每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

9月1日以来，济南、南京、淄博、泰安等多个城市纷纷推出“以旧换新”购房政策。

这些政策的实施效果如何？又遇到了哪些困难？

多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“以旧换新”政策是一次有益的尝试，对于当前低迷的房地产市场具有一定改善作用。既能解决房地产市场的困局，又能激活供给和需求两个端点。

有客户仅用12天就将老房子卖掉

济南首先推出了“以旧换新”购房政策。该政策规定，市民在出售原有住房后，可凭相关证明在一定时间内购买新的住房，并享受一定的优惠政策。随后，南京市、淄博市和泰安市也于9月10日、15日和18日分别推出了类似政策。

不过对于购房者而言，真金白银的补贴或许更具吸引力。具体来看，南京各个区补贴政策不同，如江北新区和栖霞区均规定，购买新建商品住房补助合同备案总价1%；出售自有住房并在江北新区购买90平方米以上新建商品住房，再额外补助合同备案总价0.5%。

南京房协分析认为，从市场表现来看，近几周上市量无明显变化，但新政后认购量显著回升，已经连续2周出现环比上涨，上周涨幅更是超30%，且据案场反馈多个项目到访量都创近期新高，市场部热度显著回升，购房者购房意愿明显提升，政策助力叠加传统“金九银十”营销，对于成交的助推作用或将持续加大。

同样实施近两周，淄博的“以旧换新”似乎并没有想象中顺利，当下市场环境二手房出售需要更多让利。

淄博当地一名资深中介9月20日在接受每经记者采访时表示，正常市场价挂牌价是不好出手的，相对来说二手房房主定了新房后，可能会愿意低价出售二手房。在他看来，政策刺激了市场，新房、二手房最近成交量基本成正比。

淄博12345政府服务便民服务热线此前曾回复每经记者：“房屋以旧换新是非政府性的，而是倡议性的行业间活动。”

在济南，根据贝壳方面披露的案例，有客户仅用了12天就将自己的老房子卖掉，并顺利锁定新房，成功签订协议买到新房。

9月21日，贝壳找房韩经理向记者介绍：“先（去新房项目）把房子定下来，开发商给30-60天时间，如果房子卖了就正常交首付，如果房子没卖，定金退给购房者，但只限几个项目。”在他看来，适当降价就有卖出的机会，目前换房的人挺多，大多数旧房子都在往下掉价。

青岛绿地国科小镇·兰亭郡也推出了旧房换新房计划，置业顾问告诉记者，参与项目比较多，但目前还没有业主走完完整的交易流程，正在找第三方对旧房屋进行价格评估。

在南通，政策此前也鼓励房地产经纪机构开展“换新购”业务合作，对出售主城区范围内自有住房，并在2023年9月16日至2024年3月31日期间购买主城区范围内首套或第二套新建商品住房的，再给予所购新建商品住房购房款总额0.5%的购房补助。出售旧房日期与购买新房日期须相差365日内（含）。

不过从多名地产中介反馈来看收效甚微，降价卖掉旧房子依旧是主流。

“目前市场改观不大，约客户出来看房，基本都推辞到国庆再看，成交量也不大。”德祐地产徐经理在接受每经记者电话采访时表示，个税补贴对购房者吸引力不大，比如100万元的房子补贴5000元。

贝壳找房王经理向记者介绍，“4天前，我们卖掉了一套二手房，业主虽然已经下了新房的定金，但还是很犹豫，置业顾问了解后，申请了1%的总房价作为营销经费，在贝壳上大规模营销推广，最终帮业主实现了以旧换新。”

仍以上述业主为例，王经理透露，248万元之前只能买到他们那个小区的小高层，但现在买到了洋房，两个月降了15万-20万元。

对老旧房屋的评估需制定明确规范

国家高端智库CDI研究员宋丁9月19日在接受每经记者采访时分析，对于需求方来说，“以旧换新”政策为他们提供了一个难得的机会，能够以旧房换取新房，改善居住条件。而对于供给方来说，这一政策有助于化解库存积压，加快新房销售，有利于开发商回笼资金。

宋丁指出，“以旧换新”政策与之前的棚改政策有异曲同工之妙，但在资金支持和实施范围上存在差异。棚改政策是国家统一政策，而“以旧换新”则是各城市自行推进。不过，两项政策的目标都是为了改善居民住房条件，推动城市更新和激活房地产市场。

他表示：“这一政策不仅有利于解决当前房地产市场面临的困局，也有利于推动城市更新和旧城改造。”

但随着时间的推移，一些问题也逐渐显现。一方面，由于“以旧换新”政策优惠力度较大，不少购房者担心会吸引炒房客的注意，进而影响市场的稳定性；另一方面，部分城市的“以旧换新”政策实施细节不明确，导致一些真正需要改善居住条件的市民反而无法享受到政策的优惠。

此外，政策的实施还涉及房屋评估、置换等环节，如何保证公平、公正、公开也是需要关注的问题。对于一些老旧房屋的估价和置换标准需要制定明确的规范，确保市场的公平竞争和居民的合法权益。

宋丁也强调了政策实施中的一些关键问题。首先是要确保政策的公平性和透明度，防止出现权力寻租和腐败现象；其次是解决好老旧房屋的评估和置换标准问题，保障居民的合法权益。

宋丁表示，虽然政策的实施在一定程度上激活了楼市，但资金补贴的来源仍需政府投入大量资金。政府需要制定相应政策来增加补贴力度，缩小资金缺口。解决好补贴和优惠资金的来源问题，确保政策的可持续性和长期发展。

针对以上问题，各地政府也在积极采取措施。济南市房管局表示，将加强对“以旧换新”政策的监管，确保优惠政策真正惠及广大市民。同时，南京市也出台了相应细则，明确了“以旧换新”政策的具体实施方案，并加大对违规操作的惩处力度。淄博、泰安等城市也在积极完善政策实施细节，努力解决市民的疑虑和担忧。为确保公平性，淄博市政府已指定专业的房地产评估机构对房屋进行评估，并对置换过程进行全程监督。

在实际操作中，58安居客房产研究院分院院长张波提示，有两点值得关注，首先，要明确新房实际办理购买手续时间点，是否有足够长时间给到旧房售卖；其次，约定周期内旧房未卖出的处理方式，要明确是退还新房认购金，还是由购房者承担风险；再者，新房价格变动的处理，由于三四线城市房地产市场目前还处于降温阶段，新房价格不排除会进一步下调，一旦后续约定购房合同时的市场价格低于此前意向金锁定价格，对购房者来说也是一个损失，需要在合同中明确。

尽管存在一些挑战，但从市场端反馈来看，普遍认为“以旧换新”仍具有一定的推广价值。“这不仅有利于城市更新和房地产市场的稳定发展，也有利于提高老百姓的生活品质。”宋丁表示。

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