（出品|凤凰网房产广州站作者|黄良悦）

上游承压，作为下游的物业自然难逃冲击。今年以来，在焦虑情绪的传导下，物业板块持续回调，股价不断下探。

未来物管行业将走向何方？市场试图通过头部物企的发展来探寻未来的方向。

阔别高歌猛进的跑马圈地，今年碧桂园服务掉转船头，聚焦于投后整合、业务创新、财政优化，向内生增长回归。

具体策略上，碧桂园服务将 “扎实稳住业务发展基本盘，抓住城市服务全场景智慧化时代的变革机遇，构筑城市服务核心竞争力。同时通过持续推进数字化核心战略，积极探索延伸物业管理服务边界，将专业化服务推向更广阔的市场。”

碧桂园服务2022年中期业绩发布会

适度调低预期，规模收购暂缓

2021年，在“规模扩张”统领下，碧桂园服务斥资超200亿元将蓝光嘉宝服务、富力物业和邻里乐控股等上市物业公司收入囊中。此举，一方面旨在驰援陷入危机的出险房企，另一方面则意在完善与扩充自身业务结构。

去年业绩会上，碧桂园服务表示将对具备条件的收并购公司进行深度整合，提升收并购公司的组织效能。经过半年发展，碧桂园服务对这些收并购企业消化如何？

事实上，对完成对赌的收并购企业，碧桂园服务通过平台化管理，对收并购企业进行了一体化的整改。经过全方位的走访与调查，碧桂园服务通过优化员工团队、缩短管理链条、统一考核标准等，从而达到整合双方优势资源的目的。目前，开万与天力物业等公司业绩都超预期呈现，与碧桂园服务达到了成功的融合。

得益于大规模收购，碧桂园服务上半年营业收入为200.55亿元，同比增长73.5%，首席财务官黄鹏用实在的数据展现了收购的成效：“去年股权收购的几十家公司基本没有商誉减值，今年上半年，根据商业减值测试模型，EBITDA的实现率都远远超过了边际的安全线。”

尽管收并购取得成功，但黄鹏也明确：“规模的收购已经不是，至少相当长一段时间不是集团的重点，今年并无大的关于物管合约方面的收购计划。”据财报显示，上半年，碧桂园服务以超30亿元收购百悦智佳服务等公司，斥资金额仅为去年的六分之一不到，额度大幅收缩。

未来，碧桂园服务收购的重点不会将追求合约和规模的增长列为第一要素，而是追求收购企业与集团在补短板、强优势方面的契合度。

在企业内外环境的双重变化下，碧桂园服务也降低了下半年的指引预期，“收入方面，保持不低于40%的增长，核心净利润保持在20%-30%的同比增长率”。

盘活存量项目，以现金流为生命线

长期以来，“重增量、轻存量“主导物管企业发展，而在房产投资和销售放缓背景下，作为下游的物企更需将目光转回存量市场，盘活存量项目，释放其活力。

“存量市场是物企竞争的新领域，市场机会比较大。” 上半年，碧桂园服务在存量市场的拓展持续发力。

在低成本、高质量的品牌拓展指引下，上半年碧桂园服务在物管方面共拓展签约项目846个，平均每天拓展4.7个项目，其中，新签约业委会存量项目共86个，储备面积和合同拓展3023万平方米。

存量市场的活力在营收上也得到了直观的体现。据报告，2022上半年，碧桂园服务物业管理服务录得收入109.9亿元，同比增长112.4%，占总收入比例上升至约54.8%。除“三供一业”业务外，合同管理面积约为16.1亿平方米，收费管理面积约为8.4亿平方米。

从区域分布与服务人数上看，碧桂园服务现有项目遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，管理共6,622项物业及向境内外约815万户业主及商户提供物业管理服务，与上半年相比有了显著的增长。

在大型房企资金链面临断裂的当下，企业逐渐意识到只有充足的现金流才是发展的硬道理。在盘活存量项目的同时，碧桂园也通过“三缴一流”回笼资金，充盈自身“钱袋子”，以穿越经济周期。

“三缴”指追缴、收缴和预缴，“一流”即为现金流。碧桂园服务将现金流作为生命线，通过建立人人承责的考核体系、与之相关的激励机制，改进收费渠道和方式工具，推出预缴项目活动等，从而提升业主交款的积极性，取得了显著效果。

截至6月30日，碧桂园服务的银行存款和现金总额约为90亿元，经营活动所得现金 净额是期内净利润的0.9倍（2021年同期：0.2倍）。据黄鹏在发布会介绍，碧桂园服务目前还有32亿理财和42亿左右的投资，未来会逐步收回。彼时，碧桂园服务的现有资金将达到200亿左右，足以抵挡外部的恶劣环境。

坚守黄金赛道，探索服务新边界

如果说坚守主营业务，能让企业活着，那么对多元业务的整合与服务边界的探索，则能使企业活得“体面”。

经过多年对业务的补充、整合与重塑，目前除了物业管理服务这条业务主线，碧桂园服务还拥有包括社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”服务、城市服务、商业运营服务五条业务支线，涵盖包括住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校等多种业态。

可以说，在多元服务上，碧桂园服务打开了全新的想象空间。

在超过60分钟的极端通勤下，人们迫切希望能离生活近一些。碧桂园服务随即打造“一刻钟便民生活圈”，通过“楼下”网点，业主能不出小区即可享受洗衣、健身、托幼康养、社区食堂、鲜花预订、配餐取餐、二手回收、中介保姆等一站式生活服务。上半年建设完成1300+个常态化网点，覆盖268个城市，用户数10万+。

碧桂园服务智享楼下

在城市治理方面，老旧小区治理难、汽车乱停乱放、城市绿化难维护等问题一直是制约城市发展的瓶颈。由此，碧桂园服务为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案，助力城市迈入“高质量发展”阶段。

后疫情时代，居民消费需求潜力进一步释放，碧桂园成功签约拓展15个优质轻资产项目，新开业项目3个，以匠心和温度为项目周边居民生活带来全方位质量升级，也为城市带来全新的商业体验与活力。在商业运营服务这条赛道，上半年320.6%的增长足以让人眼前一亮。

身处“规模经济”行业，物企终究会面临发展的“天花板”，而碧桂园服务以多业态耦合，探寻到了经济增长的第二条曲线。

2022，是中国经济的维稳年，房产行业的黯淡年，而对碧桂园服务来说，则是内生年、夯实年。纵然外部环境风云变幻，但在碧桂园服务心中， “只要我们做好自己，中国就一定会好。”