文/庞无忌

在4月热度下滑之后，5月房地产延续降温态势，楼市复苏动力减弱。

房地产市场似乎再次走向十字路口，是延续降温还是重拾动力？每年6月是房企年中冲刺的关键时期，接下来楼市会怎么走？

百城新房价格“止涨转跌”

今年2月份百城新房价格结束“七连跌”转入正增长通道，不过三个月之后，环比再次转跌。

中指研究院日前发布的数据显示，5月份，百城新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%。二手住宅均价环比下跌0.25%，跌幅较4月扩大0.11个百分点。

当月，百城中，新房和二手房价下跌的城市数量同环比均明显增加。其中，百城新建住宅价格环比下跌的城市有54个，较上月增加10个，较去年同期增加9个。百城二手住宅价格环比下跌的城市有83个，较上月增加7个，较去年同期增加26个。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年年初至4月初，新房交易回升，开发商在售库存不足，部分开发商采取提价策略，但由于市场整体疲弱，且价格稳定或略降是主体预期，提价导致的结果就是销售下行。于是，5月份开始，开发商价格策略重回降价促销，这是百城新房价格转跌的重要原因之一。

成交量继续收缩

中指研究院分析师郭昕昱指出，在前期积压需求释放完成后，5月份房地产市场活跃度延续回落态势，重点城市新房成交规模环比持续下降，市场恢复节奏有所放缓。

今年一季度，受前期积压购房需求加速释放等影响，中国主要城市房地产成交量显著回升。诸葛数据研究中心指出，尤其是3月“小阳春”，重点城市二手房成交规模达到近三年新高。但此后，市场回温动能减弱，4月份成交热度开始回落，进入5月份，市场活跃度继续下滑，加上“五一”小长假的干扰，二手房成交延续下跌态势。

新房市场成交也出现类似的趋势。根据诸葛数据研究中心监测，2023年5月重点监测的30城新房销售面积环比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明显收窄，但新房市场交易活跃度仍然偏低。

克而瑞研究中心发布的数据也显示，5月楼市延续平淡，重点30城供应下滑，仅为2019年至2021年同期的一半。当月重点30城成交量环比下挫8%，同比增长22%，绝对量基本回落到2月份水平。受去年基数较低影响，前5月，30城累计成交量上涨28%。

需要看到，各机构数据显示，5月楼市成交量只是小幅收缩，绝对水平依然高于疫情期间，房地产市场目前仍未脱离企稳复苏的轨道。

一线城市“熄火”

另一个值得关注的现象是此前市场热度集中的一线城市出现“熄火”迹象。克而瑞研究中心数据显示，5月份一线城市成交缩量，环比下滑22%，降幅高于30城平均水平。其原因在于，前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降。北京主要受限于供应，连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现一般。以上海为例，外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%，也使得5月成交量环比下降39%。

北京二手房市场也明显转凉。海淀区一位房地产中介经纪人对中新社国是直通车记者表示，4月份以来明显感觉到市场热度下滑，最近带看量和成交量都少了很多。

中原地产首席分析师张大伟表示，2023年北京楼市的“小阳春”主要是受到购房入学需求上涨所带动。2月北京二手房成交量达到1.5万套，3月超过2万套。但随着购房入学需求逐渐释放完毕，市场开始下行，4月和5月二手房交易量均低于1.5万套。

每月1.5万套的成交量视为北京二手房市场是否火热的“基础线”，张大伟指出，从单周数据看，5月份连续几周市场成交量继续放缓，实际5月份二手房市场成交量(排除网签滞后等因素)或已低于1万套。

此前，上海豪宅云锦东方三期引来大量购房者烈日下排队抢购的消息引发广泛关注。有人将此作为一线城市购房需求依然活跃的佐证。但业内人士发现，这一项目新房价格与前期推盘项目价格、以及周边二手房价格之间存在巨大倒挂空间，一旦购买成功并实现转卖，每套房或有2000万元左右的套利空间。由套利引发抢购并不意味着住房需求的增加。

对于近来豪宅火热，而刚需住房遇冷的情形，李宇嘉认为，高端盘热销，既是市场分化的体现，也是市场需求不足的表征，更是供需极其不均衡的反映，这也是后续相关政策应该着力调整解决的问题。

各地购房政策有望迎新一轮放松

5月，楼市政策宽松基调不变，但各地支持性政策出台频次有所放缓。据中指研究院统计，当月出台房地产相关支持政策频次为36次，相较3月份(67次)减少近一半。

中指研究院认为，在当前房地产市场恢复动能有所减弱的情况下，预计6月中央及地方政府将加快推进稳楼市政策的出台，并进一步探索丰富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。6月作为年中冲刺业绩的关键节点，房企大概率将加大推盘和营销力度，届时全国房地产市场活跃度有望得到提升。

近期，各地政策调整已现加速迹象。6月1日，青岛打出楼市新政“组合拳”，其中包括：调整限售政策，新建商品住房合同网签备案满3年或取证满2年、二手住房取证满1年，即可上市交易；非限购区域房贷首付比例下调，首套最低调整为20%、二套最低调整为30%；同时，全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖”模式；推行棚改货币化安置和房票政策等。

据中指研究院监测，截至5月底，今年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化。

郭昕昱认为，目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也期待更多实质性的政策落地，以提振信心，推动楼市继续复苏。