自7月底中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”以来，最近两周，重磅政策密集落地，超出市场预期。目前，四大一线城市全部执行“认房不认贷”，央行宣布降低首付比例和房贷利率下限，并首次降低存量首套房贷利率，让政策惠及更多人群。

一揽子政策发力

自广州、深圳于8月30日宣布“认房不认贷”后，9月1日，上海、北京相继官宣落地。根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，按照新的认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

除了四个一线城市，据诸葛数据研究中心不完全统计，还有武汉、厦门、中山、惠州、东莞、成都、重庆、长沙、苏州、无锡、江门、沈阳、杭州、珠海、大连、兰州等30个城市官宣“认房不认贷”。

除了“认房不认贷”，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两个重磅通知，不但降低首付门槛，还降低了所有首套存量房的房贷利率，给予“月供族”一次政策“大礼包”。

央行有关负责人在答记者问时表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点有两点：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

该负责人表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

对于降低存量住房贷款利率的原因，该负责人表示，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

9月8日，上海住建委发布《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》，对公积金最长贷款期限、公积金提取和申请人范围等内容进行了松绑和扩大。

9月11日，济南对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。同日，青岛全域取消限购政策，同时优化住房上市交易年限，在青岛市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、兰州9城全面取消限购政策。预计接下来其他重二线城市如杭州、苏州、成都、武汉等可能会逐步跟进。

超出市场预期

这轮政策既重磅又密集，业内人士直呼“超预期”。

“市场对于一线城市先落地‘认房不认贷’呼声很高，但的确政策落地超出预期，市场普遍预期会先出台‘外围限购适度放松’或‘普通住宅标准’调整。”58安居客研究院院长张波表示，“一线城市的政策过往都是处于收紧状态，即使是去年下半年开始市场整体出现降温，一线也都保持岿然不动。目前政策的放松代表着全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。”

北京自2017年3月执行“认房又认贷”以来，二套房界定标准为全国最严，即全国有住房贷款记录的，无论已结清或未结清，再买房都视为二套。首付比例方面，北京首套房贷普宅首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%。二套房贷普宅首付比例不低于60%；非普宅则不低于80%。

现在执行“认房不认贷”后，以一套600万元的房子来计算，如符合认定为首套住房条件的话，在首付阶段可以少支出150万元。如果是非普宅，首付可以少240万元。

“‘认房不认贷’直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

对于降首付和降房贷利率，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，“从历史来看，住房金融信贷政策对于房地产市场的直接带动作用最强。低首付 低利率的住房信贷政策降低购房门槛、提高购买力，促进住房需求释放，有效带动房地产市场向上发展。如按此政策执行，20%、30%的首付比达到房地产历史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有显著下降空间，购房门槛将降低，购买力将大幅提高。”

9月7日，中农工建四大商业银行发布了存量首套住房贷款利率调整的规则，9月25日起可于线上线下提出申请。

对于多地限购政策的放开，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，取消限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力有着重要意义。同时，取消限售，将会加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。“济南、青岛、南京这类核心二线城市全面解除限购政策对于当前房地产市场而言意义重大。”

调控仍有空间

“金九银十”将成为检验本轮政策效果的试金石。

“购房者置业意愿和置业能力仍受多个因素影响，短期政策优化后，预计前期观望或积压的购房需求将快速释放。卖一买一的购房者入市需要一定时间，预计一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。”陈文静表示，“若要扭转市场下行预期，仍需要供需两端政策持续协同发力。”

在张波看来，预计9、10月份市场将延续分化态势，热点一二线城市政策继续放松，改善性需求提升明显，部分热点区域和板块的成交量将有所提升，并带动房价上行，但大多数弱二线城市和三四城市的去化难度依然难言有明显改善。

为了激活楼市，政策还有哪些着力点？张波建议，“对于高端商品住房放开限价，例如上海、北京市场接受度在15万/平方米以上的项目。中低端项目保持限价。通过高端住宅房价提升带动市场预期，通过控制中低端项目房价，让这类群体能安心买房，并稳定这类房源的一二手价格。”

此外，供给侧控风险也是重点。张波建议，切实满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动行业的债务展期。