证券时报记者 张一帆

被冠以“前所未见”“史无前例”等积极评价的保交房配套政策，通过调低首付比例下限、降低贷款利率等措施，大大激发了购房者的热情。签单、拥挤、客满……刚刚过去的这个周末，证券时报记者实探北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余城楼市看到，各地楼市迎来久违的热闹。同时，卖方火力全开，积极把握政策热度，坚持前期去化策略，全力促进成交转化。

业内人士普遍认为，新一轮楼市政策趋势十分明朗，市场化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 框架下，各地需求侧政策要“应出尽出”。同时，同样在5月17日提出的保障性住房再贷款、收回存量土地等去库存政策尽快落地见效也值得期待。

“降门槛”推升买方热情

“我好久没见到售楼处有这么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新区一家楼盘售楼处，工作人员吴飞告诉证券时报记者，该楼盘已经“清静”大半年了，从18日开始，客户突然就挤满了售楼处，虽然公司有所准备，但是此前对政策影响力的预估显然还是保守了。

“你看我们的微信群，领导一直在喊，又有客户被销售人员冷落了，实在没办法，接待不过来。”在吴飞的手机上，记者看到，短短十几分钟，公司领导在微信群里发言多次，一直提醒有客户没人接待，并要求大家提高工作效率。

让购房者热情快速释放的，是此次楼市新政中由降首付比例、降房贷利率下限、降公积金贷款利率“三箭齐发”共同构成的“降门槛”政策。其中，首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%，创造了历史最低的首付比例。

公积金贷款利率下调是这一系列组合拳中最快落地的一项，包括“北上广深”在内的一批城市均已宣布执行，确保缴存人第一时间享受到政策优惠。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。

“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公积金贷款利率也已经落实下调，这比例都是之前没有的，现在上车最合适了。”5月18日，当记者来到郑州市一家售楼处时，销售人员热情介绍了最新的优惠条件，这是他们前一天晚上刚刚统一拟定的销售口径。以该项目现房销售的最大户型为例，总价约380万元的房款，首付仅需50多万元，剩下200多万元的贷款中，通过公积金贷款和商业贷款组合偿付，购房者商贷每月偿付压力在万元以下。

在广州市天河区一处楼盘的售楼处入口，写着“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的红底白字巨幅展示牌扑面而来，直接明了地呈现了三大“降门槛”政策。“这是我们在楼市新政公布后连夜赶制的。”在看房者中穿梭的工作人员匆忙告诉记者，“比起前几个周末，今天（5月18日）来售楼处看房的客户明显多了不少。”

记者看到，广州天河一售楼处的洽谈席位座无虚席，不少家庭“拖家带口”围绕着沙盘品评选房。往日，记者在这一售楼处常见的“一对一”服务此时显得格外奢侈，当日大多情况是由一位工作人员带领着五六位看房客户共同参观介绍。

在合肥，34℃的暑天也不及看房者的热情，记者在华润城建望云售楼处同样看到了络绎不绝的来访客户和几乎座无虚席的接待区。“上午已经接待了5组客户，嗓子都快哑了。我们售楼处有十几个置业顾问，平时足够应付来访，今天（5月18日）压根忙不过来。”合肥滨湖望云一名置业顾问告诉记者。同位于滨湖区的伟星滨江道，5月18日一天来访客户80组，最高1小时接待20组。

记者来到成都锦江区南三环的一处楼盘时正值晌午时分，前来咨询的购房者在售楼中心门外排队入场——开发商采取了限流措施。楼盘销售人员对记者表示，由于地段、配套、价格等优势，该项目在成都关注度一直比较高，加之近期限购政策解除，前来售楼中心了解情况的购房者增加明显。目前，已经取证房源只剩下几十套，每天都有签约成交。

在深圳，记者的朋友圈被各个项目集中发布的喜报刷屏。5月18日，位于深圳宝安中心区的住宅新盘鸿荣源胤璇开盘结果出炉，129套房源销售126套，仅剩3套房源待售，几近“日光”，去化率98%，开盘销售额达14.9亿元。新政首夜，深圳有楼盘24小时不打烊、通宵卖房，半夜11点、12点，营销中心依然灯火通明。各楼盘销售文案，均以楼市新政为噱头，有项目承诺“喜迎新政，首付不降，30天无理由退房”。

