随着疫情缓解，北京楼市迎来回暖迹象。公开资料显示，8月北京新房成交5396套，环比上升23.99%；二手房网签13920套，环比上升12.8%，平稳回暖。

目前，“金九银十”已经来临，房企也在加紧布局。值此传统的销售旺季，“造节”送优惠、线上卖房等成为房企发力销售的方式。

持续活跃的二手房

自6月份起北京二手住宅成交实现“三连升”。根据北京市住建委网站数据，6月份北京市二手住宅网签量11053套；7月则继续上升到12421套，环比增长12.4%；8月二手住宅网签量为13920套，环比增长12.8%。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，8月北京二手房市场成交量环比继续上升，与政策适度放松以及市场环境向好有一定关系。在政策方面，信贷端释放重大利好，8月LPR再次下调；同时，调控政策呈现出越来越精准化的趋势，为楼市注入一定活力；市场环境方面，北京疫情当前得到良好控制，前期积压的需求逐步释放，在一定程度上带动成交持续回升。“与此同时，市场对买新房的担忧情绪仍存在，部分购房者将目光转向二手房，提升了二手房市场的活跃度。”关荣雪如是说。

“‘三连升’的背后是5月份北京遭遇疫情，部分小区封控，成交基数低所致。从成交量来看，目前北京二手房市场不算很差，是一个恢复的势头，目前的成交量与我们的预期是相符合的。”一家大型中介机构的相关负责人说。

“价格方面则持续稳定，今年以来每个月波动都不超过1%，同比去年变化很小。不过二手房均价基本都在6万元/平方米以上，算是‘高位企稳’吧。”上述负责人说道。

但在许多中介看来，虽然8月成交量环比7月有所上涨，但8月购房者的看房热情和7月相比有所下降，原因在于当前买卖双方对于价格的分歧依旧存在，部分购房者观望情绪有所加重。

21世纪不动产一位中介向记者介绍称，在朝阳区的双井商圈，6、7月优质房源成交量较多，时至8月，优质房源数量变少，再加上刚需置业人群较关注房贷政策变化，大部分购房者认为后续可能还会有其他利好政策，目前持观望心态的较多。8月第三周，部分房主开始下调报价，以换来更多看房及咨询客户。整体来看，对比6、7月，该片区8月二手房成交量约有20%左右的下滑，价格也略有下行趋势。

位于望京的望京西园8月28日上架了一套100平方米的3居室房源，售价745万元。相比在售的同户型房源，价格要便宜20万~30万元。对于这类降价二手房，贝壳找房经纪人张铭表示，近两个月小区内挂牌房源增多，不少人都是卖了房再置换新房，因此在价格上就有了松动的空间。

此外，对于一些关注度较高的板块，业主价格预期有所上涨，如回龙观一些热门板块的次新小区，但高挂牌价房源出现僵持局面，去化变慢。

也有一些区域，由于地理位置的特殊性，8月份成交量稳中有升。以位于通州的马驹桥区域为例，据链家马沟桥店买卖经纪人王茂振介绍，8月份该片区二手房市场的表现好过7月份，“之前区域内大部分客户处于观望状态，且诚心出售的房子越来越少，经过这几个月的观望，目前一些客户有点着急入手。”王广阔说。

再如朝阳四惠区域，在降息政策利好下，刚需、改善客群较为活跃。我爱我家远洋天地店的经纪人苏朝拴介绍，相比7月份，四惠商圈的一大特点在于，两居室成交较多，其次是三居，基本属于置换需求，在市场平稳背景下，性价比高的房源成交周期逐渐缩短，置换客群逐渐入市。

新房成交回暖

北京新房市场也从7月份的低谷中走了出来。据诸葛找房数据研究中心监测的数据显示，2022年8月北京新建商品住宅成交5396套，环比上月上升23.99%，较去年同期下降27.2%，同比降幅收窄22.77个百分点。成交均价56272元/平方米，环比下降9.6%，同比上涨10.3%。

从各区域成交表现来看，大兴区成交规模仍然位居领先地位，8月成交719套，是唯一一个成交量突破700套的区域；顺义和通州两区分别成交479套和453套，位居区域成交排名的第二、第三位；主城区之一的西城则由于新盘较少，区域整体成交体量长期处于偏低水平，当月仅成交1套。

具体单个业态，其中，北京普宅市场8月成交面积、成交套数均环比下挫，成交额基本持平；豪宅市场成交相对火热，成交均价环比今年7月略有提升。

“8月北京新房价格结构性上涨明显，豪宅热度持续，中建壹品·学府公馆平层基本清盘，即将推出的下跃户型，据悉仅30余套。中海汇德里的去化速度也很快。而一些刚需客户则在疫情、裁员、降薪等多重因素影响下延长了购买周期。”克而瑞研究中心研究员易天宇向记者表示，北京高端市场的起色，一方面是受疫情原因改变了部分购房者的需求，更多人转而选择空间更大、舒适度更高的豪宅市场。另一面在疫情之下高净值人群的资金避险情绪升温，想通过购买受市场政策影响较低的高端住宅来实现资产保值增值。

