10月24日，港交所信息显示，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）向港交所提交的上市申请材料处于“失效状态”。

据悉，这已是珠海万达商管二度递表失效。新京报记者向知情人士了解到，目前上市申请材料失效并不影响珠海万达商管在港交所的上市进程，根据港交所上市规则，原申请或再次提交申请六个月到期后，三个月内重新递交的，均属于原申请的延续；珠海万达商管会尽快按港交所要求更新提供申报材料，目前上市进展有序推进中。10月24日，珠海万达商管向港交所提交的上市申请材料处于“失效状态”。图/IC photo

市场波动、监管趋严等，递表失效现象频现

据悉，去年10月21日，珠海万达商管向港交所递交招股书，拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积、改造场景及硬件、战略投资等。不过，其招股书于今年4月21日失效；随后，4月22日，珠海万达商管二度在港交所提交招股书，但目前也已失效。

汇生国际资本总裁黄立冲指出，招股书失效了可以重新递交，但可能要更新财务报表；而之所以没有上市获批，有很多原因，也许有些问题尚未回复，也许卡在了某些环节，港股IPO期间出现上市申请资料失效的情况比较常见。

新京报记者注意到，多次递表且暂未通过聆讯的企业并不在少数。许多公司的上市申请多次失效，并在申请有效期后三个月内再次递表以延续此前申请。比如，第四范式、子不语分别在9月5日、9月28日第三次呈交招股书；10月12日，风华秋实第五次呈交招股书。物企方面，此前的7月7日，龙湖旗下物管平台龙湖智创生活在其招股书失效后，于同日再次递交招股书。

针对珠海万达商管上市招股书二度失效一事，亿翰物研研究总监李艳杰分析指出，一方面，由于整体物业市场下行，万物云上市后亦面临破发的情况，因此，现在很多物企看待上市趋于理性，均在思考如何更好地利用资本。另一方面，今年港交所对于地产及其相关行业上市的态度也比较谨慎，从资本角度分析，资金投入情况也不会很乐观。因此，这可能算是个双向博弈、选择的结果。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，因受房地产板块的影响，物管板块估值也呈现出持续下滑的态势，在这样的市场背景下，监管层的监管出发点肯定会从稳定市场和保护投资者利益出发，IPO闸门会控制得相对严格些。

行业估值整体回落，珠海万达商管或继续递表

实际上，今年前三季度，港股物业服务板块总市值有所回落，与此同时，IPO市场热度持续下降。

中指研究院的报告显示，截至今年9月30日，物业管理行业共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物业服务板块总市值曾在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年9月30日下降至3455.7亿港元。

在此背景下，今年以来，物业服务企业IPO节奏明显放缓，截至9月30日，成功在港股上市企业共6家，分别是金茂服务、力高健康生活、东原仁知、鲁商生活服务、苏新服务、万物云。

新上市公司规模方面，中指研究院的报告显示，今年前三季度，新上市公司规模多数相对较小，公司募集资金数额出现了回撤，通过IPO从香港资本市场融资74.37亿港元，为2021年同期上市物企融资规模总额的72.6%；均值12.39亿港元，高于2021年全年平均水平（7.72亿港元），但较2020年的均值38.6亿港元有所下降。

此外，今年前三季度，上市的6家公司融资金额分化明显，除万物云以57.60亿港元融资规模领跑外，金茂服务上市募集资金位列第二位，为8.48亿港元，其余上市企业融资规模均未超过5亿港元，这从侧面反映出IPO市场热度有所下滑。

在此背景下，肖云祥指出，对于珠海万达商管而言，在一个新的窗口期上市未必是坏事。从珠海万达商管此前公布的与投资者订立的股份回购协议来看，其还有时间，为了防止回购股份造成的资金压力，上市招股书失效后珠海万达商管继续递表是大概率事件。

A股融资政策松动，对港股市场影响仍需观察

资料显示，珠海万达商管是一家商业运营服务提供商，主营业务包括商业管理服务、物业管理服务和增值服务，其主要采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。根据招股书，2002年起，珠海万达商管开始运营管理万达广场；从2015年起，其开始以轻资产模式管理独立第三方项目。截至2021年6月30日，珠海万达商管管理全国204个城市的380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

在财务方面，据珠海万达商管披露的经营数据显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元；核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

值得一提的是，近日，涉房业务企业在A股市场的融资限制出现松动。10月20日，证监会表示，目前对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。

在此背景下，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，该政策有利于在境外上市的此类企业回归A股或者在A股再行上市。但该政策对于港股市场的政策影响和导向如何，还需进一步关注。

展望未来珠海万达商管的IPO进程，北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全指出，资本市场期望的商业管理模式要在现金流方面具备稳定性、持续性、增长性，其中关键要素在于业态更新和业态结构。常规来说，至少20%-30%的主力业态要由运管商自己来参股或控股，才能保证整个管理项目现金流的稳定性，同时也能对物业更新和业态组合起到引导、示范作用。

鲁炳全进一步指出，商管公司一定要清晰自身可管理的项目类别，而非将所有项目模糊界定为可管理范围。也就是说，珠海万达商管在定位上需要满足资本市场的需求，在现金流的持续稳定增长目标上有清晰的描述，同时也要筛选和划定可管理的项目范畴，才能更容易获得资本市场的认可。