新房市场被激活，前期已经升温的二手房市场更为活跃。

“今天有一段时间平台直接崩溃了，我们判断是访问量过大、服务器过载导致的。”合肥滨湖区一位贝壳房产中介告诉记者，该门店5月18日带看了10组客户，比平时周末多一倍，“能感觉到客户对政策的关注度很高，目前已经有将近10个客户向我询问新政的落地情况了。”

深圳一位二手房中介透露，在5月17日当晚各地产中介都已经开始行动，梳理客户名单，给业主打电话问要不要卖房，给看房者信息确认要不要赶紧下单。他告诉记者，“晚上12点，家里人都睡了，我还在微信里同步回复几个客户的咨询，敲定买房意向，半夜跟业主反馈，沟通双方意图。”

“存量去化”卖方保持理性

虽然地产商、地产中介等“卖方”群体加班加点积极把握新政热度，但他们普遍认为被激活的购房者多是前期已有意向的刚需群体，买房者仍倾向于继续保持既定的“降价去化”策略。

“合肥楼市新政在5月上旬就开始放风，积压了很多观望客户，现在政策落地，前期观望的客户都出来看房了。”一位长期观察合肥楼市的资深业内人士表示，等这批客户的需求释放完毕，才是验证市场热度的窗口期。

积压需求的集中释放，这一观点几乎是各地销售人员对刚刚过去周末的共识。武汉一名置业顾问一边喜滋滋地抱怨“今天接待了近10组客户，嗓子都要冒烟了”，一边向记者指出，“其实这都是去年下半年以来堆积的客户需求”。北京一名置业顾问也观察到，“虽然近期客户量有所上升，但其实除了上学和落户的刚需，意向买房客户大部分在观望。”

在新政发布次日，5月18日开盘的南京中建源上九里项目，开发商借政策热度推出了大幅优惠活动，热门户型几乎当日就完成去化，部分房源当天购房者需要“摇号”才能买到。“这在南京都多久没见到了，这两年可能少数特别高端的项目，由于房源稀缺还有摇号的时候，像源上九里这种项目很难想象还需要摇号。”南京贝壳工作人员杨阳告诉记者。

“打折就卖得动，不打折就卖不动”，武汉硚口区一楼盘的置业顾问直白地告诉记者，该楼盘的价格从1.7万元/平方米下调到1.4万元/平方米左右。事实上，自“五一”假期结束后的第一个工作日武汉市发布新版“汉十条”之后，武汉部分新盘的人气就已经提升，央行政策的调整让不少之前看过该楼盘的客户重新来踩盘，他这个周末接待的客户量比上个月同期翻了一番。

“降价”也帮助成都天府新区的海伦堡玖悦府冲上本地楼市热榜。海伦堡曾经是成都的网红楼盘，楼盘销售价格一度达到2万元/平方米以上。不过，记者在现场了解到，目前该楼盘售价为1.4万元/平方米，个别房源单价降幅达到6000元/平方米。现场销售人员表示，因为是尾盘原因，开发商要回笼资金，才给出了如此大的优惠幅度。通过近日的促销，效果显著，目前已经仅剩下20来套房源。

在广州，各楼盘也普遍继续保持前期的优惠政策。事实上，在记者采访的一处楼盘，销售人员还向记者私下发送了一条特价房源的消息，称该楼盘近期在此前促销的基础上又给到了额外的折扣，个别房源的单价已经下降至“5”字头。而在去年该项目开盘之初，项目均价还在8.5万元/平方米的水平。

一家大型房企广州区域负责人告诉记者，当前开发商的任务重心还是去化，对于政策带来的热度提升，开发商显然是乐见的，但也不会贸然坐地涨价。“现在还是买方市场，贸然涨价对客户而言观感太差，而且现在各大项目竞争激烈，涨价无异于将客户推向别的项目。” 该负责人明确表示。

相比存在去化、资金回笼压力的地产商，部分二手房业主出现了一些看涨、惜售的心态。“这两天不少二手房业主都开始重估自家楼盘价值，不再一味降价抛房，有的甚至直接撤房不卖了。” 南京的一名中介告诉记者，“比如南京河西南的天鹅堡花园，我一直在帮业主卖一套建面约161平方米二手房，前期挂牌价700万元出头，已经算是该楼盘这个户型最便宜的价格了，昨天业主告诉我，把房子撤下来，暂时先不卖了。”

