取消地价上限带来的效果，开始显现。

据不完全统计，多城土地市场实行“价高者得”后，已有6城拍出新“地王”，分别是广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥。这几个城市中，有的地块成交楼面价刷新城市单价最高纪录，有的刷新区域楼面价纪录。

“市场出现‘新地王’，究其原因有二。一是土拍恢复价高者得规则后，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均相继退出，地块优质度较之前有所提高。二是当前房企拿地普遍采取精准投资策略，核心地块竞拍意愿变得更强。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

分析人士指出，在市场调整过程中，未来热门地块有望更热，接下来可能还会出现一些新“地王”。但土拍市场分化将加剧，非核心区地块仍将以底价、低溢价率成交，部分地块甚至可能会流拍。

“地王”频现

取消土地限价“禁令”后，低迷许久的土地市场于2023年年底迎来多个“地王”，带动整体溢价率上涨。

这其中，最受关注、单价最高的，是广州诞生的新地王。12月29日，广州成功出让3宗地块，本次土地出让活动中，海珠琶洲西区地块经过5个多小时、85轮的竞价，最终由越秀地产获取。该地块成交楼面价75760元/平方米，刷新城市单价最高记录，成交溢价率达59%，成为广州新晋“地王”。

另一个诞生新地王的城市，也在广东。12月14日，东莞一宗不限价宅地经过6家房企多达140轮竞价后，由保利发展以18.099亿元总价竞得，溢价率30%，折合楼面地价29241元/平方米，打破了当地楼面地价纪录。

恢复“价高者得”规则后，诞生地王最多的城市，当属成都。12月12日，成都同一场土拍中，一口气拍出了三个“地王”。其中成都锦江区琉璃乡宅地，以23500元/平方米的成交楼面价，刷新了成都宅地楼面价最高纪录，溢价率43%，成为成都新地王；而另外两宗地，则刷新了成都区域土地成交纪录，成为区域“地王”。

而福州在重回“价高者得”的首场土拍中，也拍出两个地王。2023年11月，福州高工小区旧改地块，成交楼面价38524元/平方米，仅次于2016年五一路阳光城龙庭路95号4.5万/平方米的楼面价，成为历史第二高地王。而另一宗屏西小区旧改地块，成交楼面价达到28677元/平方米，创下板块地价新高。

此外，杭州12月12日出让的9宗地中，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率达38%，刷新板块单价最高记录。11月2日，合肥滨科城BK202305号地块溢价率达45%，成交楼面价18716元/平方米，刷新城市单价最高记录。

值得关注的是，多城出现新地王的同时，还有多个地块拍出高溢价。11月30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，该地块由润达丰地产获取。10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。

分析人士指出，在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍、并高溢价成交的地块，多为核心区域优质地块。

与此同时，从高溢价地块获取企业来看，央国企是绝对主力，中小房企拿地压力依然较大。

根据中指院数据，自取消地价上限以来，截至2023年12月19日，高溢价率地块获取企业中，央国企拿地金额占比达63%，民企占比29.1%，混合所有制企业占比7.9%。

“央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对中小房企而言，核心城市拿地压力将继续增加。”中指院分析师指出。

土地分化现象进一步加剧

2023年以来，销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，土拍市场整体较为低迷。

为稳定土地市场，2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

根据中指院监测数据，截至2024年1月3日，22城中已有18城落实“取消土地限价”，其中，宁波溢价率上限由15%提升至30%。

多个城市取消限价上限后，核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈，带动平均溢价率显著回升。但同时，非核心区以及远郊地块成交依旧低迷，分化现象进一步加剧。

据悉，除上述拍出地王的城市，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地于2023年11月，先后举行取消地价上限后土拍，但地块普遍以底价成交，土拍情绪尚未得到改善。

“当前市场情况下，如果拿了不适合自己的项目，容易出现问题。”一家TOP10房企人士向记者表示，因此，对于那些即使在一二线城市，但发展潜力可能相对有限的项目，拿地的时候也会比较谨慎。

“在房企投资聚焦策略下，2024年，对于取消地价上限的城市，预计销售流速有一定保障，库存较为合理地区的优质地块将竞拍出高溢价。但土拍分化仍将延续，非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势，仍会以底价成交甚至出现流拍。”陈文静认为。

目前，仅剩北京、上海、深圳等城尚未取消土地限价政策。

“一线城市中，今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价，土拍热度整体较为稳定，短期取消地价上限的预期较小。”中指研究院分析师孟新增表示。

“短期来看，北上深不排除根据市场变化优化土拍规则的可能性，如部分区域取消或提升溢价率上限等。”陈文静称。