（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉 王婷婷）

围绕房地产的又一轮多空博弈开战了。

自2023年9月以来，穆迪等国际评级机构陆续对万科、保利发展、深业、中国金茂、越秀地产、中海、华润置地、绿城中国等多家房企进行了批量式地“调降”。

市场上也突然出现大量质疑企业偿债能力、现金流和疑似机构评价的流言，进一步烘托恐慌情绪。据凤凰网风财讯盘点，近42个交易日内，万科A已累计跌幅超16%、金地跌超33%、保利发展跌超24%、金茂跌超13%......多家优质房企股债震荡加剧。

为抵御“利空攻击”，房企被迫接连出招。例如被狙击了数月的金地近日以“成功兑付”短期债券打破流言，抄底高风险债的部分投资者也由此成功赚钱。

万科更是连连反击。首先10月27日官宣大股东深铁集团董事长辛杰兼任万科集团董事会副主席，释放深圳国资委的力挺信号。

11月6日，万科就公司经营及债券波动事宜与金融机构召开线上会议，深圳国资委党委书记、主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等出席并表态。

而在此次交流会中的一个细节是，深圳国资委代表主动发言并“强势”呵护万科的发展。

深圳国资委在会上表示，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。同时强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。

辛杰则表示，深铁将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”，以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。“深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓‘大股东将减持万科’，是别有用心的谣言。”

郁亮也在会上坦言，黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。

当日上午，万科A股价即出现反弹，涨超5%，体现出市场信心的回振。

“万科们”为何被狙击？

这一轮房企股债波动的背后，是“熟悉的味道”。

即国际评级机构“无差别扫射”，坊间各类危机论和暴雷说此起彼伏，与此同时部分资金被爆撤场、一部分资金则趁机抄底。

DM研究院就指出，近期市场上部分做空机构开始活跃。尤其自万科被调整评级以来，就陆续有机构开始做空，路径和曾经的碧桂园、旭辉相似，即找机会散播负面消息，以实现自身套利。

只不过上一轮的主角是龙湖、融创、旭辉、世茂、时代地产等民营房企。以瑞银8月10日发布的一份做空报告为标志，上述房企被调降评级，地产股大面积波动。

而这一轮“群体式打压”已经从民营房企，蔓延至混合所有制房企，并逐渐波及国央企。

为何会出现这种情况？

一位不愿具名的券商人士直言，房地产行业修复时期，市场在房地产的悲观情绪下正在对失去判断力，从而导致恐慌蔓延至“优等生”，房企持续处于一种“自证难”的不利局面。

过度悲观地看空房企，并非好事。

多位业内人士提醒，市场对国内房地产行业未来本就担忧，如果导致资本“用脚投票”，内地房企存在被批量、系统性做空的可能。而系统性做空对市场并非好事，只会让一些秃鹫机构“从中获利”。

凤凰网风财讯注意到，11月3日证监会首次提出“防爆雷”的说法，资深地产人张宏伟直言，近期境外资本频频做空国内优质房企，导致国内部分优质房企的股债价格下降。这些现象不利于国内房地产市场的复苏，相反房地产市场回暖是带动中国经济的重要动力。

警惕“下一个恒大”猜想误伤

恒大暴雷愈演愈烈，也引发市场疯狂猜想“谁是下一个恒大”，而这种猜测正助长市场恐慌，形成越来越多误伤。

一定程度上，万科此次“被狙击”，也被解读为是一次误伤。因为万科的基本面没有出现问题，经营也有转好迹象。

据11月6日万科与金融机构的线上举行交流会，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；净负债率低至53.9%，货币资金1036.8 亿元，覆盖短债倍数为2.2倍；过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

此外，万科年内已无到期境外债务，境内待偿还信用债仅3.8亿。对于明年到期的3笔美元债，万科也已提前做好了充分的准备。

11月2日，有消息称，万科正与包括工行、中行在内的银行洽谈最高80亿港元的新银团贷款，所得资金将帮助偿还2024年到期的境外债。

标普、惠誉等国际评级机构认为，尽管中国房地产行业持续承压，但万科流动性充沛、现金流十分健康，拥有可靠的境内外融资渠道，且平均融资成本在行业中保持最低水平。这足以让其应对2023和2024年到期的境内外债。

万科最新销售数据也显示，10月合同销售额318.3亿元，同比去年持平，而同期百强房企单月销售额却同比下降33.5%。1月-10月，万科累计交付超16万套，实现合同销售面积2018.4万平方米，合同销售金额3124.4亿元。

标普认为，万科持续恢复的销售表现和严格控制的拿地策略，将有力地支撑公司杠杆水平和流动性。万科三季度指标符合预期，前10月合同销售优于百强开发商的平均水平。若销售规模可以维持，预计万科在未来12-18个月可以继续保持其经营性现金流为正。

实际上，自10月万科A股价和多笔债出现下跌的时候，万科已经多次回应称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动、境外市场出现有关公司的不实猜测所致。

但尴尬的是，面对企业的发声，当前的市场似乎对“传言”更为敏感。也正是这种生态，让房企不得不花更多力气发声和自证。这或也是11月6日万科多位管理层选择和机构公开洽谈的一个触因。

与此同时也应关注到，万科是行业标杆、公认的“优等生”，万科一旦被传言成功误伤，被视为违约暴雷房企，影响将比恒大更甚，因为它可能预示着行业信用的全面塌方。

这或许也是为何万科遭遇做空，大股东深铁集团立即有所反应的原因。辛杰就在此次交流会中再三强调，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。

多位业内人士也认为，目前房企债务问题已引起上层的高度关注，房企融资的政策环境正在转好，像恒大这类大型房企暴雷事件出现的概率已经非常小。

“当前阶段，企业要格外重视系统性做空力量，及时与资本市场保持沟通，避免滑向股债螺旋向下的境地。”上述券商人士表示，投资者也应该呵护房地产市场的健康发展，更加理性地给出符合企业基本面的判断，而不是一味地被做空力量反复裹挟。