2023年“3·15”晚会即将启幕。房地产作为国民经济的支柱型产业，住房是消费者最为关注的重点民生消费需求之一，也承载着一个家庭对未来70年美好生活的向往。

然而，近些年，墙体开裂、地面空鼓、渗水漏水等房屋质量，楼盘强行交付，车位等强制捆绑销售，得房率与宣传不符，楼盘烂尾消费者“房财”两空，物业不作为、乱收费，租房被赶出等房地产失信问题，仍然“痼疾难除”，进一步降低了消费者的购房信心。

值此3·15消费者日，凤凰网风财讯邀约四川泰仁律师事务所合伙人律师龙凤梅等多位律师，从延期交房、违约交付、购房合同等角度出发，探讨消费者如何更有效地维护自身的合法权益。

楼盘延迟、停工、烂尾：不要轻易选择解除合同

凤凰网风财讯：房地产行业正值调整阶段，房屋交付延迟、楼盘停工烂尾的情况不断出现，遇到此类问题，购房者应如何维权？

龙凤梅律师：当购房者遇见房屋交付延迟或楼盘停工烂尾的情况，一般基于《商品房买卖合同》约定，延迟时间达到约定时间条件（一般是180天至360天左右），购房人可以选择解除合同并要求开发商退回购房款。但是，在遇到这样延迟交付房屋的情况下，一定不要轻易选择解除商品房买卖合同。

建议按照如下顺序来判断并选择具体处理方案：

首先，判断开发商延迟交付的原因，如果是因为开发商爆雷存在破产风险的情况，那么无论如何也不要选择解除商品房买卖合同，因为购房者拥有“购房消费者超级优先权”。

作为购房消费者拥有的破产清偿顺序是第一顺位，优先于建设工程价款优先权及设立抵押的担保物权等。而一旦购房人选择解除商品房买卖合同，那么对应而取得的收回房款的债权就变为最末尾的普通破产债权，清偿顺序几乎排在最末尾，想要实际取得清偿的机会微乎其微。

（破产清偿顺序，摘自网络）

其次，一旦开发商延迟交付，可以根据商品房买卖合同中关于交付房屋条款部分约定，向开发商主张延迟交付的违约金直至开发商实际达到交付条件、并完成交付为止。此时，虽然取得的违约金债权仍然属于一般破产债权，但是即使无法清偿该部分债权也不会导致房和钱两空的情形出现，如果开发商资产尚可，那么破产阶段收回部分违约金还是非常有希望的。

开发商违规交付：拒绝收房、录像留证

凤凰网风财讯：部分开发商眼见按期交房无望，便交付钥匙让业主先装修，面对此类情况，购房者要如何应对？

龙凤梅律师：当购房者遇见此种情况，可以根据自身情况自行选择，如果商品房确实已经完成工程竣工验收，只是部分收尾尚未完成，购房者急于入住使用房屋的话，可以选择收房并装修入住。但如果并不急于入住，那么可以根据合同约定审查房屋是否达到交付条件，并拒绝接收房屋。

若《商品房买卖合同》约定“经竣工验收备案登记后交付房屋”，那么根据合同约定开发商并未完成建设工程竣工验收备案，则开发商属于违反合同约定，即使其达到法定交付条件，购房者仍然可以依据合同约定拒绝接收房屋，并要求其赔偿逾期交房的违约金。

先交物业费再收房 遇到问题勇敢诉讼

凤凰网风财讯：交房时，购房者遇到先签字、先签订免责条款补充协议或先交物业费，才能收到钥匙进行验房收房等问题时，有哪些快速且有效的维权方式？

龙凤梅律师：面对开发商如此无理的要求，购房者可以选择全程录像，要求其工作人员说明交房的要求，如果开发商提出任何超出合同约定外的交房附加条件，那么购房者可以选择拒绝收房，并据此向法院提起诉讼，要求开发商承担由此导致的逾期交房的责任。

购房合同陷阱多 谨慎签署预防隐瞒

凤凰网风财讯：目前多地楼市出现复苏迹象，买房者明显增多。在签署购房合同时能否避免陷阱？

龙凤梅律师：购买商品房一般有个流程，先签订《认购协议》收取定金，然后签订《商品房买卖合同》收取首付款，需要特别注意的是，一旦签订任何文件就很难无损退还定金或解除合同了，除非以下几种情形：房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用；延期交房达到合同约定的解除条件；一房二卖；故意隐瞒房屋被抵押事实。

（四川泰仁律师事务所合伙人律师龙凤梅）