不过，多数中介还是建议二手房业主理性行事。“这个时候涨价是不明智的，对于一些挂牌价偏高的业主，我们还会劝他们下调一些价格，趁这个时机尽快脱手。”一位中介人士告诉记者。

去库存政策要应出尽出

4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，国务院副总理何立峰强调，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

国家统计局最新披露的数据显示，截至4月末，全国商品房待售面积7.45亿平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。据中指研究院统计，从已取预售证未售库存来看，截至2024年4月末，50个代表城市商品住宅可售面积3.36亿平方米，按近12个月月均销售面积计算，可售库存出清周期为20.6个月，已达到上一轮“去库存”以来出清周期的高点。在四个一线城市中，除上海外的“北、广、深” 库存出清周期也均超过了20个月。

中信证券团队解读称，顺利实现保交房的前提是房价企稳，房价企稳的关键是消化存量房源，消化存量房源的最有效办法是推动市场交易复苏，鼓励合理置业需求释放。正因为市场化交易仍然是消化存量最主要的方式，这需要配合需求侧政策“应出尽出”。

事实上，与前期楼市政策释放较多的二线城市相比，周末一线城市楼市的表现相对冷静，或与当地楼市政策仍限制较多不无关系。

在北京，一线销售人士告诉记者，“周末看房的人确实多了，但目前对成交影响不大。” 在上海，新政出台后，看房客相对多了，也表达了认购意向，但下单仍在等待政策落地。“目前，上海首套房商贷利率为3.85%，南京等城市已降低到3.45%。上海现在购买首套首付比例还是三成，即便后续降到15%还款压力也很大，商贷利率的下调才能实实在在地降低购房成本。”有购房者解释了自己的观望情绪颇具有代表性。

首付比例方面，去年8月，央行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%之后，多数城市均已选择执行20%、30%底线政策，不过北上广深等8个城市首付比例仍然较高，上海二套房保持五成首付。利率方面，截至4月末，全国343个城市中已经有67个取消首套房贷率下限，4月个人住房新发放贷款利率为3.7%，比上月低2个基点，处于历史低位。不过，一线城市首套房商贷利率仍保持在3.85%左右水平。

“一线城市本身需求量是有的，未来一方面看本次金融政策组合拳会多大程度上在上海落地；另一方面关注原有的限制性政策是否会继续定向宽松。政策都是灵活的，就看希望以什么力度来实施。具体实施的时间点可能比三四线城市晚一点，比如一两周内。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

此外，相较当下激活购房者热情的“降门槛”政策，有相当部分的受访房企人士对后续“保障性住房再贷款”、收回存量土地等去库存政策的落地抱有更高期待。“本轮政策对购房者降门槛的力度确实超越预期，不过保障性住房再贷款政策的实施，将对楼市供需关系的影响更为立竿见影，或许对于房价企稳有更大的帮助。”

“保障性住房再贷款”是新创设的结构性货币政策工具。5月17日，央行副行长陶玲明确，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

在2023年，央行曾设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。郑州、南京、珠海等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换新等方式参与到存量房的去化过程中，初步统计目前各城市公布的计划收购住房已超过1万套。

今年4月，郑州市即率先试行“卖旧买新、以旧换新”模式。贝壳研究院郑州分院数据显示，4月份郑州新房成交量47.14万平方米，折合3916套，成交量整体与上月保持持平，网签均价结构性上涨。贝壳研究院郑州分院分析师认为，“二三季度改善需求充分释放，不仅会体现在新房市场，二手房可能也超预期，从二季度开始改善需求会逐步接力市场。”

除了收购存量住房，闲置土地也将拥有新的回收途径。在吹风会上，自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。

申万宏源高级宏观分析师屠强、王胜指出，相比于降首付、降息等直接刺激地产需求的政策，无论是“保交楼”直接稳定房企信用融资，还是收购房企存量土地和房产等去库存政策，甚至包括近期集中推动的房地产“以旧换新”，都是能最直接作用于房企流动性、稳定供给的政策，有助于信用风险的缓和，进而缓和居民对于住宅交付的担忧，将地产刚需和高额储蓄逐步释放，促进地产销售回升。

（证券时报记者梅双、王一鸣、曹晨、李映泉、陈英、李小平、唐强、刘茜、陈澄、叶玲珍、赵黎昀、刘灿邦、孙宪超、黄翔、王小伟也参与采写）