“一张床”“一间房”“一套房”，居住市场需要多元化供应体系，来着重解决好新市民、年轻人和一线务工人员的住房问题。这其中，需要政府发力，企业和社会力量共同参与。

另一方面，住房租赁市场也是个大赛道。据克尔瑞最新报告显示，当前国内的租赁市场规模是1.7万亿元，2026年将达到1.8万亿元，复合增长率约2%。

“贝壳租房业务市场需求很大。业务运营上，我们的基本功已经很扎实了，下一步运营上要布局的点也很清楚，要推动人员服务能力方差管理，去化成功率和收益率管理去提升效率，要推动各类专岗服务角色提升服务品质。”贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，对租房业务更重要的是探索模式上的创新，把能平衡风险和收益的更好的模式磕出来，再复制。发展看长，兜住底线。

2023年，由于租房业务的净收入增加，贝壳新兴业务及其他的净收入达到84亿元。作为科技驱动的一站式新居住服务平台，贝壳2023年总交易额（GTV）为3.14万亿元，净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。

政策引导，顺势而为

在中国的房地产行业，政策对企业的经营影响至关重要。

过去一年，贝壳业绩全面回暖，实现了778亿元的净收入。

财报中，贝壳的收入来自四大板块——二手房、新房、家装家居、新兴业务，分别占比36%、39%、14%、11%。其中二手房和新房可以统称为房产经纪业务，加起来收入585亿元，占比75%。

在租赁业务方面，贝壳于2019年年底开始发力租房业务，目前贝壳租房的主要业务分为三大部分，包括租赁经纪服务、分散式房源托管服务（省心租）和集中式公寓运营服务。

2023年，由于租房业务的净收入增加，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元。其中，省心租房源突破20万套，入住率较2022年年末进一步提升了6个百分点，达到95.1%；长租公寓房源突破1万套。

整体来看，贝壳家装和新兴及其他业务2023年全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点。2023年四季度，上述业务收入同比增长106.6%，占比提升至32.6%。

2023年7月12日，贝壳宣布将企业战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。围绕“一体三翼”战略，贝壳在家装家居和租房业务中不仅取得了规模上的突破，也加深了行业理解、认知储备，从客户真实需求出发推动流程重构和商业逻辑进化。

贝壳能够实现稳固的业绩，得益于战略的正确性和能够及时调整业务模式，适应当前的政策及市场环境。

2024两会政府工作报告强调，“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

发展长租房与保障性租赁住房，既契合政策导向，也有利于社会民生；贝壳租房持续探索供需两侧，顺应市场需求，通过增加集中式和分散式房源供给，为打造多层次的住房租赁供给体系贡献力量。

彭永东表示：“过去的一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定了。面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角。”

贝壳执行董事、首席财务官徐涛则称：“我们过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。”

扩容提质，效率增长

有效的管理是企业持续增长的基石。

贝壳衔接房产服务重要的一环，其精细化管理、高品质的内生增长使其成为引领行业的标杆。

2023年，贝壳租房充分发挥机构化运营专业能力，陆续在13个城市进行服务升级，覆盖租前、租中、租后的全流程，主要包括“专属管家、换租无忧、灵活支付、专业维修、保洁服务、免费宽带、智能门锁”共七项服务内容，“对症”解决租住难题，既让租客遇事不愁、住的舒心，也帮助业主保护房况、租的放心，全面提升用户体验。助力建设和发展长租房市场，并持续扩容租赁市场优质供给。

在财报电话会上，彭永东说，在持续更深度地覆盖市场的同时，贝壳要摸索一条新环境下的效率增长路径，技术的发展与普及、模式上的创新都可能是提升整体效率的解法，2024年要迎接和创造新的变化。

在提质增效理念的推动下，贝壳把每年平台上数百万单相对低附加值的普通租赁居间服务，推向更高附加值的长租公寓管理服务。

而这背后，离不开两种能力：其一，贝壳对附加值也就是业主和租户需求的理解，和给他们提供价值的能力；其二，贝壳租房业务兜住风险的能力，需要极高的运营效率去实现。

彭永东指出，“2023年针对业主价值主张和风险控制的产品升级，和我们对资管经理等服务者角色形态的调整，让这个业务可持续运营的基础形态跑了出来。”

2023年，贝壳租房在集中式公寓上尝试用C2M理念设计产品，向新迭代。8月，在成都，贝壳·海盐公寓正式落地，这是由贝壳租房打造的首个自营中高端长租公寓品牌项目，公寓总量达605间。

数据显示，目前贝壳每年的租房用户访问量超过3000万，商机超过2000万，租赁成交单量超过200万，通过海量的房源信息、真实客户交易数据的常年的积累，和时刻的线上线下的连接，贝壳可以说“最懂用户想要租什么房子，会在意哪些问题”，使C2M成为可能。因为懂消费者，这个以C2M（从消费者到生产者）为产品理念打造的新品牌，试运营不到一个月时间，签约率超过了90%。

贝壳认为，租房业务将继续磨砺“基本功”，推动人员服务能力方差管理，去化成功率和收益率管理去提升效率，推动各类专岗服务角色提升服务品质。持续模式创新、平衡风险和收益，在兜稳底线的同时，加深品质“护城河”。

中信证券分析报告指出，贝壳有别于传统地产服务商，具备穿越周期的能力。公司积极服务居住需求，但业绩并不会随着房地产开发周期而大幅波动，反而能够超越开发周期实现有机成长。

并认为，两翼业务与一赛道房地产交易服务不同，不依赖于房地产开发周期，能够为公司打开业务天花板，创造全新成长空间。