9月28日，穆迪将平安不动产有限公司“Baa2”的发行人评级、平安不动产资本有限公司“Baa3”的发行人评级、平安不动产资本发行的10亿美元中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”有支持高级无抵押评级及在MTN计划下，平安不动产资本发行的票据“Baa3”有支持高级无抵押评级等列入下调观察名单。

在此之前，上述所有评级展望稳定。

穆迪高级副总裁兼平安不动产首席分析师Kaven Tsang表示，列入下调观察名单反映了穆迪的预期，鉴于中国房地产市场长期低迷以及公司遗留房地产项目或有负债风险影响上升将拖累公司的财务表现、流动性和融资渠道，平安不动产的财务实力将减弱至与其独立信用质量不相称的水平。

Kaven Tsang补充道：“这亦反映出，在市场前景不明朗及融资环境不稳定的情况下，该公司是否有能力恢复其财务实力及进入债务资本市场，以及维持其对中国平安保险(集团)股份有限公司的战略意义及经济价值，仍不明朗。

平安不动产已将业务重点转向成为中国平安为其保险母公司采购长期投资物业资产的主要平台。

虽然这项业务转型将缩小平安不动产对中国住宅物业市场的直接敞口，但投资物业项目将比住宅项目拥有更长的投资期限和更长的现金转换周期。

此外，中国住宅房地产市场的长期低迷将影响平安不动产在未来12至18个月的收入和投资收益。如果平安不动产遗留的房地产项目陷入财务困境，它还可能增加平安不动产的减值损失和或有负债。

穆迪指出，平安不动产的减值损失从2021年的约1900万元人民币增加到2022年的约6.86亿元人民币。

穆迪预计，未来12-18个月，鉴于与房地产开发项目相关的咨询费下降，平安不动产(运营资金[FFO] 利息)/利息将从2021年的3.5倍和2022年的2.8倍降至2.3倍到2.5倍。穆迪认为，就该公司目前的独立信用质量而言，这一比率水平偏低。

平安不动产的流动性较弱，不得不依赖筹集新资金或母公司的支持，以满足未来12-18个月的再融资需求(包括平安不动产资产将于2024年7月到期的3亿美元离岸债券)。公司在债务资本市场的融资渠道有限，二级市场债券价格下跌将限制其财务灵活性。

然而，疲软的房地产市场可能会降低平安不动产对中国平安的经济和战略价值。