前言：凤凰网房产《春节楼市真相》特别策划，20城楼市一线实探发现，春节不打烊、宣传很热闹，但买方仍在观望后市发展、卖方仍在博弈促销力度。看房人流熙熙攘攘，但不同区域成交冷热分明。2023春节楼市真相几何，扫描二维码查看。
出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | 王婷婷
“就我妈她们养老团，居然团购了19套西双版纳的房子。”小王不禁感叹，西双版纳楼市疯了。
当地置业顾问告诉她，版纳主流的旅游度假楼盘每天看房的人都很多，热盘一天卖50套的也有，有些热门户型已经断货了，甚至一个顾问就能卖十几套。
但同样是旅游胜地，有热播剧《去有风的地方》的推动，大理租车租房价格暴涨，房子买卖却没有想象中的热。
华侨城在大理某项目置业顾问直言，大理的普通住宅看房依然是“返乡置业客”为主，每天成交个位数，主要需求在低总价的精装房。而其所在项目卖180万/套的精装合院，春节期间成交了5套。
坐落在云南一南一北的两座旅游城市，论气候和资源各有优势，春节期间大理有“涨幅10倍的江景房”，版纳有“60万/月租别墅”，租金方面也可谓各有千秋。
但不同之处在于，西双版纳的房价相对大理较低，而大理的楼市库存相对版纳更高。克而瑞数据显示，2022年西双版纳景洪市的均价保持在6000-7500元/平的历史低位水平；2022年大理的新房均价在9600元/平方米左右，同比下跌近12%。2022年大理的住宅存量约161万平，去化周期35.4个月，供求压力是版纳的两倍。
西双版纳和大理都是“楼市底层逻辑改变”的缩影，它可以是三亚、可以是北海，可以是更多城市。一轮轮炒作淡出江湖后，这些城市的房子能不能卖动，越来越倾向价格和库存（即供求关系）这两大市场本源因素。
因为房价和库存直接影响这两个字——预期。
这二字看似是一种感觉，去年以来中央屡屡提及“提振住房消费预期”，其实说的就是两件事——稳房价、去库存。
县城冷热：去库存是第一目标！
2022年是去库存最困难的一年，全国百城住房供求都在降，新建住宅总存量却又涨了1.3%（截至2022年底达53058万平），这意味着2023年去库存一定是重中之重。
1月28日，国务院常务会议再次要求因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。此前中央还强调地方要正确理解政策，保证准确开展市场指导。
正确理解什么？各出奇招、积极卖房啊！
今年春节，有几座县城“抢收”异常厉害。据凤凰网风财讯了解，河南商丘多个县城都给了很大力度的返乡贴息优惠，有些楼盘的“你买房我还贷、0月供计划”一度出圈。有置业顾问称，当地春节期间来访量一直很大，单盘7天卖了8套，1月大概能卖40套；旁边一个河南地市的楼盘，甚至12月-1月两个月卖了约150套住宅，把全年任务做完了。
四川内江一个县城威远同样，由当地政府牵头办的“春节房交会”，给出了买房100/平补贴、高等人才额外补贴等优惠，加上开发商自己的促销，有当地楼盘顾问介绍，1月前27天已经卖了超700套房，整月估计能卖到1000套，是近年最好的水平。
当然，这只是“爆款们”的做法，上一轮城镇化巨轮滚过之后，中国的三类城市去化周期都超过一年，有39个城市卖掉现有的房子甚至需要超过两年。
也就是说，大多数四五线城市与小县城们，依然还处在漫长的去库存周期中，当前卖房要想有一定热度，节庆、政策、优惠、区位、产品、人口结构…一个不少，前置条件会越来越多。
行情难易：价格是第一驱动力
当房地产逐渐迈向存量市场，供大于求越明显，房子的行情越弱，越叫不起价。
就算是三亚这种春节爆款城市，海棠区平均租金7370元/月/套、酒店18万/晚…租金逆袭上天，但到了住房买卖，据凤凰网房产从三亚房产交易中心了解到，限购之下面对商办公寓，大部分人还是选择了刹车。
而像#1家8口到三亚过年嫌房租贵直接买房#的话题，买的是特价房。在房价能排到全国前十的三亚，这种“任性”也大概率只能是特价房。
再举一个例子，成都。
虽然根据中指院数据，成都市春节期间商品住宅成交面积1.41万平方米，是全国的省会及中心城市中排名第一。但对比节前，楼盘到访量普遍下滑，项目平均到访量约50组。
建发双流某盘告诉凤凰网风财讯，项目春节每日到访量大概在20组，每天成交3-4套。主要因为目前成都的房贷利率仍属于全国高位，春节楼盘的整体折扣力度不大，大多数购房者会选择观望。但一些价格和性价比给力的项目卖得不错，温江一个公寓因为特价，春节成交了3套，公寓在平常是比较难卖的。
人口超2000万、GDP近2万亿的成都和很多中心城市相似，当产业和人口持续度等因素确定后，“价格”能成为卖房的最直接驱动力。
大疫三年，政策调整后首个春节，火了旅游、火了电影，并且可能还会有一波接一波的各种旅游热、消费热。
买房虽然难言火热，更谈不上报复性消费，但比起疫情时的“消费恐惧”，至少目前已经有很多“尝试性消费”的痕迹。
客观而言，由于剥离炒作和投机，房产买卖越来越靠近本质、楼市底层逻辑逐渐回归，这种改变已经体现在今年的春节行情中。虽然意义大于内容，但2023年楼市这种“改变的可能”，本身也是一种信心。
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