李向峰（建行研修中心住房金融研修院高级经理）

当前，我国房地产市场相对低迷，新建商品房和二手房成交不活跃。从住房金融来看，贷款利率已经降至历史新低，房地产开发贷款、住房按揭贷款有效需求不足，未来住房金融的高质量发展之路有待探索。

回顾历史，我们知道经济低迷时往往是创新的好时候。所谓“否极泰来”大概就是这个道理，对住房金融发展也不例外。在当前我国住房金融领域，还有许多问题值得深入研究分析，加快推出解决措施。

个人住房贷款定价“一刀切”问题。近20年来，随着我国房地产市场高速发展，个人住房贷款长期处于供不应求的状况。受贷款规模限制，以前经常出现商业银行放款期长达1—3个月的现象，导致个别购房人连环置换房产过程中资金到位违约，从而投诉商业银行放款慢的情况；从2023年初至今，个人住房贷款市场形势逆转，贷款购房人提前还款大排长队，商业银行新发放住房贷款不及回收额，贷款余额明显下降。在快速增长期，对个人客户的住房贷款利率基本是“一刀切”，甚至各家银行住房贷款价格都一致，只是按照央行要求区分为首套房和二套房两类。

但是在当前情况下，商业银行继续执行“一刀切”的利率政策有所不妥：从银行监管要求来讲，根据不同客户信用风险水平给予不同贷款价格，是监管机构对商业银行风险管理的重要原则性要求；对客户差别化定价是商业银行核心竞争力的体现，也是未来发展必然趋势；在房地产下行期，差别化定价将大幅提高商业银行营销能力提升业务竞争力。建议在监管部门支持下，各商业银行积极研究基于个人信用水平的差别化个人住房贷款定价方案，开发相应系统，把贷款价格审批作为贷款审批的重要内容，纳入自动审批系统。

住房储蓄业务欠发展问题。在探索住房制度改革阶段，上世纪八十年代中期内地从香港引进住房按揭模式，九十年代初期从新加坡引进住房公积金模式，这两项个人住房金融制度已经成为当前我国社会住房金融的主流模式。鲜为人知的是，我国还从德国引进了住房储蓄模式，2004年初中国建设银行和德国施豪银行合资成立的中德住房储蓄银行在天津开业，从此住房储蓄制度在中国扎下根来，至今刚满二十年。

住房储蓄是人们为了获得住房贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄。其主要特点是通过精算技术设计的住房储蓄产品，将存、贷款行为有机结合，具有贷款成本低、利率固定和政府奖励的优势，能够帮助购房人节约融资成本、建立健全信用记录。其独特的业务模式有利于引导理性的住房消费方式，进而在改善居民居住条件的同时起到抑制通货膨胀、减少投机性购房等作用，如果应用得当，将会是对我国住房金融体系的有益补充。然而，在德国发展成熟的住房储蓄模式在我国却水土不服，出现“南橘北枳”的现象。究其原因，还是因为我国房地产二十年来高速发展，住房储蓄先存后贷的购房计划往往因房价上涨过快而落空，无法满足客户购房需求。

当前，在中央房住不炒的定位下，住房价格虽有所波动但总体表现平稳，防止房价大起大落已经成为社会共识。此时，源于住房价格稳定市场下的住房金融模式——住房储蓄业务面临难得的发展机遇，值得推广。

个人住房缺乏财产保险问题。改革开发以来，我国企业和居民保险意识不断强化，保险业务不断增长。特别是车辆保险已经成为各家保险公司竞争焦点，与之相比，对于住房财产保险，存在居民保险意识缺乏、社会宣传推广不力、保险公司产品不全等问题。据初略估计，大约90%的个人房产缺乏财产保险保障，而房产占我国城镇居民家庭财富超过70%。试想一下，一辆10万—30万元的汽车都购买了多种保险、还有交强险作为最基础保障，但是一幢价值百万乃至上千万元的房产却缺乏应有保障，这不得不说是一个巨大的风险隐患。近年来，受全球气候影响，我国自然灾害多，各种意外造成的建筑事故屡见不鲜，居民房产一旦受到火灾、水灾等意外情形，发生损失直至灭失的风险不容忽视。此前，居民房产发生损失，最后兜底保障的一般都是当地政府以及相关贷款银行，然而这并不是解决问题的良性机制。近日，金融监管总局、财政部下发文件进一步完善我国城乡住宅巨灾保险，说明政府主管部门已经在着手推进。

建议住建管理部门高度重视和研究住房保险问题，在金融监管部门的支持下，从商业银行营销住房贷款时就开始引导客户牢固树立住房保险意识，如：商业银行可为住房贷款客户赠送抵押房产保险，或者对已办理抵押房产保险的客户给予贷款利率优惠。从理论上讲，如果客户办理了抵押房产的保险，贷款损失风险相对较小，银行给予贷款利率优惠有其依据。同时，建议保险公司加强住房财产保险的产品宣传推广，为防范化解火灾等风险提供专业支持，为做好相关产品设计还可增加住房使用方面的保障内容，如开锁换锁、暖器维修等，附加高空坠物、燃气泄漏等责任险。

建设金融强国必须加强金融创新，努力把握新时代金融发展规律，持续推进我国金融事业实践创新、理论创新、制度创新，奋力开拓中国特色金融发展之路。面对房地产市场的新形势、新变化，住房金融相关领域的政府主管部门、商业银行以及保险公司更当以舍我其谁的勇气，拿出切实可行的新办法新措施，尽力防范和化解房地产风险，保持房地产市场的稳定发展。

在当前房地产供求关系发生重大变化的新形势下，住房金融创新正当其时。

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