4月20日下午，迎来广州首批供地的第四次拍卖，起拍价175亿元的广州长隆“超级地块”分为2幅宅地、2幅商业地分开拍卖。

华润置地+长隆、招商、保利、华发四家举牌竞价，经过50轮竞价，两宗宅地价格触顶进入摇号环节，最后，华润置地幸运的“摇中”两宗宅地。

华润置地回应风财讯称，“我们参与此次竞拍是从产业落地，提升片区和城市价值，统筹打造高品质文商旅综合体，助力广州腾飞，为广州实现国际消费中心城市贡献华润所能。”

“超级地块”真香

此次热度十足的广州长隆“超级地块”无疑是这场土拍的焦点。

该地块由两宗宅地 两宗商地组成，起拍总价高达175亿，在广州土拍历史上仅次于亚运城项目地块。

该地块中又尤以两块优质宅地更凸显其价值。这两宗地块左拥长隆度假区，右抱万博CBD，未来连片开发后即可打通两者之间的“真空地带”，位置极具战略意义。由于地块坐落在长隆-万博之间，也意味着这里的配套早已发展成熟。

截至目前，万博CBD已经聚集了39座甲级写字楼，还有万达、天河城等九大商业体，另外耀胜新世界广场还将打造约8万方K11 select，商业阵容强大。轨道交通方面十分通达，地块位落汉溪长隆地铁站及南村万博站之间，两者均属于双线换乘站，串联佛山、广州南、天河、白云等，出行便捷。而此前被外界所诟病的教育配套方面，也将在地块出让后被补齐。根据地块出让条件及未来规划，这里将配建72班小学 36班中学，填补片区的教育短板。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出，“本批次重量级地块——汉溪长隆地块更是占据长隆-万博板块核心区域，周边商业配套聚集，同时拥有汉溪长隆、南村万博两个双地铁换乘站点。且长隆—万博片区将打造为具有全球影响力和美誉度的标志性商圈。地块资源的优越自然吸引了众多房企的激烈竞拍。”

克尔瑞指出，根据两宗宅地3字头的成交楼面价，尽管剔除配建后净楼面价要比明面上高出不少，但总的来看依然有较大的利润空间。

针对后续的整体开发，华润置地方面回应称，公司计划将其打造成一座约85万平方米的超级综合体，含顶流文旅、万象商业、品质住区、活力教育和地标商务等多元业态，重新提升长隆-万博CBD的活力维度，从以“游玩、娱乐”为核心的单一活力维度，扩展为集合“文、商、旅、居、产”。

土地市场分化加剧

回顾来看，广州首批供地整体冷热不均，分化明显。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，广州一批次集中供地共8宗涉宅用地，除增城区派潭镇地块提前终止交易外，其余7宗地块均已成交，其中4宗地块封顶进入摇号成交，3宗底价成交。整体来看，本批次土拍市场分化严重，一半地块底价成交或者流拍，一半地块遭到多家房企激烈竞拍到摇号。底价成交或者流拍地块主要由于地块自身吸引力不足，如地理位置偏僻或者出让条件要求商业比例较高。

从本轮房企拿地共性来看，更偏向于拿市中心或者近郊的优质地块，参拍企业众多，竞争激烈程度较高，而位于郊区或者出让条件商业占比较高地块则无人问津或者由本土国企业或者城投公司底价竞得。

放眼全国，土地市场亦分化明显。

今年来，各地土拍市场有所回暖。中银证券统计显示，3月百城住宅类用地成交建面2576.5万平方米，得益于南京、北京、广州等城市缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，土拍市场热度尚可，虽然百城住宅类用地成交量同比降幅扩大，但溢价率创2021年9月以来最高。

其中，2023年以来，长三角地区土拍热度复苏明显，南京市、苏州市、杭州市三大热点城市首批集中供地成交总额近500亿元。

尽管核心城市土拍市场正在回温，但城市间、板块间的分化现象仍较明显，全国土地市场整体而言仍处于低位。中指研究院统计数据显示，今年一季度，22个集中供地城市成交面积约为1055万平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地金额总额为1930.0亿元，同比下降15.0%。

中指研究院统计数据显示，2023年一季度，全国300城住宅用地供求两端继续走弱。具体而言，住宅用地推出6412万平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交面积5093万平方米，同比下降26.7%。

房企投资拿地换仓一二线

伴随着销售市场、土地市场的分化加剧，房企投资策略更为聚焦核心城市核心区域。

中指研究院研报分析称，近两年，受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，今年以来，万科投资聚焦在核心城市和区域，但拿地几率并不是很大。因此，公司最近也在研究差异化的投资策略，目前探索了项目投资模型，可以在全国若干个板块找到合适的项目。整体而言，万科还是会根据市场和政策的变化，坚持量入为出、把握投资节奏。

龙湖也强调要聚焦核心城市核心区域进行布局。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，2023年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。

对于央国企而言，如今的投资策略亦是投资聚焦。

中海地产董事局主席颜建国看来，房地产行业重中的城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。

在现金回款比较好的情况下，中海地产今年的投资仍将相对进取，投资拿地金额规划了双位数的增长，但特别看中项目的确定性和回报率。

面对土地市场分化，未来一段时间内核心区域地块依旧是热点所在。不过，房企拿地以及开发策略方面依旧挑战重重。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出，目前房企在拿地以及开发策略上还存在现金流压力较大、流动性紧缺以及市场不振之下周转速度下降等瓶颈与难点需要重视。

柏文喜建议，房企还需以现金流健康和稳健为核心，以加快推盘和加大营销力度来加快回款，把握好拿地节奏以实现企业的高质量发展。