出品 | 凤凰网问渠人物

采访/文字 | 陈婷婷

视觉 | 李 悦

监制 | 周翔宇

被视为经济发展“晴雨表”的办公楼市场，其供求曲线的变化挑动着房地产行业的敏感神经。

“2019年是北京办公楼市场的一个分水岭。在此之前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰；而此后，市场步入下行通道，租金连续下降近5年，降幅达到22%，过去低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场。”

以7年为维度，北京办公楼市场到底发生了什么？哪些企业在搬迁，哪些企业在扩张，哪些企业在收缩？背后的行为数据，形成怎样的经济图谱？仲量联行中国区首席战略官张莹在接受凤凰网《问渠人物》专访时，从供求关系出发，讲述了办公楼市场的新变化，并由表及里，畅谈房地产行业的未来趋势。

「为什么要关注北京办公楼市场？」

作为首都，北京既是国家跨越式发展进程的缩影，也是观察中国式现代化未来方向的窗口。

换句话说，观察北京办公楼的变化，犹如观察中国经济的起承转合。

张莹认为，从供应角度，北京面临过去五年400万平方米新增供应所遗留的市场压力，这在全国也具有参考意义。

“从需求角度，中国经济发展处于由高速增长转向高质量增长的转型期，GDP增长率由 2008-2017年的7-10%降至当前的5%，在结构重塑和重新平衡之前，大环境的温差造成了市场层面的短期阵痛。”

在这个过程中，企业对办公空间和楼宇服务的需求也在发生深刻变化：经济高速增长时，高品质的办公空间和楼宇服务能为企业的业务增长构成强劲助力，但在企业发展前景具有不确定性的时候，办公楼租金作为企业的成本支出，则必然面临下行的调整周期，或者说租金水平适配经济发展阶段的“正常化”过程。此外，企业从之前单一的办公视角转变为开始重视办公空间的属性，关注员工的人性化体验。

基于此，楼宇业主方需要从先前简单的筑巢引凤模式转变为提供针对租户需求的定制化服务或差异化模式。

投资者也从只关注资产升值转变为思考资产投资的全面匹配和后期运营收益。

「办公楼租金发生了哪些变化？」

2019年是办公楼租金的分水岭，而这一年，也恰恰是整个房地产行业由盛而衰的分割点。

据仲量联行发布的《流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书》中显示，2019年之前，市场租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰；自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。

张莹表示，本轮下行周期中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项目带来了激烈竞争和挤压。

从行业租金承付力来看，截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至7年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。

疫情前，大部分行业成交单价集中在305-395元/平方米/月的区间，而目前则回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差钱的金融行业，当前的平均成交租金为355元/平方米/月，而疫情前则高达429元/平方米/月。

「哪些行业需求最为旺盛？」

经济如潮汐，有涨也有落。“此消彼长”则是张莹表述最多的一个词。

仲量联行对40个重点城市办公楼市场进行了统计，在2023年三季度，伴随中国经济的渐进式重启，办公楼市场也在经历不同以往的非典型性复苏。

张莹表示，在北京办公楼市场中，金融、科技互联网、专业服务业这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网行业更处于断崖式领先地位。

科技互联网行业在2017-2018年及 2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来的租赁市场经济价值最大的行业。

据仲量联行对 75 家头部上市企业的财报分析，员工规模庞大的保险行业及互联网行业年租赁成本相对高昂，总额超过百亿人民币。新兴金融、互联网及生物医药行业的同比增幅最高，达到 26%-27%。在过去两年全国大部分城市的办公楼市场租金持续走低的情况下，年化租赁成本总额的增长也代表了这些行业头部企业在不动产载体面积上的扩张趋势。

「租金还会不会反弹？」

当经济发展放缓，办公楼市场进入缓慢转型阶段，未来租金是否还能迎来反弹？

张莹表示，以北京为例，办公楼租金在未来一段时间内将持续处于下行通道，企业方在市场博弈中仍会拥有谈判优势，市场中将出现一批大幅优惠的底线租金，刺激降本搬迁型需求决策落地，并推动部分项目的租赁表现止跌企稳。

诚然，我们也要看到，北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，而成熟的标志便是“稳健均衡”。

北京产业结构和城市特点塑造了对优质办公物业的持续需求，但制约于旧有的理念和管理方式，市场参与者在当前下行期间遭遇了很大挑战。政府之手和市场之手的有效组合以及外加大数据的加持将有助于市场参与者进行全盘的规划和主动应对。此外，需求端的恢复，包括民营企业和外资企业的成长，将有助于办公楼市场的吸纳。

因此，我们预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。

张莹认为，在未来 5 年的预测期内，预计租金会在1.5到2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。

“从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。”

「消费、旅游业复苏，能否拉动商业地产迎来春天？」

今年以来，随着一系列恢复和扩大消费政策措施出台实施，消费者此前被压抑的消费需求得到一定释放。以北京为例，尤其是在假期期间，消费态势保持向好态势，推动零售地产市场踏上复苏之路。

据仲量联行的统计数据，北京零售地产市场的租金在二季度成功企稳止跌，市区租金环比增长 0.7%，郊区增长 0.6%。在经历长达三年的震荡周期后，市场或将迎来转折点，租金有望持续反弹。

