中国房地产上行了近20年，走过险滩，有过无与伦比的辉煌，大部分人都未曾预料会踏入今天的“深水区”。

出品 | 凤凰网问渠人物

采访 | 周翔宇

文字 | 陈婷婷

视觉 | 李 悦

与路劲集团主席单伟彪先生约定专访的时间，是在8月最后一个周六的早晨。处暑刚过，前一夜的大雨从树上扫下不少落叶，给掩映在群绿之中的办公园区平添了一丝秋意。

而与这场夜雨的清凉相比，来自房企半年报的秋意更甚。今年上半年97家A H股房企中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

路劲的中期业绩也在三天前刚披露。基于在城市布局上的精确性，以及一季度市场的小阳春，集团在物业销售方面取得了6%的增长。但路劲同样也很难以一己之力抵抗整体市场的疲软，因房地产市场持续下行，交付物业的价格有所下降，导致期内毛利率下跌。

专访的第一个问题就由此展开，单伟彪并未如很多企业舵手一样对自家的数字躲躲闪闪，而是侃侃而谈、毫无避讳。用他自己的话来说，“我对业绩有着充足的预期和准备，虽然市场无法改变，但我们确保自己的每一步走对。”

其言凿凿，但话语之下确实有着足够的底气——每年集团年报中的“董事会主席报告”都是单伟彪亲自撰写，这个习惯他坚持不懈。而在路劲2022年年报的董事会主席报告中，单伟彪已经有自己的预判：“去年我曾预警股东在我们前面会有两至三年的苦日子，不幸我这次言中了，而现实比我当初预估还严重。”

中国房地产上行了近20年，走过险滩，有过无与伦比的辉煌，大部分人都未曾预料会踏入今天的“深水区”。

而对经历过90年代末金融海啸、2008年金融危机的港资企业来说，却颇有“云淡风轻”的从容，如同汪洋中的一叶扁舟，重新被刮目相看。

千帆竞渡中，路劲地产是其中不可忽视的一员。

“度过这三年，我目前有七八成信心；度过三年后，信心就100%了，再生存下去完全不是问题。”单伟彪淡定地说。

在他看来，能熬过三年，路劲就会成为一家非常健康的公司。“剩下的竞争者不多了，乱来的那波全走光了。但房地产市场还在，长期看还有9～10万亿容量，还是一个非常大的行业，有足够的空间让很多人生存。”

以下是部分采访实录：

#01

「年复一年亲自撰写董事会主席报告」

“对于公司，我是最清楚的。所以我有责任告诉股东，你投资了公司，我得告诉你真实情况，我得告诉你我们强项在什么地方，什么是我们的短板，怎么克服短板，我们有什么想法，我要把这些全告诉你。”

单伟彪提起为什么年复一年亲自撰写董事会主席报告时，显露出企业掌舵者少有的直截了当。很难想象，会有掌舵者用“最黑暗”预测企业当年的业务；同样，类似“中美关系”“俄乌战争”也鲜有出现在一家企业所考量的市场变化因素列表内。

这与大部分上市企业的董事会主席报告风格不同，后者更擅用专业术语和积极的预测，将公司的未来美化在一片祥和的憧憬中，或者是把企业当前的困境隐藏在用专业术语堆砌的文字迷宫里。

单伟彪的直白，有人说与著名企业家任正非“把寒气传递下去”的内部讲话同样具有警示作用。

凤凰网：听说每一年的董事会主席报告您都亲自写。

单伟彪：那是当然。这样做有两个原因：第一，对于公司我是最清楚的。所以我有责任告诉股东，你投资了公司，我得告诉你真实情况，我得告诉你我们强项在什么地方，什么是我们的短板，怎么克服短板，我们有什么想法，我要把这些全告诉你。

第二个是，公司一定要有个延续性，还有一个稳定性。我不介意股价上下，我的信念是只要把公司做好，自然会有人来，跟我理念相同的股东会投资。

凤凰网：从您的董事会主席报告里面看到一些判断，整体来说，好像对短期还是持一个比较悲观的态度。

单伟彪：因为我们面对的情况太严峻了，我们想办法找个出路。如果我们度过这三年，目前有七八成信心，我们度过三年之后，我信心就100%了，再生存下去完全不是问题。

更乐观去看，如果熬过了三年，路劲就是一家非常健康的公司，那个时候还有另一个好处，剩下的竞争者不多了，乱来那波全走光了。

凤凰网：虽然竞争者少了，会不会3年后市场也跟着缩水？

单伟彪：美国房地产业发展历史很长了吧，到今天还在前进，房地产行业是绝对存在的。对国内而言，行业可能长期是9～10万亿左右，那也是一个非常大的行业，足够的空间让很多人生存。

