出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷

救市开闸后，各地政策正如雨后春笋般落地，全国已有超过40座城市发布楼市新政，8座城市更是“抢先”全面取消限购，并可能带动更多城市跟进。

据凤凰网风财讯统计，目前已出台的政策类型包括“取消限制”（即取消限购、限价、限贷等）；“需求侧改革”（即认房不认贷、下调首付比例、城中村改造等）；“降息”（即下调LPR利率即贷款市场报价利率、MLF即中期借贷便利、OMO即7天期逆回购、SLF即常备借贷便利利率、存量房贷利率等）；“调税”（即全年一次性奖金个税政策延期、提高三项税前扣除标准、印花税减半等）；“一揽子化债”（即应用SPV即应急流动性金融工具、再融资债券等）。

另外针对二级市场上市公司，则出台了收紧IPO、降低两融保证金、备付金降准、减持受限、规范程序化交易等。

救市政策越来越卷 各地“脑洞”大进化

认真查看救市细则，会发现各地政策越来越卷、“脑洞”越来越大。

例如近日上了头条的淄博“买房以旧换新”。

和以前房企牵头的以旧换新不同，消费者先买新房，以前旧房子是房企找中介代卖（约定时间内卖不掉，旧房退房、新房退款），淄博则是让城投出面买下旧房子。

城投接盘这些市中心的旧小区，可以更新再造，也可以包装成保障房拿去做REITs，俨然另一个版本的旧改拆迁。而被释放的消费，优先引导至新房市场。二手房主也会因城投兜底增加底气，稳住市场价量。“新瓶装旧酒”，但装得十分大胆。

近期沈阳鼓励购房“盯上了”在校生，也引起广泛讨论。

因为此前，长沙、长春、荆州、滁州等多地出台过的高校购房优惠政策，主要是面向“已毕业生”，而此次沈阳明确对高等学校、中等职业学校的全日制在校生、5年内毕业生，启动购房200元/平补贴。

“00后在校生购房，主要还是靠父母作为共同还款人的支持。相比刺激购房消费，这一政策更重在抢人、留人，鼓励沈阳高校大学生留下来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言。

其实，刺激买房的政策一直奇招频出。2022年，广西的“三大奇招”就频频引发热议。

包括玉林市卫健委出台政策，公务员优先考虑买了房子的应届毕业生；玉林市又出台了“农民进城买房提供三个以上就业岗位推荐”的政策。同年，“公务员带头买房、卖不出房扣钱”也从广西开始，向新疆、广东等地逐渐蔓延。

一时间，杭州的“生孩破限购”、长沙的“房子租出去就算无房”等新颖政策，都显得平平无奇了。不得不让人感叹楼市政策的“脑洞”进化速度。

救市政策有用？“塔尖玩家”正在反弹

各出奇招的救市组合拳，到底有用吗？

至少从9月11日央行“非常罕见”提前到中午发布的最新社融数据来看，是有些效果的。

8月新增人民币贷款1.36万亿元，同比多增868亿元；其中住户贷款增加3922亿元，扭转了7月减少的趋势；企（事）业单位贷款增加9488亿元，为历史较高值（近十年中超过八年水平，仅低于2020年、2022年）。

但仔细看来，分化愈加明显。

例如8月住户贷款中，短期贷款增加额2320亿元，远高于中长期贷款增加额1602亿元。交行金融研究中心认为，这是受消费贷、经营贷等短期信贷规模释放影响。

而经营贷需要房产抵押，这意味着当前短贷的增加，或是有房人群为手中部分房产置换利率，也不排除一些“零首付、凑首付”操作下对经营贷的使用。前者算不上刚需刚改人群，而后者依然面临违规风险，涉及人群也不广泛。

