观点网讯：3月18日，吉林省吉林市住房和城乡建设局发布《关于对 公开征求意见的公告》，4月17日前就意见稿向公众征求意见。意见稿涉及公积金贷款、商品房团购等32项。

根据意见稿，吉林市拟延长住房公积金贷款期限至法定离退休年龄后五年。同时，提高住房公积金贷款额度计算倍数，缴存职工贷款额度计算倍数由夫妻双方账户余额之和的10倍提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。

以下为征求意见稿全文

吉林市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施

（征求意见稿）

各城区人民政府，各开发区管委会，市政府各委办局、直属机构：

为深入贯彻党中央、国务院决策部署和新发展理念，适应我市房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心预期、推动消费回暖，结合我市实际，制定本措施。

一、惠企政策提高建设品质

（一）支持统一配建公共设施。根据项目用地规模，按照控制性详细规划及相关标准要求，集中布局、联合建设，合理配置托幼、社区服务及文体活动、卫生服务、老年养护、商业服务等设施，充分满足居民实际需求。（市规自局）

（二）支持居住用地商业兼容比例灵活处置。对于已取得土地使用权的项目，居住用地商业兼容比例，在满足配套要求及不改变用地性质、容积率的情况下，可在办理建设工程规划许可证审批阶段依申请按最低限进行调整，涉及补缴土地出让金的办理相关审批手续后，核发规划许可。（市规自局）

（三）对拟出让用地，在控制性详细规划编制中增加用地兼容性，支持居住用地、商业商务用地兼容比例灵活处置。在严格落实国务院关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%标准的基础上，在土地出让前核发规划条件阶段，科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例，加大低密度、高品质商品住宅用地供应。（市规自局）

（四）鼓励低效用地盘活利用，对盘活低效用地房地产开发项目土地出让价款可以采取分期支付方式，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。由于历史原因企业垫付拆迁补偿费用的，可以参照执行。（市规自局、市住建局）

（五）降低房地产开发配套成本。新建项目，取消水、热、气、电等市政基础设施建设费用，统一纳入土地出让成本中。（市规自局）

（六）在满足绿地率要求的前提下，住宅项目配建停车场中，地下停车场、地上停车楼（库）、结建式停车库的泊位应不小于总泊位的70%。需设置机械停车设备的，机械停车泊位不得超过停车泊位总数的50%，且地下停车泊位不得少于停车泊位总数的90%。（市规自局）

（七）创新居住户型设计，满足改善性住房需求。确定住宅景观阳台及设备平台建筑面积和容积率计算规则。对尚未办理规划条件核实的住宅项目以及新建住宅项目，住宅项目可配置更开敞、舒适的阳台，合理设置设备平台，其建筑面积及容积率按以下标准进行计算。

1.开敞阳台不封闭的累计长度（阳台主体部分存在的墙、柱视为封闭）应大于该阳台周长的40%；且开敞阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积（含阳台建筑面积）的20%的，按照该阳台水平投影50%计算建筑面积和容积率。当开敞阳台为凹阳台（位于主体结构外的阳台投影面积不足该阳台投影面积50%）时，其进深不超过2.4米。

2.每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过5平方米的不计算建筑面积和容积率。超出部分按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

3.新建住宅项目应严格执行上述标准。各建设单位、建筑设计单位应遵守上述标准进行设计和施工建设；规划和自然资源部门按照上述标准对总平面位置图进行审查；施工图审查机构应按照上述标准对施工图进行审查；施工监理机构以及安全管理、建筑测量等相关部门也需严格按照上述标准进行监管和测量。如未按照上述标准进行施工建设，建设单位负全责。（市规自局、市住建局）

（八）住宅项目在建设用地范围内建设的售楼处,可在项目主体工程申报建设工程规划许可证前，先行申请办理临时建设工程规划许可证。售楼处结合商业网点等配套服务设施建设并纳入主体工程设计方案的,在建设项目主体工程办理建设工程规划许可证时，同步注销临时建设工程规划许可证;未纳入主体工程设计方案的，应在主体工程最后一次规划核实前自行拆除。（市规自局）