凤凰网：我们也注意到最近的利好政策不断释放，市场拐点已经出现了吗？

单伟彪：近期很多关于房地产政策是在往好的方面转变，放宽一些限制我觉得是正确的。你不要人为强加于个人意愿，他有钱他愿意买，你为什么不让他买？

以前担心很多人去炒房。现在大家知道炒不成了，“房住不炒”已经是事实。这一步我是认为正确的，其实现在问题最大就是没有信心，口袋里钱少了自然就开始小心了，这是很自然的，我为什么说明年更严峻，因为整个环境还没有改良，可能一二线好一点，三四线还看不到希望。

经过这次，我觉得每个人都会成熟一点，也理性一点。

#02

「“30年内上海房价会超过香港” 人口流动从大势上还是偏爱大城市」

大潮退去，裸泳者毕现。

今年上半年，内地房地产市场先扬后抑，多数民营房企尤其是出险房企仍面对融资难等问题。

据路劲的中期数据，上半年，路劲（包括合作/合资及联营企业项目）实现物业销售额156.87亿元，较去年同期上升6%。此外，高速公路项目路费收入19.79亿元，为公司业绩增长做出积极贡献。

业绩的实现，与路劲精准的一线和核心二线的城市布局密不可分，据公告，上半年路劲签订销售合同额144.84亿元，销售协议待转合同为12.03亿元，其中长三角和渤海湾成为销售的主要区域，销售均价每平方米20800元，呈现出积极态势。

“长期来看，我个人看好一线城市的前景。为什么呢？现在香港、上海房价多少？还差好多倍。”单伟彪甚至开起了玩笑，“我敢担保，20或30年之内上海房价肯定比香港贵。”

凤凰网：8月以来出了很多政策，您觉得下一步还会出台哪些政策，市场的反弹会立竿见影吗？

单伟彪：如果说政策方向，这个太复杂了，不是简单做什么就见什么效果。它也是摸着石头过河，走一步看看效果怎么样，走二步再走第三步，这个也是无可避免的。

凤凰网：对内地城市的房地产市场走势，您怎么判断？

单伟彪：一线城市长期前景其实还挺好的，因为什么？你看现在香港、上海房价多少？还差好多倍，我敢担保20或30年之内上海房价比香港贵，上海能超过香港，香港经济除非是它能融入大湾区，能再一轮的启动，要不然它是停滞不动的。

凤凰网：我们接触采访的90%以上的房企，也把目光放在了一线城市、核心二线城市，是否意味着路劲面临的竞争会越来越激烈？

单伟彪：那肯定。还贷的高峰期明年还会持续，到了后年应该开始少了，我估计过了后年之后，到期的债券应该是非常少了，那时候应该没有“爆雷”了，那个时候就看看到底是谁已经躺下了，谁还在生存，到这个时候可能是比较明朗。

凤凰网：现在很多一二线城市拿地靠摇号，企业未来发展是不是要靠一点运气？

单伟彪：我觉得摇号其实也是临时性的，估计下半年摇号人也少了，现在国家队也有压力。

凤凰网：您觉得整个行业结构中，国企、民企它的比例可能会变成什么样子？

单伟彪：2026年之前肯定是82或91，肯定是国企、央企占多数，现在拿地情况就是这样。

可是2026年之后，我觉得私企占的比例会增多，这个过程是比较慢的，那时候靠的是本身资金的累积，不是靠借贷能力了，起码有一半以上是你自己出的资金，跟香港完全一样。

凤凰网：基于对政策和城市市场的判断，路劲对未来几年做了哪些准备？

单伟彪：在今后的两年之内，我们在做一个缩表的过程。因为我要还贷，还要卖房子。我拿地拿少一点，才有钱多还贷。

这个过程可能要延续到2025年。对内部员工来说，这个决定不一定是个好消息，可是对公司来说这是没办法的，除非忽然之间环境变好了。我们是以一直往前看的心态来做调整，走一步、看一步、调一步。

凤凰网：目前公司在内部管理中，您最看重哪个指标？

单伟彪：现金流。因为没办法，因为你还不了贷你就爆雷了。我一定得保证我们的现金流能应付未来，这个才最关键。

第二就是我们怎么在这个过程之中，希望对员工影响最小。希望大家能齐心合力，大家一起往前走打这场仗，这场仗是非常难打的，未来几年是我们生死存亡的关头。

凤凰网：今年年初的时候，任正非有一次内部讲话，当时外界叫“把寒气传下去”，您的直白可以理解为也是把“寒气”在公司内部先传一遍吗？

单伟彪：我不说大家也能感觉到。你看这么多企业“爆雷”，这个事实不能否认，我把事实分析清楚，我们对策什么样，我得给他们解释清楚。

现在有七八成信心能打赢这场仗，打完之后规模可能小了很多，那是一定的。

#03

「像“暖男”一样做企业：

“我一直不认为我们是什么大公司，是什么大人物，我们也不过是平常人”」

在单伟彪身上，不只是路劲集团主席这一个标签。这一年来，他还因为出镜短视频栏目《彪哥与劲宝》，成为地产圈里独一份的“顶流”。

另外一个广为人知的身份，则是桥牌爱好者。他曾在雅加达亚运会创下过巅峰纪录，与队友一同夺得了桥牌项目团体赛亚军。今年举办的杭州第19届亚运会，他还将作为领队带队出战。

