近期，各地房地产调控政策密集出台。从明确首套房“认房不认贷”政策，到发布降低存量房贷利率、调整优化住房信贷政策，再到多个城市取消限购限售，楼市迎来多方位刺激政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的信号。

记者同时也了解到，调控政策出台之后，市场出现冷热不均现象，一线城市房地产市场交易活跃，二三线城市表现相对平淡。政策持续加力下，短期内市场走势还会如何变化？

本轮调控，市场背景与以往有所不同，供求关系发生变化，在此背景下，房地产市场未来又会有哪些新走向？

政策密集出台

“首套房商业贷款利率是多少？”

“二套房走公积金首付比例怎么算？”

“现在买房有没有优惠政策？”

…………

9月16日，石家庄市新华区某售楼处，咨询购房事宜的客户比往日多了不少。销售人员告诉记者，一方面，现在是“金九银十”的销售旺季，另一方面，近期颁布的一系列房地产调控政策，引发购房者关注，大家了解现在购房政策的意愿在增强。

近一个月来，房地产市场迎来多项重磅新政。

8月25日，住房和城乡建设部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确了“认房不认贷”相关细则。8月30日，广州、深圳先后宣布执行“认房不认贷”政策。9月1日，上海、北京也先后宣布执行该政策。“认房不认贷”政策在四大一线城市正式落地。

所谓“认房不认贷”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“对于有换房需求的家庭，在‘认房不认贷’政策下，可以以更低的首付比例、更优惠的贷款利率换购住房，加上居民换购住房的个人所得税退税优惠期也延长了，这些政策有助于降低购房成本，释放换房需求。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛向媒体表示。

除了“认房不认贷”政策，近期出台的多项金融信贷政策，同样旨在降低购房成本，活跃房地产市场。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对住房信贷政策进行调整，首套房商业贷款首付比例下限降至20%，二套房首付比例下限降至30%。此外，二套房房贷利率下限变为LPR（贷款市场报价利率）加20个基点。

通知发布后不久，9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等四大银行发布关于存量首套住房贷款利率调整和操作事项的公告，明确将于9月25日起对存量首套住房贷款利率进行调整。

对于最新发布的住房信贷政策，央行有关负责人表示，此次存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。

在中央各项政策支持下，各地为提升房地产市场活跃度纷纷推出政策。

截至目前，除了四个一线城市，还有武汉、厦门、成都、重庆、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、珠海、大连、兰州等超30个城市宣布“认房不认贷”。

进入9月以来，已经有大连、南京、兰州、青岛、福州、合肥等多个二线城市相继取消限购政策和限售政策。

具体到河北省，记者从河北省住宅与房地产业协会获悉，从目前河北各城市实际执行的政策来看，房地产限购限售基本取消，市场可自由交易。

在信贷政策方面，记者在石家庄、邢台等地走访部分开发商和房产中介时了解到，目前河北省大部分地区均执行首套房商业贷款利率3.7%、公积金利率3.1%的政策，这一利率水平是近年来的新低。

“一系列调控政策的核心是两个字‘松绑’，松的是过去房地产市场过热期间制定的限制政策。‘认房不认贷’、取消限购限售以及信贷政策的调整，都是房地产市场进入新一轮宽松周期的重要风向标。”省住宅与房地产业协会会长曲俊义说。

市场反应不一

最近，家住上海的于小成决定置换一套约100平方米的房子。“原本今年年初就有换房的打算，但是当时首付款要七成，可以‘够得着’的心仪楼盘偏少。‘认房不认贷’政策出台后，首付款降到了35%左右，是时候‘出手’了。”

随着利好政策在一线城市逐步落地执行，叠加“金九银十”传统楼市销售旺季因素，北上广深房地产市场近期明显升温。无论是新房的咨询量，还是成交量和带看量都有所增加。整体来看，新政释放了一批购房需求。