与此同时，从8月企事业单位贷款增加可见，主要为中长期贷款和票据融资的增加。预示着企业融资，或者企业主以公司身份去融资的情况增多。

这预示着，或许当前最先最快反弹的，依然是有钱有产的人群。

“新政对新房的影响不太明显，尤其是重庆、长沙、哈尔滨这种二线城市，二手房反应相对会明显一些。金字塔尖的玩家和主流市场关联不大，但因为整体融资和资金限制放松，这部分人群还是会受带动。”一位资深地产市场人士指出。

的确，高端需求是真实存在的。

以北京上海为例，9月1日两地先后宣布认房不认贷。9月2日，上海保利两个楼盘成交额均超过1亿元。9月3日北京融创壹号院认购了169套，总价3000万元起一套的房子，一天卖了56.2亿元。

就像售价6999元起的Mate 60 Pro，不仅一经宣布1亿台机就很快售罄，全国多地华为门店还排队抢购。

近日的杭州Costco，据媒体报道，15万一只的爱马仕铂金包、2万一箱的飞天茅台、1999元一个的玩具熊，都在开店20分钟内被抢光，中产们排队2小时抢购Prada、LV、Chanel等奢侈品，有些排了2小时还没抢到。引得Costco在杭州新店负责人直言“中国不缺有钱人”。

这句话，LVMH总裁也说过。过去几年，全球近1/3的LV奢侈品是由中国人买走的。在今年上半年，LVMH的营收再度增长了15%，达422亿欧元。据贝恩预测，到2030年中国将贡献全球奢侈品市场40%的销售额。

有钱人永远是全球商家追逐的对象，疫情后最先恢复的是一二线城市中的中高端商场，也是一种印证。

恒隆地产财报即显示，2023年上半年，定位高端的上海南京西路恒隆广场收入同比上涨了23%；旗舰商场上海港汇恒隆广场收入同比上涨了11%；恒隆在大连、无锡、沈阳等地的高端广场也有同比6%-19%的收入涨幅。

中产和富人差距拉大

房产造福终结会让一些人回落

据机构测算，这一波楼市政策可能为超过1000万中产家庭每年节约1.2万资金成本，会对中产人群产生影响。

不过，扎心的是，“中国中产”和“富人”的差距正在拉大。

近日中金公司发布的《中国财富报告2023》显示，目前中国全国财富总量为790万亿元，其中国有资产为360万亿元，私有财产为430万亿元。430万亿元的私有财产中，最富有的人群约140万户。

从人口分析，全国总人口14.036亿人。富人阶层460万人，人数占比0.33%，占有财富290万亿，财富占比67.44%，人均拥有财富6304万；中产阶层9900万人，人数占比7.05%，占有财富110万亿，财富占比25.58%，人均拥有财富111万；其他人群13亿人，人数占比92.62%，占有财富30万亿，财富占比6.98%，人均拥有财富2.3万。

而其中，中等收入群体和高收入群体的人均可支配收入差距，已经从2013年的31758元，拉大到2017年的42221元，差距扩大了32.9％。

“中产阶层里，一部分迈向中高和富裕阶层，多数则下沉到了中低阶层，形成了一个M型。”天风证券报告指出。

巧的是，上一波密集出现的中产、高速成长的财富效应，很多是由房价上涨带来的。

以北京为例，2015年7月-2018年7月，北京均价3万以下和8万以上的小区几乎都经历了超80％的房价涨幅，均价4万-5万的中档小区平均涨幅则为53％。

但实际上从2017年底开始，房价增速低于贷款利率，购房者从主动加杠杆变为被动加杠杆，房贷支出开始透支消费。

“一旦房价增速低于贷款利率，财富效应的幻觉就会消散，房贷支出成了挤出消费的实际负担。”天风证券直言。

这意味着，当房价上涨乏力，甚至降价，财富幻灭或许会更加明显。

当前政策能够一定程度上降低部分房贷压力，但一些人在财富来临时如果未能站上一台阶，巨轮碾过之后，台阶再次上升，再想上一层，就真的更难了。