（九）稳步推进货币化安置。根据回迁户意愿，鼓励支持各区政府货币化购买城市区域内已办理《商品房预售许可证》、已确定交付时间的商品住房用于回迁安置，提高回迁安置效率。（市住建局）

（十）推动未登记房屋上市交易。对已取得土地使用权但未及时办理原房屋所有权注销登记(即"灭籍")，导致无法办理不动产登记的房屋，由各城区政府、开发区管委会出具书面承诺，明确办理灭籍时间和承担责任，先期办理不动产登记手续，为房屋上市交易提供条件。新出让土地应在出让前完成灭籍手续。（市规自局、各城区政府、开发区管委会）

（十一）实行存量房"带押过户"。简化抵押存量房交易程序，建立交易资金监管机制，开展已抵押存量房在未解除原抵押状态下交易过户（即"带押过户"），符合条件经抵押权人同意实现同步完成抵押存量房过户、受让人抵押权新设、转让人原抵押权注销等多个事项，节约交易双方资金和时间成本。（市规自局、市住建局、金融监管总局吉林监管分局）

二、优化流程盘活有效资产

（十二）房地产开发项目实行"分栋"首次登记和分期规划核实及验收。已经完成工程建设的部分建筑物可分栋进行规划核实。在取得竣工工程备案证和开发企业承诺按规划完成整体建设项目的情况下，对已完成竣工验收备案的部分建筑物，办理不动产首次登记；对未按期交付的房地产开发项目，在符合相关规划要求且社区、物业用房、幼儿园等配套建筑已先期按要求完成教育等行业主管部门验收的前提下，可实现已完成建设的建筑物分期规划核实，规划核实后，可先行向相应的权利人发放无土地分摊面积的不动产登记证。（市规自局、市住建局）

（十三）放宽不动产转移预告登记条件。以出让方式取得的房地产开发用地，对开发投资总额未达到25%的，按照"先投入后转让"的原则，交易双方签订转让合同，经所在各城区政府、开发区管委会同意，可申请办理不动产转移预告登记,待开发总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建、销售等手续。（市规自局）

（十四）盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权并已办理《不动产权证书》的地下室、地下车位，可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求并已缴纳地下部分土地出让价款的前提下，对地下室和有明确界址点的地下车位，依申请可以办理不动产产权登记。（市规自局）

（十五）在建工程抵押项目"按套拆分"或"按栋拆分"实施注销登记。已经办理在建工程抵押的商品房，允许开发企业在符合按套（栋）拆分登记的条件下，经抵押权人同意对原抵押物及担保的债权按套（栋）进行拆分并办理抵押权变更登记，开发企业可按每套（栋）商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套（栋）办理抵押权注销登记，盘活抵押商品房，缓解企业资金压力。（市规自局、金融监管总局吉林监管分局）

（十六）调整抵押权登记限制条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房，可以进行抵押权登记，资金优先保障项目建设需求；允许房地产开发企业在抵押权注销后，申请将自持房屋状态变更为现售商品房状态。（市规自局、市住建局）

（十七）允许项目局部开发预售。对未按期交付的房地产开发用地，符合土地分宗条件的，可签订补充合同，实现项目局部开发、预售。（市规自局、市住建局）

三、调整公积金贷款政策

（十八）延长住房公积金贷款期限。住房公积金贷款期限延长至法定离退休年龄后五年。（市公积金）

（十九）提高住房公积金贷款额度计算倍数。缴存职工贷款额度计算倍数由夫妻双方账户余额之和的10倍提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。（市公积金）

（二十）优化住房公积金购房提取政策。取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。职工贷款购买非本市住房，在偿还首期贷款后，可随时申请提取住房公积金偿还贷款；职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房，自《不动产权证书》登记日期或购房合同备案日期满12个月后可申请提取住房公积金。（市公积金）