作为刚需消费领域，餐饮在北京市场上展现出强劲的复苏势头。根据今年前 6 个月北京的社会消费品零售总额数据，餐饮消费收入同比增长高达37.3%。

张莹表示，消费、文旅等回暖将极大有助于零售地产的恢复，但对于办公楼市场的影响有限。整体商业市场中复杂的压力点犹存，从业者更需要丰富的市场信息和专业的策略。

「房地产科技对传统行业有哪些刺激作用？扮演什么角色？」

第四次工业革命浪潮席卷而至，其核心是数字经济发展。

张莹表示，对于房地产行业而言，诸如远程办公、公共健康和“非接触式”服务也已经开始颠覆传统的商业模式，倒逼产业创新。

仲量联行数据显示，目前全球房地产科技企业数量已达到约 8000家，是2010 年的 3 倍以上，仅2021年上半年，房地产科技行业就吸纳了97亿美元投资，创历史新高。自2010年以来，中国已经募集超过160亿美元的房地产科技资金，成为全球第二大房地产科技市场。

在张莹看来，在国家“创新驱动”战略的推动下，房地产科技的运用场景愈加丰富，赛道也更加多元。在这种“大变革、多赛道”的背景下，仲量联行聚焦房地产科技领域初创企业，多管齐下，以实际行动助力中国房地产科技创新发展，挖掘科技赋予行业的潜在价值。

事实上，就仲量联行本身，也于2019年联合行业领袖，发起了首个专注房地产科技创新的企业联盟“城越 UrbanLab”，致力于培养和发展有潜力的科技企业，为市场提供创新技术解决方案，用科技创新推动中国房地产行业变革。

「未来有多少房企能活下去？可以往哪些方向转型？」

从办公楼市场看住宅市场，有着共通的底层逻辑。

根据国家统计局数据，2023 年 1—8 月份，全国房地产开发投资 76900 亿元，同比下降 8.8%；其中，住宅投资 58425 亿元，下降 8.0%。房屋新开工面积63891 万平方米，下降 24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降 24.7%。

从房地产企业数量来看，过去 4 年一直保持增长趋势（国家统计局数据）2022年这个数是12.29万家，2019年是10.99万家，增长约10%。

张莹指出，目前领军房地产企业依旧保持以住宅销售为主导的营收模式，但其战略目光已逐步转向租赁及物管等运营型业务。

部分领军房地产企业正在进行从开发商到运营商的角色转变，积极布局商业地产领域，包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块，同时推进资产证券化，达成房地产生态全域化发展。

对于转型方向，他表示，房地产企业可以通过进一步深化商业地产布局，达到销售型和运营型物业协同互补的收益平衡，形成 “双轮”驱动，强化现金流稳健性，提高精细化管理水平。那么，在这一过程中，房地产企业需要进行全周期的思考，调整认知结构，提升物业运营的专业度，并培养相应领域的人才。

商业地产业态占比增加的趋势已初步显现，我们统计了头部十家上市房地产公司的数据，其商业地产业态建筑面积三年平均增长18.1%；其中某头部企业重点项目实际投资额中商业地产部分由2019年的169.4亿累计增加到2021年的 440.6亿。

「房地产最糟糕的时候过去了吗？」

面对新的市场环境，张莹认为，“过去高杠杆、高周转模式，再也不会有了，基本可以放弃幻想。”

国家统计局数据显示，房地产开发景气指数8月份仅为93.56（高于100为景气，低于100为不景气），是疫情以来（2020-2023）的最低值，也是自2000年以来的最低值之一。上一次这么低还是 2015 年，之后经历一年的时间才恢复至景气区间。

目前整个行业正在经历一个大的转型周期，房地产将会从不停地扩和建的模式，变成存量的持续改造和优化提升的过程，从过去的高杠杆、高利率、高周转的模式，变成相对平稳的增长，而不是一个躺着赚钱的暴利模式。

他说，这里面的一个关键点很重要，所有的房地产都是由房地产开发到房地产经营到房地产金融的过渡，国内房地产行业将逐步从租售型的传统模式，进化成以精细化管理为核心的轻量化模式，诸如公募 REITs试点等改革项目或将推动行业回归理性发展航道。

10月26日，嘉实物美、华夏金茂购物中心、华夏华润商业资产、中金印力等四只商业地产公募REITs破冰，也说明公募REITs开始扩围并迈开步子，为房地产发展提供解题新思路。

总体而言，国内房地产行业正从初始阶段转型到下一个更成熟的阶段，在完成调整后，将显现出新的格局。

「现在是不是抄底的好时候？“location”（地段）还重要吗？」

针对刚需市场，现在到底是不是一个抄底的好时机？

张莹说，“作为一个买房者，第一要了解你买房的终极需求。住宅一定是自住或是自用的，原来希望既要自住，又能抄底，最好还能翻10倍，这种幻想已经不现实，以前这种情况发生了，就会认为这就是生活，现在慢慢知道生活不是这样的，找到最适合自己的才是关键。”

对于身处北京的置业选择，地段法则还适用吗？他认为，“北京各区的定位已经越来越清晰，以自身需求为主导的置业需求是最重要的。这并不是说通过房产投资就没有可能，只是这种可能越来越多变成一个小概率事件或少数人的游戏，就相当于其他的金融类产品一样。”

拿朝阳板块来说，好地产、好产品仍然有投资空间。“无论是 location是在核心区，还是在学区，还是在办公物业旁边，都有它的价值，但这是少数投资人的角度。对于大部分买房者而言，还是应当遵从自己的需求，和自己的承受能力去做选择。”