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作者 | 陈文莉

编辑 | 王婷婷

2023/2/24 风评vol.13

为了让韭菜长起来，什么化肥都上了

市场传闻，渤海银行郑州分行的首套房利率从3.8%上调至4.3%。有网友戏称，这是“割韭菜”的老套路。

随后，该行辟谣称，“该行个人住房按揭首套房利率一直与市场同步，执行3.8%的利率。”

多位郑州地产从业者告诉凤凰网风财讯，渤海银行在郑州房贷市场的份额极少。而且，目前的房贷利率水平对银行来说，利润空间很低。如果真的重回4.3%，那就是银行变相“停贷”，不再做购房商贷这部分业务了。

由此折射出的一个矛盾点——

经济复苏的背景下，出于让利实体经济，提升房地产市场预期的目的，利率不断下调，直接导致银行的净息差被压缩到了历史低位。

* 所谓“净息差”就是银行净利息收入和全部生息资产的比值，存款和贷款之间的利差直接影响这一指标。

银保监会数据，2022年商业银行净息差为1.91％，较前三季度继续收窄。国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为1.90％、1.99％、1.67％和2.10％。

东方金诚等多家机构提出，净息差如果继续承压，容易衍生出资金空转和套利行为，引发更大的金融风暴。而鉴于当前银行净息差已处于历史低位，商业银行应该降低或控制银行各类负债成本。

但是矛盾点在于，银行的核心负债之一是存款。而无论股票、债券、基金，亦或是楼市，都在推升着居民的储蓄率。

央行披露的数据显示，2023年1月全国存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高，同比多增7900亿元。“报复性存款”因此火上热搜。

毕竟，对比那些动辄回撤20点的基金和绿油油的A股，每年2%不到的稳定利率，显得如此“弥足珍贵”。

存款端的负债成本下降阻力增大，如果LPR继续调降，银行的利息差将进一步承压，系统性金融风险闪红灯就在朝夕之间。

这盘经济复苏的大棋，似乎正在因房地产的急速冰冻，而短暂地陷入了发展僵局。

为了缓解僵局，银行、政府、基金、开发商等等都开始各出其招。

最近政策之多，让网友不禁感叹“为了让韭菜长起来，什么化肥都上了。”

银行给出的解决方案是“百岁贷”“接力贷”，甚至是法律上难以进行关系认证的“连心贷”（即主要以未婚男女朋友作为房贷的共同还款人）。

男女朋友分手了怎么办？农业银行答曰：双方协商，如果协商不了就得去法院。网友戏称此种行为，“管杀不管埋”“资本也开始相信爱情了”“炒房合理化”。

此外，有银行员工已经开始在朋友圈发文，帮助楼盘促销卖房。

开发商的方法是瞄准“首付”。建业花园里打出了“0首付0月供”的广告语；深圳龙岗区信城缙悦花园更是喊出“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”……最后都以闹剧告终。

金融部门打开的出路之一则是“不动产私募投资基金试点”。

作为“第三支箭”的延续，此次不动产私募投资基金试点对管理人、投资门槛、投资范围等均进行了细则化，甚至在投资范围中加入了特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房），在投资人上对QFLP开放。（相关阅读：《解读不动产私募基金：不是全民炒房，不宜高估功效》）

一时间，“十万亿市场规模”“存量房盘活”“楼市复苏”，甚至是“机构炒房”的言论，喧嚣尘上。

中基协数据，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。但房地产市场依旧活成了如今这般模样，不动产私募基金很难救活房地产。

这其中最为关键的是，任何一笔投资在选择标的时，都要考虑到核心指标“收益率”。而在目前的房地产市场上，优质的存量项目有多少？黑石、喜达屋等房地产基金巨头陷入“赎回潮”的当下，又有多少机构愿意投入资金量参与进来？一切都尚未观察。

行文最后，一首《你要买房吗》送给所有购房者。（改编自新裤子乐队《你要跳舞吗》）

每当利率调降的时候

你会不会也伤心

在停工烂尾的楼盘里

我已经透不过气

在这萎靡不振的楼市里

在接力连心的房贷里

每当房价涨声又响起

中介喊着我和你

你你你你要买房吗

你你你你要买房吗

你你你你要买房吗

你你你你要买房吗

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