（二十一）优化"商转公"贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月（含）以上即可申请"商转公"贷款。（市公积金）

（二十二）推出"商转公"组合贷款业务。继2023年推出"商转公"贷款后，再次推出"商转公"组合贷款业务，即已办理商业性住房贷款的借款人将原商业贷款转为住房公积金贷款和商业贷款的组合贷款。（市公积金）

四、加大财税金融支持力度

（二十三）支持建设用地使用权抵押融资。允许不以公益为目的的养老、教育、医疗等社会领域企业，用有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。（金融监管总局吉林监管分局、市规自局）

（二十四）加大对建筑施工企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上，满足建筑企业合理融资需求。加强对项目资金的监管力度，合法合规加快释放建设工程质量保证金，缓解企业流动性资金压力。（金融监管总局吉林监管分局、市金融办、市住建局、市规自局）

（二十五）建立金融协调机制，加大对房地产企业的金融支持。建立房地产项目白名单，鼓励各商业银行搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。凡列入黑名单的房地产企业不享受此政策。（市住建局、金融监管总局吉林监管分局）

五、加强监管促进房屋销售

（二十六）加强房地产项目建设全过程监管。进一步规范房地产开发经营行为，严格执行《关于加强房地产及公建项目全过程监管的意见》规定，落实各方主体责任及行政部门监管责任，确保建筑工程质量和安全，避免产生新的"停缓建"等问题，促进房地产业平稳健康发展。（市规自局、市住建局）

（二十七）规范商品房预售款监督管理。加强商品房预售款存入、拨付、账户管理工作。商品房预售款专项用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备的款项和支付施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。保障项目工程进度，维护购房人合法权益。（市住建局）

（二十八）建立房地产开发企业黑名单制度。对无资质开发、超资质开发、资质不在有效期内开发、不按规定办理项目资本金监管、供水、供热等各单项工程不验收即交付使用、资金链断裂导致工程烂尾、不及时办理产权登记引起群体上访等，按相关法律法规处罚，并列入黑名单限制其参与新项目的土地招拍挂。（市住建局、市规自局）

（二十九）鼓励企业开展商品房团购活动。自2024年4月1日至2024年12月31日，面向全市组织有团购意向的项目企业开展商品住房团购活动。按栋整体团购占总户数70%以上的，可采取缴纳定金、分期付款等方式缴纳房款，同时给予降低预售资金监管比例、提前释放预售资金等政策。（市住建局）

（三十）加快房地产项目问题解决。确保房地产开发项目如期交付使用，完善项目周边基础设施配套，方便百姓就医、就学、出行。项目周边医院、学校、道路、公交、水、电、气、热和绿化等配套设施按规划及时建设到位。配套建设工程超前列入各级政府年度投资计划，确保小区基础设施配套与小区项目交付同步完成建设。（市住建局、各城区政府、开发区管委会）

（三十一）建立房地产交易展示中心，根据需要定期召开房屋交易展示会，出台阶段性政策，降低购房成本，增加购房人获得感，幸福感。（市住建局等部门）

（三十二）鼓励超低能耗建筑开发建设。对符合住建部《近零能耗建筑技术标准》及吉林省工程建设设计标准《超低能耗公共建筑设计标准》《超低能耗居住建筑设计标准》相关要求，经核定的综合节能率不低于85%的超低能耗建筑房地产项目，在土地招拍挂出让时应在土地出让公告及出让条件中予以明确，并将超低能耗建设要求纳入土地出让合同中约定。超低能耗建筑增加的外墙保温部分不计入容积率核算的建筑面积，在施工图阶段予以落实，通过审查备案的施工图核算建筑面积，作为土地验收的数据标准。开发企业因配建超低能耗建筑而增加建设成本，可在土地出让价格上给予相应优惠。（市规自局、市住建局）

本措施适用范围为吉林市各城区政府、开发区管委会。

本措施自2024年*月*日起施行，有效期至2024年12月31日。由市住房和城乡建设局等部门负责解释。