整体市场成交：写字楼、公寓环比回落，商铺大宗交易

5月写字楼、公寓成交量分别为1.3万㎡和5.1万㎡，环比4月分别下降47%和44%；写字楼市场下滑属平淡市场状态的延续，而公寓的环比下降更多归于4月内多起大宗交易高对比基准。商铺市场则因数万方级别的整体交易为5月成交亮点。在市场供应方面，公寓新增5.6万㎡中心区域优质货量也较受到关注。

写字楼市场：连续两个月低位运行

合富大数据显示，5月全市写字楼成交量为13378㎡，环比4月下降47%，同比去年5月上升42%。市场已连续两个月在相对较低位的状态下运行。

从区域看，对比4月，5月成交量主要“输”在环比大幅下降的南沙区；但同时可见天河、黄埔、花都等区域有明显增长。

广开控股凯得金融中心网签项目8层高小独栋写字楼的其中四个整层，超4000㎡成交量占榜首位置；而天河金融城板块也较活跃，南方财经大厦以及汇金两项目单盘成交量超1000㎡。

合富研究院市场分析师陈健恒表示，我们常说“当潮水退去的时候,才知道谁在裸泳”，所以5月的写字楼市场看似缺乏亮点，但实质仍提供了一个很好的观察窗口。通过这个窗口，可以看到在相对弱势的市场环境中，仍是拥有核心区位+国企/央企背景的产品更能脱颖而出，更符合当前置业者对于确定性的追逐。

公寓市场：成交自峰值下降但“含金量”高

公寓市场方面，合富大数据录得5月公寓成交量为51538㎡，环比4月下降44%，同比去年同期降41%。连续两月处于较峰值水平后，5月成交有所下降，但其中大平层货量较多，成交“含金量高”，公寓市场整体价格高达4.5万元/㎡。5月供应优质，分别有热盘保利金沙大都汇新货以及北京路周边的富都商贸大厦获批预售。

区域成交方面，增城和天河由于4月均有大宗交易产生，5月环比降幅较明显；拥有多个热盘的海珠继续担当成交中坚角色。

连续两月榜单项目均以中心区域为主，其中海珠区尤为突出，单区域占榜单5个席位；项目覆盖不同板块以及大平层/复式等不同类别的产品。琶洲南TOD为代表的多个大平层公寓同样有较引人瞩目的成交表现，5月合计成交约1.3万㎡，占整个公寓市场份额的25%。

合富大数据显示，今年前5月，公寓大平层市场合计成交约4.7万㎡，同比去年同期上升168%。对应公寓市场整体，其面积占比约17%，金额占比约33%，显然已成举足轻重的力量。其中反映出的市场趋势是公寓项目走向差异化：对比相对千篇一律的小户投资型公寓，大平层项目在独占稀缺景观、名师园林设计、高端星级会所、铂金管家服务等方面均有更大空间去彰显项目个性，表达自身的与众不同，也在高端消费市场中经受住考验。

当前的大平层市场，除少量外围项目外，仍基本围绕“云山珠水”景观特色进行打造。作为“珠水“代表的广州鹏瑞1号已于5月揭开了它的神秘面纱。而“云山“代表的广州城投熹云谷也密锣紧鼓，蓄势待发。该项目位于广州中轴之上、高端别墅密布的南湖板块。项目总建面约16.25万㎡，以稀有1.0容积率，臻造大平层、叠拼、合院三大产品，坐拥白云山和南湖的鲜氧生态，打造谷间会客厅，营造繁华城市中的静谧场地和自然追求的精神归属。

广州城投熹云谷效果图

商铺市场：大宗交易再度支撑市场

合富大数据显示，广州商铺市场5月成交量68012㎡，同比上升95%，环比4月份上升38%；大壮国际广场等内部大宗交易再度支撑市场从而形成显著升幅。

黄埔区由于大壮国际广场公寓裙商的整体签约而领先尤为明显；而对于其余区域，除增城从化外均环比下降。

作为商铺市场年内第二宗数万方级别的大宗交易，位于科学城核心地段的大壮国际广场内部交易网签超3.7万㎡，涉及项目公寓裙商1-3F；项目曾于2021年8月网签3.1万㎡，加上本次签约货量，其购物中心已整体网签完毕。榜单次席的远洋风景同样涉及整体交易。

在商办市场各大业态中，就大宗交易的比例而言，普遍的情况是写字楼高于商铺高于公寓。但今年以来商铺市场大宗成交超20万㎡，占整个商铺市场约八成比例，该比例已与写字楼业态的大宗交易比例趋同。大宗交易比例的升高一方面由于年内政府协议回购等特殊交易形态较多，另一方面也与若干散售型商业陷入困局后，对于商铺适合整售统一运营的认知更为普遍有关。

文/合富商业