在路劲地产二十年的献礼片中，单伟彪把热爱的事业称为“陪伴”。

对路劲地产而言，二十年来风雨同舟，一起前行的志同道合者，就是最重要的人。

陪伴是时间的赠予，是最好的付出。

陪伴更是人生中最昂贵的承诺，比如我们建造一座房屋，考虑的是这座房屋在未来漫长岁月中，如何陪伴它的主人，度过值得回忆的美好光阴。

——摘自《彪哥与劲宝•路劲地产二十年献礼片》

凤凰网：您对员工，包括公司整体都是很坦诚的。

单伟彪：我这个人很喜欢说实话，因为员工们也不笨，对吧？他们也看得清楚的，你说谎话没用的，喊口号没用的，口号可能还有效，几个月肯定也没用了。

最有用的就是看结果。每个人不能把自己看得太高，其实也不过是普通人而已。

凤凰网：您怎么去归纳路劲的内部文化？

单伟彪：我们希望以诚待人，讲诚信。我们对客户也有个承诺，我们用心筑造，不光是给他住的地方，希望他永远想住下去，也想他亲戚朋友也能住进去。

我们这几年开始关注养老教育，因为养老不可能靠国家，一定靠自己，就是在家居家养老，把养老服务搬到家里。

我不断鼓励物业，我对物业的考核，八成是看满意度，二成看财务，你千万别把赚钱看成第一，你肯定错。如果我们能把物业做好，口碑好，买卖楼价肯定比人家高，你物业赚多少钱都没用的，我们对客户承诺也应该是这样。我100%以诚待人，当然不一定全部回馈，有90%回馈，那也很高了。

凤凰网：路劲对待客户有点像一个“暖男”，不是给大家讲大故事，做宏大叙事，而是做一些很暖的小事情，做一些陪伴，做一些守护。

单伟彪：因为我个人一直就不认为我们是什么大公司，我们是什么大人物，我们也不过是平常人。

我们盖房子，把房子盖好，让人家住，感觉舒服，再提供一个环境，让他们也能够成长，能够长远住下去，他出去打工，父母有人照顾，这是每个人都需要的。

我整天问同事，你们家怎么对付这些问题的？你自己的问题怎么解决？你希望物业做些什么？那就是你们该想的东西。你每天面对这些问题，应该就能找到答案了。

凤凰网：都说无IP不商业。您在《彪哥与劲宝》系列短片里，和劲宝的互动，也在输出类似的价值观。

单伟彪：我们把想说的，通过生动的方式告诉大家，肯定有人喜欢。比如我们创办路劲书院，陪孩子读书，陪老人读书，也是希望能创造一个老有所学、幼有所教的精神场所，这也是我们想送给业主的一个礼物，从而让家文化在社区中得到传承。

我这个人喜欢挑战，接下来还要在《彪哥与劲宝》的贺岁片中唱rap。这些都可以尝试。

凤凰网：有人说桥牌是叫智者的游戏，听说您非常擅长它。

单伟彪：其实这是我兴趣之一而已，我打了50多年了。桥牌和象棋等棋类有个很不同的地方，象棋一个人就行了，读棋谱看电脑就会了，所以大部分棋手是比较孤独的，性格肯定也是这样的。桥牌一定要和人沟通，得给搭档沟通，跟队友沟通，所以这个在做人或做事上有非常大的帮助。

第二个因为我们打的牌叫做合约制，两桌都同一副牌，只不过打的人一个主攻一个辅助，幸运成分减到最少了，桥牌也是这样。那就是告诉你，这副牌无论你拿多差，你不需要沮丧，对吧？因为你知道那个人也一样，只要我们把这副牌做得最好，每一副牌都做得最好，一定行的。放在你做人身上，都是一样的。

还有第三样，打桥牌，也还是有一些幸运的成分，大概不到10%左右。这一副牌我打的没有错，可是我输了，因为运气有个变化，可是如果我20副牌100副牌我都是打得不错，从长期来看的话，会必然赢是吧？这是一定的，信心一定是这样出来的。

凤凰网：桥牌智慧和经营哲学相辅相成。

单伟彪：做事也是一样，做人也是一样。做最准确的判断，这次不一定赢，可长期永远是赢家，这场输了，下一次我拿回来，我们要学会接受失败。

打完以后，不去想以前的牌，也不想以后的牌，我要做的就是这一副牌，因为以前是历史了，你不能改变；以后还没发生，你不能预测。

无论是顺利也好，逆境也好，都是一个挑战，人生本来起起伏伏是很正常的。以前可以赖环境，可是你不能全赖外边。

对我来说，如果这次能渡过难关，我可能算是毕业了。