实现对部分项目的部分股权或全部股权的收购。

前后跟进100块土地的收并购，没有落地。主要原因：

一是，谈的过程中出让方不愿意折让。

二是，出于风险的把控。

三是，与公开出让土地比较，公开市场拿地更加简单直接，不亚于收并购。

两条腿走路，哪个回报高选哪个。

Q：是否有发展商业项目的计划？当前招商和出租率方面是否有很大的影响？

A：按年初的计划推动，今年商业收入预计3亿以上，跟去年持平。

招商和出租率方面多少受到一些影响，但优质项目影响较小。

Q：上半年有没有遇到未能交付的项目？

A：去年下半年对今年工作铺排时候，当时重要工作就是保交付。当时想到会受到同行影响。

今年是中海宏洋的交付大年，内部管理、完善体系、客户满意度提升的作用在体现。上半年346万平方顺利交付，当中一大部分是完美交付。

中海宏洋内部把交付分为：遗憾交付、顺利交付、完美交付。内部和城市公司项目都有考核，带问题交付要处罚，完美交付会奖励。

下半年还有很大的交付量，会把工作做好。这是中海宏洋的底线，基本行活绝对不允许失手。

Q：公司未来的发展策略是什么？

A：经历过去快速发展，经历过往一年低迷市场行情，对未来充满信心：

一是，这些年积攒的品牌优势，较强的团队，在三四线市场积累的经验教训；二是，较高的已售未结的量，熨平周期。补充了高质量的土地，能支持过往困难的项目。有空间去计提拨备。

但未来依旧充满不确定性，危与机并存。安全为上、稳健运行是第一原则。

与此同时，也会做好量价平衡，敏捷应对，对出现的机会，积极捕捉；出现的一些困难情况，积极的面对。

在三四线的发展过程中，把握结构性的机会，这个对未来非常关键。

充分运用好当前竞争强度大幅降低的独有机会，不断深耕现有的市场，继续扩大市场份额，提升满意度，把政商关系做得更好。未来重点继续深耕专业功底、专业能力，进一步提升主体竞争水平。