2019年，滨江集团规模刚刚突破千亿，当时我们预判“只要行业不发生大动荡，这都是一个长期存在的千亿”。这并非溢美之辞，而是基于深度观察多年后的推论。

事实亦是如此，房地产行业在周期的尾调里狂奔，随后三战而竭。昔日巨头朝不保夕，滨江的规模却一直稳定，“身位”也从TOP25、TOP15，到今年半年报中的925.8亿，首次进入TOP10。

越来越多的同行们开始关注、探索并学习滨江，但少有能习得其精髓。其实答案并不复杂，无非“稳健”二字。

这个答案老生常谈，几乎每家房企都在强调，实际上却难以戒断“高杠杆、高负债”。

而滨江，大概是中国最懂得克制欲望的房企之一。

稳健地经营，利润、营收、现金流几乎未受到大环境的影响。作为民营房企，信用评级常年保持“稳定”，融资成本逐年下降。

稳健地布局，在分化中占据了向好的一方。

稳健的体系，几十年时间编织成的精简架构和上下游合作网，这才是滨江的发展根基。

01

经营稳健

昨夜，滨江集团发布2023上半年业绩报。成绩一如既往地漂亮，几大主要经营指标全部正向增长。

两个数据格外亮眼——营收270.28亿元，同比增长 152.84%；经营活动产生的现金流量净额275.88亿元，同比增长5637.15%。

主要财务数字

数字看似夸张，但真实情况是，滨江上半年交付结转的项目多达18个，是去年同期的近两倍，因此反馈在了营收和净利润上。

真正值得关注的是利润、现金回笼和财务指标。经过下行周期的冲击，大多公司的利润及利润率都在下降，滨江的归母净利润达16.36亿元，同比增长27.33%，平均加权后的资产净收益率6.72%，比去年同期增加0.66个百分点。

权益销售现金回笼478.66亿元，完全可以覆盖一年内的短期债务，另外还有1602.17亿元预收账款，较年初增长23%。

由此，滨江的稳健不仅是规模的稳健，而是各项指标，尤其是利润的稳健；不仅是现在很稳健，而是未来的1-2年内均有良好的业绩预期。

滨江交付项目——丹枫四季院

债务方面，有息负债规模475亿元，结构合理清晰，银行贷款和境内直接融资分别占比76%和24%。

滨江的融资方式同样稳健，不碰境外债、商票、民间信托等融资工具。从前，有观点认为滨江的保守阻碍了其发展速度，但赶上美元加息周期和信托界的动荡，滨江正是因为“保守”从而避免了一场大危机。

依托于良好的信誉和稳健的经营，滨江集团的融资成本进一步下降到了4.4%，比去年底还要低0.2个百分比。

截至报告期末，总授信额度来到了1209.72 亿元，较上年末增长了2.2%，目前仍有804.62亿元可用。

02

布局稳健

经营的稳健依存于精准的布局，而布局决定了业绩的下限。

能力越大，责任越大，欲望也越大，这是公司和人的本能，但真正懂得克制欲望的还是极少数。

滨江并非不想做一个全国性的公司，只是，现有的规模依靠长三角市场就足够支撑，无需为了“全国化”的标签而延长管理半径。

近几年，滨江的布局重点一直是“三省一市”，即便在2021年的牛市里，战略触角也仅限于除核心城市之外的“大浙江”区域。而在三四线城市几近“冰封”时，滨江的重心又重归杭州。

因此，行情的严重分化并未对滨江造成太大影响，今年上半年925.8亿的全口径销售额中，大本营杭州贡献了超9成的业绩。

但今年的滨江比往年更加谨慎。一方面体现在布局空间，报告期内新增的22宗土地（含收并购）中，杭州占到了19个，宁波、南京各一个，三线城市中仅布局金华，并且是以并购方式补仓，权益对价偏低，很大程度上减少了风险。

滨江上半年新增项目表

另一方面是成本控制，尽管滨江还是那个拿地“大户”，但权益土地款仅有180亿元，较去年同期有所下降，只占上半年权益销售回款的38%。

具体到单个城市来看，滨江也不再“遍地开花”。以大本营杭州为例，或布局在城东新城、浦沿等核心城区，或布局在未来科技城、良渚新城等热点板块，或是选择此前有客群基础的区域进行补仓。

基于长期深耕杭州，滨江还以合作开发的方式降低风险，“朋友圈”中的保利、越秀、建杭、兴耀等房企均以安全高质著称。

03

体系稳健

只要学会在核心城市布局、抓回款、控风险、降成本，就能诞生下一个滨江吗？

未必，这些只是外在，而决定上述行动的是滨江的底层思维。放在一家企业中，叫架构体系。

体系由“人”构成，滨江以流程精简、人员精干而闻名业内。按2022全年的1539亿销售额计算，滨江的人均效能达到1.37亿元，员工数量仅1100多人——只有同规模房企的1/2，甚至1/4。

人员精练，就无需在额外的流程上内耗，滨江的项目为何动工快？拿完地后，戚金兴董事长亲自审批投拓、工程部的方案，无需重重上报，节约了时间。

精练的另一种优势是“船小好调头”，虽然限制了规模，但公司的经营战略可以收放自如。

滨江交付项目——滨耀城

以人为本，不内卷的氛围和较好的员工福利，公司的人员流动性极小，彼此之间磨合了十几年甚至几十年，工作效率自然高。滨江内部没有加班文化，戚金兴董事长要求每个员工每周至少休息一天，用来陪伴家人。

被善待的不仅是员工，还有各大合作方。介于公司自身经营风险低，回款履约良好，滨江已经与8家一级资质总包单位进行过长达10年以上合作。

长期合作形成的默契，使得滨江的工程标准、质量和效率都维持在较高水平，塑造了滨江出品的质量口碑，长此以往，形成了品牌、服务优势。

这些优势又进一步促进了销售转化，从而带动了公司指标的全面健康。

综合能力愈加稳健，滨江又将善意释放到了社会，“乡村振兴、共同富裕”的一号工程——王阜乡胡家坪村的公益改建初具成果，滨江又计划将单一村落的改造推进到全王阜乡，惠及15个行政村、近100个自然村。

胡家坪村云顶桃源实景照片

戚金兴董事长一直强调“社会责任”，“共同富裕”是社会责任，稳健的发展同样是社会责任。

而身负重任的滨江，已然成了地产行业，甚至商业社会的经营样本。