出品 | 凤凰网风财讯 作者 | 陈文莉

近日，上市房企年报季拉开序幕。

截至3月22日，已有20家房企公布了2022年财报，超过70家房企发布业绩预报。(阅读原文处查看年报日历)

一个有趣的现象是，今年房企公布的业绩预报，绝大多数都是预亏，最高亏损额超过了200亿元，提前为以后的盈利数据释放压力。简而言之，不装了、摊牌了、务实了...

还有一个向喜的现象是，继佳兆业（01638.HK）、景瑞控股（01862.HK）打响出险房企“复牌之枪”，目前等待复牌的还剩下15家房企及物企，即融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）、恒大物业（06666.HK）、世茂集团（00813.HK）、中国奥园（03883.HK）、奥园健康（03662.HK）、花样年控股（01777.HK）、彩生活（01778.HK）、阳光100中国（02608.HK）、当代置业（01107.HK）、新力控股（02103.HK）、南海控股（00680.HK）、天山发展控股（02118.HK）、中国上城（02330.HK）、伟业控股（01570.HK）等。

加之今年以来，房屋销售数据回暖、房企境内融资放开、债务重组方案密集出炉……一切似乎都在昭示着，地产最坏的阶段即将过去。

多家房企提前“释压”，最高预亏200亿

纵览各大房企业绩预告，亏损成为了房企2022年财报的主旋律。

凤凰网风财讯粗统，目前已有超过40家房企预亏，最高亏损额超过了200亿元。

而亏损原因则大致可以归为：销售乏力、计提减值和债务违约。其中，蓝光发展（600466.SH）预计2022年归母净利润亏损高达219.37亿元，其主要原因便是继2021年的65.76亿元的资产减值后，再度计提了约160亿元的减值损失。

此外，华侨城、大悦城、嘉凯城、阳光城、众安建设、美好置业、金科股份、荣盛发展、皇庭国际、宋都股份、格力地产等11家房企也均进行了大额资产减值计提。

减值计提因其主观判断性较大，常被用来“调节”利润，这也导致监管层对上述房企密集下发问询函。有业内人士便认为，本轮房企出现大面积对资产计提减值，更像是一种对业绩压力的提前释放，也存在“洗大澡”“降预期”的可能。

中信证券则认为，地产行业普遍亏损背后原因是多方面因素导致的需求下滑，主要包括销售、交付和信用的负循环，项目停工影响购房者信心、房地产销售疲软影响企业销售现金流入、企业信用恶化影响企业融资现金流入等。

不过，目前来看，销售端及融资端的这些不利因素，随着政策逐渐发力，似乎正在消散。

3月17日晚间，央行宣布于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。中指研究院企业研究总监刘水表示，随着支持力度加大，今年房地产市场将筑底回稳。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在2022年业绩会上也表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。

数据更为直观。据亿翰智库监测的40城最新数据，2月全国商品住宅销售面积为1783.4万平米，同比上行41.6%，环比上行39.7%。同时，2月单月TOP200房企总销售额同比上升22.1%，环比上升25.2%。

融资方面，2月，房企在境内市场成功发行信用债38笔，总融资规模为351.2亿元，同比上行18.6%。而万达商业美元债的超额认购也意味着房企重启海外债市场，迎来了一丝曙光。

化债之路大步迈进，10家房企重组方案密集出炉

复牌不等同于安全，化债才是房企“活下去”最为关键的一步。

以打响出险房企复牌“第一枪”的佳兆业为例。尽管，佳兆业曾在2023年1月份公告中明确表示，正在评估集团的资本结构及流动性，以期在切实可行的情况下尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。但截至目前，重组仍未有任何明确性的进展。

第二家复牌的房企景瑞控股同样如此。

不过，多数停牌房企的化债之路，已初现曙光。

3月21日，据彭博消息，在清盘呈请聆讯的最后期限（3月20日）到来前，中国恒大与主要境外债权人就重组方案达成了协议。有知情人士表示，恒大改善了初步提案，包括债转股互换选择权条款及债券展期中的摊销安排。

此前，恒大曾于1月提出两种偿债方案，其一是债务最长展期12年，新发债券票面利率最低在2%左右；其二是将部分债务转为中国恒大Ｈ股、恒大汽车和恒大物业的股份。但后续传言，因境外债权人希望将部分债务转为恒大所持的恒大汽车及恒大物业的全部股权，而导致上述方案未谈妥。

3月10日晚间，旭辉控股（00884.HK）公布境外债务重组方案的初步指示性关键条款，包括：不削减本金、部分债权可债转股、债务延长期不超过7年、“实物 现金”付息、同意费，以及仍在制定阶段的增信。

在旭辉重组方案之前，富力地产、华夏幸福、绿地控股等多家房企的境内外债务成功整体展期。而“后继者”融创中国、正荣地产、中国奥园、龙光集团、中梁控股等5家房企的重组方案也有望在3月底前正式出炉。

当最为关键的生存问题得以暂时缓解，出险房企集中复牌或许已然不远。

延伸阅读：

《10家房企重组方案密集出炉 老板们秀底线、争控股》

《从复牌到复活，“不死鸟”佳兆业试图重现涅槃》