“不过，北京楼市政策层面已经出现定向宽松，8月4日，北京市住建委对三个新房项目放松‘认房又认贷’；8月末，针对通州部分企业放松‘双限’；8月房贷利息再次下降，这是今年的第三次下降。成交端的复苏态势也更加明朗，加之地铁三期规划 名校落地，激发了许多板块的购房热度。”易天宇说道。

不少售楼处工作人员表示，即便是工作日，也有不少人来看房。

例如门头沟四道桥站附近的峯范北京，属于地铁刚需盘，今年4月开盘时售出近100套房源，虽然受随后而来的疫情有所影响，但目前销售明显回温，据售楼处介绍，8月下旬以来基本上每天带看量都在15组以上，目前实际成交已经达到300多套，占了全部七百多套房源的一半。

值得注意的是，8月北京新房取证有所增加，尤其是临近月底，房企取证速度明显加快。克尔瑞研究数据显示，2022年8月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应6697套，环比大涨259.1%，同比涨96.6%。

整体来看，8月北京新房市场成交规模保持平稳，成交套数环比微涨；供应端迎来小高潮。易天宇认为，随着房企风险化解工作取得成效，市场信心将获明显提升，同时传统销售旺季到来，房企紧抓节点再度发力推盘，下月成交大概率维持稳中有升态势。

合硕机构首席分析师郭毅则认为，新房市场的热点楼盘集中开盘和集中签约，可能会带动下半年北京楼市成交数据增加。但从市场供需结构来看，北京新房市场存在供过于求现象，成交量升温背后可能隐藏着市场分化局面加剧的风险。

备战“金九银十”

在市场信心尚需重建的当下，房企迎来了“金九银十”的促销节点。

“一般情况下，全年房地产市场销量有6~7成集中在下半年，而9~10月往往会占据下半年成交量的近半数份额，这也是市场对金九银十有诸多期待的原因所在。”郭毅指出，基本上每年8月底开始，房企便有所动作，开始策划推货、优惠促销等。

资深媒体人、地产观察员罗洲表示，对于楼市而言，“金九银十”是一个重要的时间节点。近两年来，这一节点没有表现出太大爆发力，但开发商在这个时期还是会惯性地给出一定购房优惠。

“9~10月是冲刺全年业绩的关键时期，接下来项目会推出力度较大的促销措施，加快回款速度。”大兴某楼盘策划负责人透露，从8月下旬开始，该项目已陆续向市场释放加推以及优惠信息，吸引了一批意向购房上门登记。

中海方面对记者表示，公司营销线计划做一场9.9购房节，全国范围联动。其中，中海北京计划联动旗下中海湖光玖里、中海兴叁號院、中海京叁號院、中海汇智里、中海汇德里、中海寰宇视界、中海甲叁號院、中海丽春湖墅、中海寰宇时代、金樾和著十大项目，提供59平方米的地铁一居到200平方米三环平层。未来30天，每周都会有特价房源及福利推出。

也有房企发力线上营销。金茂北京相关负责人对记者表示，一直都对市场趋势、所处板块的库存等进行动态研究，结合项目流速、资金情况，制订“一项目一策略”的分级定价政策。针对不同项目，接下来也会在小程序推出有吸引力的优惠折扣。

“临近地铁、总价300万元以内的普宅，吸引刚需客户方面最有优势。”一位在北京从事10余年新房代理销售的中介人员说，“这类房源如果项目资质过硬，会吸引很多客户来看房。”

此外，记者了解到，也有房企并未对“金九银十”做过多的准备。一环京出险房企人士对记者表示，“金九银十”期间，公司没有特别的营销计划，“正常销售”。另一名出险房企人士也表示，现在是公司海外债务展期的关键博弈时刻，涉及公司的传播都很谨慎，关于销售的情况也不太方便对外透露。

综合来看，9月不仅对于开发商来说是一个关键销售期,对于购房者同样是较为理想的入市时间。“根据我们观察，刚需购房者当前也在等待机会入市。而接下来的2个月，开发商一般会加大推货力度和让利幅度，再叠加购房政策优化，对于购房者来说确实是个较为理想的入市时间段。”罗洲如是说。

克而瑞研究中心副总经理林波向记者表示，6月起，北京住宅市场出现了筑底并反弹的迹象，鉴于稳地产政策威力尚未显现，叠加市场信心不稳，预计这波“促销潮”将持续到年底，尤其是竞争较为激烈的板块，降价促销的幅度将会更大。对于部分刚需购房者而言，促销‘大潮’下，他们将逐渐占据一定的主动权。