继9月19日晚武汉官宣“全面取消住房限购”，至此仅有约16座城市还存在限购，对比最高峰时的60城，“限购退出江湖”的呼声愈起。

截至目前，已有超过40座城市对楼市进行了松绑，似乎所有人都在观望房地产的复苏之势。

意料之中，复苏一定不会先发生在房价。

从国家统计局数据来看，8月70个大中城市商品住宅销售价格仍然环比下降，同比有涨有降，价格上涨城市个数减少。

意料之外，第一波行情发生在保障房和长租公寓。

首批保租房REITs解禁

大秀“钱”途

目前，我国首批上市的三只保租房公募REITs正式解禁。据机构测算，保租房REITs估值上市以来至今年3月已平均上涨了14.4%。

近日，华润有巢REIT则刚完成3923万元分红，上市至今在二级市场已上涨11.52%。（注：REITs投资主要享受分红和相应股票增值收益）

四只保租房REITs以最新价计算，平均年化预期分派率4.26%（大致相当于每个单位13元买入赚0.5元分红），比10年期国债收益率高170余个基点。

它们的可分配金额完成率也相当惊喜，这是投资人最关心、最关键的指标，代表总份额中能分配到每个人手里的金额。

据披露，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT可分配金额完成率都超过100%，红土创新深圳安居REIT这一指标达到120.67%，华润有巢REIT达到133.07%，远高于各类REITs平均水平。

“在各类底层资产中，保障类是目前受宏观影响最小、分派率最为稳定的。今年REITs在二级市场普跌，4只保租房REITs却出现反弹行情，估值修复力较为突出。”先锋瑞驰私募基金人士表示。

94%机构将追加投资长租公寓

主流回报率4.5%-5.5%

这一波保租房REITs行情，也为中国保障性租赁房、长租公寓等自持经营性住房，带来了更大想象。

据仲量联行统计，长租公寓TOP30品牌的存量总房源套数已经从2021年的119万间，增至今年上半年的133万间。

这是我国保障性租赁住房的重要来源。根据仲量联行“长租公寓投资市场现状调查问卷”中，会将长租公寓纳入保障性租赁住房体系（简称“纳保”）的公寓运营商占比67%；通过“纳保”方式运营长租公寓的投资机构占比84%。

这意味着，可成为REITs底层资产的保租房规模正快速增长，这对投资人而言具有很大吸引力。

《2023年中国长租公寓市场白皮书》就显示，93%的投资机构将在未来三年内布局长租公寓市场，94%已投资的机构计划未来三年将追加投资。

并且目前四只保租房公募REITS收益稳健，拓宽了退出渠道、增强资产流动性，也正进一步刺激长租公寓投资市场的活跃度。

仲量联行白皮书指出，现在高净值人士和家族办公室投资长租公寓的也越来越多，主要因为回报稳定。多数投资机构的预期投资回报率集中在4.5%-5.5%之间。

以房赚钱≠买房

房地产认知要刷新

实际上，当前的楼市新政频繁，但对于降低贷款利率仍较为谨慎，5年期LPR波动较小。

有观点认为，目前房地产的调控主调并非大力“救市”而是“改革”，即将中国房地产从“靠房价增长吃买卖价格差”的粗犷模式，推动到成熟模式。

成熟模式必定包括“深耕物业价值”，这是我国提出“租售并举”、推动大开发模式向大资管模式转型的初衷之一。

实际上，近五年中国经营性物业已经出现了明显成长，例如长租公寓市场步入快速增长期，投资市场逐渐成形；保障房建设大开闸（延伸阅读），更多投资形式出现。

这也意味着，买房之外，人们对于中国房地产的认知也应该扩宽，已经可以向租赁、REITs投资等新领域投入更多关注。

仲量联行华东区研究部董事盛秀秀就指出，近年中国流动人口增多、初婚初省年龄延后、家庭小型化，加之一线城市买房和租房价差巨大，也需要物业经营模式改变，适应逐渐变化的消费观念。

富尚资产集团董事长陈晓欧接受凤凰网采访时也表示，目前美国REITs市场的50年左右平均年化收益可以达到11%左右，是很高的一个收益。国内很少有理财产品可以达到年化11%的收益，目前中国REITs的收益率在4%左右，已经不逊于很多理财产品、股票的投资产品，这样一个比较稳定的中高收益投资产品还是值得关注的。

“因为目前中国的REITs跟国际上的REITs市场还有不同，比如税收等优惠措施还没有到位等，所以它在中国还有一段路要走，我们拭目以待。”