一位北京房产中介表示，9月1日北京宣布实施“认房不认贷”后，第二天全北京卖了约3000套房子，新房约1800套，二手房约1200套。“这一天是之前三天的量。”

不只是交易量上升，在北京、上海等地，购房首付门槛的下调以及房贷利率的降低，释放了购房者的资金压力，不少购房者于是调高购房预算，追求品质更好的房子。

一线城市市场活跃度提升，也带动了二手房挂牌量明显增长。

“目前，很多有改善性需求的购房者想置换房屋，但为了符合首套首贷资格，需要将名下的住房先出售，因此带来二手房挂牌量增加。从二手房挂牌量明显增长可以看出，一线城市的购房需求是显著存在的。”北京一家大型房产中介门店负责人说。

从房地产市场发展经验看，北上广深四大一线城市作为房地产热门城市，其市场变化对周边城市乃至更大区域范围内的城市都有明显的风向标作用。不过，仅就当前二线及二线以下城市的市场表现，房地产利好的“暖风”还没有完全吹到这些城市。

受调控政策影响，目前武汉、青岛、南京等强二线城市，房地产市场活跃度和交易量有一定程度提升，其他二线及二线以下城市，市场变化尚不明显。

比如，郑州在8月3日推出15条政策措施以提振楼市信心，包括契税减免、购房补贴、“认房不认贷”等，并鼓励各商业银行下调存量个人住房贷款利率。目前，政策措施推出已一月有余，市场逐渐泛起涟漪，有了一些起色。不过，考虑到郑州住宅库存量较大，市场预期并未明显扭转，市场恢复仍需要一定时间。

在河北省，今年一季度，房地产市场经历了一轮“小阳春”，从二季度开始，涨幅逐渐收窄。据1至7月河北省商品房销售数据，销售面积与去年同期相比基本持平，略有上涨。

石家庄某连锁房产中介门店经理张华表示，现在石家庄房地产市场相对平淡，从他展示的一张今年该中介机构的销售数据走势图可以看到，除了二三月份的一波高峰，其他月份比较平缓。

记者从省内几家房地产开发商处得知，近期虽然看房客户有所增加，但大家多是关心政策，实际成交量还未出现明显上升势头。

对于房地产市场出现的冷热不均现象，曲俊义认为，某种程度上，一线城市房地产市场是全国性市场，对住房的刚性需求更强，因此政策的松动能迅速体现为市场回暖。二线及二线以下城市刚性需求相对较弱，政策效果显现需要一定时间。

“一线城市的市场热度会逐渐向二线及以下城市传导，增加各级市场活跃度，不过市场传导需要一个过程。”曲俊义说。

根据目前的市场走势，有行业专家预测，9月至10月，市场将延续分化态势，热点一二线城市政策继续放松，成交量将有所提升，前期观望或积压的购房需求将得到一轮释放。但考虑到很多购房者是改善型需求，需要卖掉旧房置换新房，入市需要一定时间，市场转变尚待时日，预计年底前市场交易量或有明显增长。

也有专家表示，大多数弱二线城市和三四线城市市场回暖依然压力很大，若要扭转市场行情，还需要供需两端在政策上持续加力。

供求关系之变

房地产市场密集政策调控在历史上并非首次，但本轮楼市调控的背景跟以往有所不同，最显著的变化是供求关系的变化。

7月24日召开的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“‘房地产市场供求关系发生重大变化’，这是中央对全国楼市走向的最新判断。而近期出台的系列楼市新政，正是基于这一重大变化。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，前些年在楼市走热阶段，国内房地产市场总体处于供不应求状态，推动房价上涨。近几年，受多重因素影响，房地产市场一定程度转向供大于求。各城市房产交易不再以增量为主，而是以存量房和旧房改造为主，住房制度也由过去的销售为主转向租购并举。

“房地产市场经过多年持续开发，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过41平方米，市场供应量充足，一些中小城市商品房库存量还很大。”曲俊义认为，在供求关系变化的大背景下，为房地产市场松绑，让住房回归正常商品属性以释放需求是大势所趋。

