凤凰网风财讯报道 房地产信心博弈到了关键期。

一方面，楼市政策进一步释放，8月30日广州和深圳打响一线城市“认房不认贷”首枪，同日央行会议指出“金融支持民营企业发展有关文件目前初稿已成”。另一方面，今年1-7月房地产开发企业房屋新开工面积不足5.7亿平，仍持续下滑，全年预计回到2006年的水平。

还能对房地产抱有信心吗？这个问题被业内外无数人反复提及。

8月31日举行的万科2023年中期业绩推介会上，万科集团董事局主席郁亮表示，目前市场跌过头了，但房地产新发展模式也在逐步清晰。他相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理水平。从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。

在房地产行业回归健康的过程中，会有曲折也有潜力，万科会给自己留足安全底线与发展空间。

“其实仔细观察政策轨迹，中央的表述在‘落实房地产长效管理机制’之外又增加了‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’，无疑就是房地产导向新变化的信号。”社科院房地产金融研究中心主任尹中立指出。房地产仍在经济运行中扮演重要角色，但占位改变了，表演方式也要向长效、安全、可持续去过渡。

业界和学界不约而同对房地产后市做出了同一个判断——旧模式翻篇了，房地产正步入一场全新的“资格赛”。

显然，万科已经预判到了趋势，但更重要的是，怎么改变、如何发展？这是万科入赛的关卡，也是整个行业无法回避的挑战。

打破规模逻辑 全力拼“质量”

截至8月30日21时，A股已有5218家上市公司披露了2023年度半年报，其中2698家上市公司归母净利润同比增长，占比约52%，它们主要分布在电信运营产业、光伏产业、新能源汽车和锂电池产业。

“交出满意答卷的多是新兴制造行业和龙头企业，这些上市公司普遍现金充沛，扎根领域建立壁垒，可以是品牌、经营模式、资源、技术等很多方面，形成了公司的利好。”浙江大学研究员盘和林指出。

相对而言，房地产行业截至8月30日的155份上市房企半年报中，仍有大面积亏损，慢于国内经济恢复大势。

不过在明源地产研究院看来，当前格局更加凸显“房地产市场竞争靠拢制造业”的趋势，房企打破规模论，拼的是两个字——质量，体现在财务质量、产品工艺、精益管理等。这在保持盈利的房企中体现尤为突出。

以万科为例，其2023年中期财报的亮点主要是几项关键指标的质量。

2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，归母净利润98.7亿元，经营性现金流连续14年为正，持有货币资金1221.8亿元，资金充裕。叠加万科短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，带动货币资金对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍，债务可控，整体财务状况良好。

截至6月30日，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，保持了高回款效率。

报告期内，万科交付住宅总量合计超过9.2万套，83个项目实现“交房即交证”。销售方面则有多个项目实现“取证即售罄”，尤其是“拾系”在合肥实现取证去化率100%，在苏州首开239套全部售罄，现金流9个月回正，在宁波、南京等城市的应用也取得了良好效果，产品竞争力和交付满意度同步提升。

上半年，万科累计获取新项目32个，100%分布在一二线城市，区位条件较好；已开项目则实现整体投资兑现率93%，年初库存去化率同比提升8个百分点的成绩，进一步提升了投资质量和库存去化水平。

这些指标作为评估房企业务质量和财务成色的基础，体现出万科在行业环境剧烈动荡之下仍具备长期稳定发展的底气。

郁亮则再次强调，房地产实现脱胎换骨的变化，仍需要时间，需要定力。万科要筑好坚固底线，抱有最坚实的信心，做最好的准备。

打破住宅依赖 从经营服务寻“向阳面”

国内经济逐渐恢复，房地产想通过“全新赛季”赢取机会，便要打破住宅依赖，优拓新的竞争高地。

郁亮认为，人口持续聚拢的成熟城市、核心区域，会出现新的需求和空间，满足新的职住平衡；商品住宅主流客群从刚需过渡为改善；城中村改造正在释放潜力；商业消费逐步恢复…这些变化中都还有机会。

一些细分领域和潜力地带，也会是万科拓宽下半场发展空间的抓手。

作为业内最全转型赛道布局的企业，万科在住宅开发业务以外，已经将经营服务业务培育道到了相当体量，截至2023年6月30日该业务全口径收入实现267.3亿元，同比增长11.9%，保持稳步发展。

其中，提供社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务的万物云，上半年实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%，蝶城战略新增在管项目也增至188个，推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目，带动万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

物流业务方面，万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，取得快速发展。其中冷链业务营收同比增长30.3%，高标库稳定期出租率达到85%，冷链稳定期使用率为79%，均稳居行业第一梯队。

长租业务方面，万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，目前在34个城市运营管理租赁了22.5万间房，出租率达到95.9%，在规模和效率上保持行业第一。

商业业务方面，上半年万科商业营收43亿元，同比增长7.3%，累计开业203个商业项目。其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%，尤其年初地产区域BG委托印力管理的34个项目，上半年销售额同比提升29%。

同时，由于这一领域存在“保租房REITs”和“不动产私募投资基金”两大风口，预计将对万科商业资产的证券化程度、收益水平和融资能力产生较大影响，并推动其形成经营性不动产“投融建管退”闭环，是一项不容忽视因素。

业务不少，但郁亮直言，未来不管做什么业务，本质上都是能力的竞争。口碑是否足够好、产品是否足够好、合作伙伴是否足够优秀…都是竞争点。万科在这些地方有了些基础，还会进一步提升。

的确，万变不离其宗。郁亮认为，“房地产市场持续低迷，让行业感受到了前所未有的压力。但常识也告诉我们，有背阴面、就一定有向阳面。”

如果说，房地产行业无法再回到过去，那么就全力拥抱未来，练好内功，找到“向阳面”。

（凤凰网王婷婷/文）