出品 | 凤凰网风财讯&风财讯智库

作者 | 王婷婷

4月25日，中南建设（000961.SZ）召开了2022年度业绩交流会，公司董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦、董事会秘书梁洁均出席了会议。

今年正常召开业绩说明会的民营房企数量大幅缩水，中南建设依然在规定时间主动交流，积极解答外界对公司业绩和发展的疑惑。

客观来看，中南建设交出的2022年成绩单难言美好，公司2022年营业收入590.4亿元，同比下降25.5%，归属上市公司股东的净亏损91.7亿元。但期内公司有息负债475.5亿元，同比去年减少147.2亿元，经营性现金流净额62.5亿元，给安全留下了护城河。

“管理层对大家表示歉意，我们也诚恳地接受大家批评。”陈昱含直言，2022年是生死考验的一年，公司在经营性现金流和融资性现金流紧张的情况下，尽管处置资产、稳定生产和支出排序、竭尽全力优化组织、大幅降低有息负债……但这些都必须以牺牲利益为代价，既痛心也无奈。

不过陈昱含也很清楚，比起道歉更重要的是扭转和提升。

在业绩会上，中南管理层提出“调整业务结构、优化建筑布局、提升地产建筑等全链联动、学习‘一利五率’强化经营效率”等措施，确保2023年中南建设能实现扭亏为盈、现金流持续为正，公司走向良性循环。

地产寒冬、行情震荡，中南建设管理层的态度一直积极端正，就像陈昱含经常强调那句“缩表不代表躺平和不作为”。

实际上，对于宏观的判断，中南建设仍属乐观，董事长陈锦石认为国家经济形势逐渐恢复，地产行业短期有困难、中期不错、长期不能肯定，但总体而言是形势向好的，今年比去年好、下半年比上半年好、明年比今年好。

大规模计提“狠刀”利润

中南建设拟触底反弹

为保安全，2022年中南建设狠狠给了自己“一刀”。

年报显示，公司财报期内增加计提应收款项坏账准备和存货跌价准备等各项资产减值准备35.3亿元，计提减值规模相较2021年（14.2亿元）几乎翻了2.5倍。受此影响，公司收入和利润均出现大幅下降。

这的确是非常无奈的选择。对于以地产下游“建筑”为一大主业的中南建设，受到房地产行业和地方政府坏账的影响，建筑业务计提了14亿坏账准备，这部分亏损颇为被动。

与此同时，受到楼市下行的影响，对于地产业务中南建设对未结算坐了大规模减值计提，形成20亿亏损。同时，考虑到保现金流优先，中南对部分现房和资产做了折价处理，这也导致了结算亏损。

但这部分是不得不做的舍弃，因为生存才是第一要义，在现金流和安全面前，资产规模和利润已经不是必须项。

但陈昱含相信，这是行业剧烈调整下的短期表现，“公司面对市场该做的都做了、能暴露的问题都暴露了。2023年市场正在慢慢回暖，公司的情况也不会继续恶化，规模不会少于2022年、现金流会好于2022年，利润也有望扭亏为盈。”

上述信心来源于三方面，首先其认为公司销售不会低于2022年，2023年的结算有保障。

同时，去年中南折价去化的是存量现房，在建项目的利润率调整不大，今年市场回暖，这些利润有保障的在建项目步入结算，存货和资产的价值也有望得到重估，所以公司有信心实现盈利。

其三，在最难的情况下公司经营现金流净额也持续为正，今年各方面的总支出会持续下降，公司也会“一盘一策”更加稳地平衡现金流，这些为现金流进一步好转奠定了基础。

休养生息应对持久战

一利五率做优经营

房地产的复苏或是一条温和且持久的过程，这使得房企发展需要考虑得更长远。

陈昱含给中南建设的短期和中期安排是4个词——把握时机、休养生息、力保交付、修复利润。

休养生息是一个很妙的词，要“休”就得慢下来；要“生”就得卷起来。看似矛盾，实际上是边补课、边提分。

用陈昱含的话来说，地产业高周转成为过去式、建筑业产值大于利润的时代过去了，无论主动还是被动，企业模式会发生根本变化，需要从规模和杠杆转向质量。

经过对中建等优秀央企以及行业变化的长期思考研究，陈昱含给出了多项解法。

首先中南建设会进一步优化建筑业务的布局，对支撑了经营面的优势地区、高利润地区持续深耕。

同时，对建筑业公司会再调整业务结构，例如接下来会增加非房建业务规模，实现房建、工建、基建3：3：4的比例。

“建筑是中南褪不掉的底色，所以和行业中一些向商业运营发展的公司不同，中南会更多是向链条前端做整合融通发展。比如提升地产和建筑联动、建筑业务转型升级、增强建设运营的优势。”

尤其针对建筑业的经营效率和运营效果，中建等央企“一利五率”（即围绕利润，提高业务增长率、资产负债率、净资产收益率、全员劳动生产率、营业现金比率）掐中了各项命门，陈昱含直言对她影响很大，中南接下来也会强化利润和现金流管理能力，提高履约能力。针对提升投资和管理刻度，也会出台相应激励机制，提升经营效率。

总体而言，很多房企在努力活下去，中南建设可能不是最突出的一个，却算是最清醒的一个，它知道问题也能直面问题，与其掩盖错误不如继往开来，努力活好。

房地产行业“非良性循环”的阶段正在过去，中南建设现金流最紧张的时候也已过去，这家企业在新市场中会有怎样的新姿态，值得期待。