曲俊义表示，在经历了20年扩张性增长后，如今，房地产市场正在回归理性，供求矛盾缓解，价格逐步回到合理区间，市场进入平稳发展阶段。

供求变化中除了量的变化，消费者的住房需求也在升级，开始从“有没有”向“好不好”转变。当前，压缩市场供应量，适应购房者群体新需求，房地产市场正经历转型升级。

对房地产市场正在经历的变化，在中介行业摸爬滚打10多年的张华深有感触。他回想自己2010年刚入行的时候，正是城镇化蓬勃推进时期，房地产刚性需求旺盛，市场处于快速发展期。当前，随着形势发展，房地产刚性需求增长放缓，转而改善型需求增加。“这几年，经手的客户有三分之二是改善型需求。”

市场需求变化逐步传导，房地产市场在供给端正在发生变化，突出体现在新建住房的品质上。

记者在石家庄一些在售楼盘看到，与过去的商品房相比，新建住房的户型大小、户型设计、功能设计更为合理，楼宇更富有设计感，小区绿化、环境规划更加优美，整体上在向着更加舒适宜居的方向发展。

张华告诉记者，现在河北很多城市在推行容积率2.0的住房，居住环境更为宽松。与前些年大举开发高层住宅不同，如今开发商更加注重高品质多层花园洋房开发，努力提升居住品质。

房地产市场另一个变化是，在供给端，不同梯次、不同风格、不同价位的供给日益丰富，差异化趋势明显。在张华看来，这是房地产市场向着更加细分、多元化方向发展。

曲俊义认为，房地产市场的转向，是一场由量到质的转变。从变化的需求出发，在调整和优化房地产调控政策时，因地制宜，因城施策，有针对性地作出调整，在降低购房者购房成本的同时，更好满足他们的需求。

他还表示，把握未来房地产市场发展方向，更应抓住供需关系的新变化，以此为基础，制定科学合理的发展战略，促进房地产市场高质量健康发展。（河北日报记者 魏雨）

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各地因城施策提振楼市

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“网红城市”淄博，最近推出“以旧换新”政策。

9月6日，淄博市房地产开发协会和市房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”省心购房活动。“以旧换新”即旧房换新房，通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，加速存量住房销售成交。

据悉，凡在淄博城区内具有出售自有存量住房并购买新房意愿的居民，均可享受“以旧换新”服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率，兜底置换风险。相关数据显示，活动推出不到一周，淄博新增二手房源上千套。

为促进房地产市场交易量上升，多地还推出购房补贴。

9月7日，南京发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，明确部分区域对在今年8月1日至12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，补助标准不低于合同总价的1％，具体补助标准和条件以各区细则为准。

与此同时，南京市还提出在享受购置新房补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予不低于合同总价0.5％的补助。

在吉林，购房补贴以消费券的形式实现。近日，吉林省印发《关于促进消费的若干措施》提出，各地应采取贷款贴息、发放住房消费券以及与住房消费衔接的汽车消费券、家电消费券、家装消费券等举措，促进住房消费。此外，吉林省提出，各地应采取发放购房补贴、贷款贴息等方式，支持农民进城购房。

除了直接给购房者补贴，多个城市还通过减免交易环节费用的方式，降低购房者成本。

在安徽六安、广西玉林，以及河南、湖南的多个城市，相关政府部门明确，在规定时间内购房的消费者，可享受最高100％的契税补贴。

沈阳将契税补贴的优惠政策瞄准了在校生群体，提出高等学校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业5年内），购买新建商品住房给予全额契税补贴。

“当前，各种房地产政策密集出台，提升了购房者的购房积极性，市场预期也更为积极，在此基础上，地方政府和开发商趁热打铁，推出购房优惠政策，为‘金九银十’销售旺季再添一把火。”相关专家表示。