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在上海的旅游景区七宝古镇，有一座七宝万科广场。开业7年多以来，虽然位置有些偏远，但是借助旅游景区的衬托，经营得也是颇有特色，人气很旺。不过，就在2024年春节前夕，万科已经把这个优质商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了，且相当于7折抛售。

上海七宝万科广场，算是万科这个中国住宅龙头企业在商业地产领域的开山之作。对于商业地产，万科曾经雄心勃勃，但是，此一时彼一时，现在整个版块的命运都陷入风雨飘摇中。

在万科2023年度股东大会上，郁亮宣布，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业。据钛媒体APP了解，在万科的体系内，除了三大主业外，万科体系的多元业务，还包括海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。

随后，万科于2017年12月在深圳湾以31.37亿元购得的商业地块，以22.35亿元的起始价转让。算上财务成本以及投入的建设成本等，万科的转让价要赔上20亿以上。

令人叹息的是，继恒大之后，正在“瘦身”的万科以7折抛售其深圳湾超级总部地块。

在此之前，就在网上更有传闻，万科拟通过资产交易或股权交易等方式转让其在深圳10项资产，涉及金额超87亿元，资产类型包括酒店、商业、办公、公寓等。尽管该消息后经万科确认不实，但其也承认，传闻中的部分资产确实正在推进交易中。

结合此前退出悦榕庄等的种种动作，这些都被看作是万科放弃商业业务的前兆。虽然不能说万科将就此退出商业领域，但至少可以肯定的是，万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务，处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务。

被卖掉的七宝广场只是倒下的第一块多米诺骨牌。更值得注意的是，那么曾经被万科寄予厚望的商业开发运营业务，又将何去何从？在这块业务的布局中，过去万科斥资超过100亿元，收购了印力集团的大部分股权。印力集团是中国头部的商业地产投资开发运营商。现在，作为万科旗下的商业运营平台，印力又该去哪儿？

“瘦身”商业早有前兆

在这个节骨眼，万科选择放弃非住宅等其他经营业务，显得不合时宜，但或许是对自身的最清醒认识。与住宅开发相比，万科在商业地产的影响力确实薄弱了些。但是，在商业市场上却动作频频。

2014年，万科曾对外宣布，商业将成为万科旗下的一大业务板块，且要再造一个千亿商业万科。2016年，万科联合体完成对印力的收购，印力作为专业商业管理公司，协助万科进行存量项目的运营管理，上海七宝万科广场也是其中之一。2018年，万科又联合印力完成了对凯德20家购物中心的收购，进一步完善其商业项目的全国化布局。2019年，印力更发起设立两笔资产支持专项计划，以推动商业业务的发展。尽管如此，万科在商业领域的发展始终不温不火。

就在今年1月14日，还宣布成立商业事业部，将七个区域的商业业务、印力集团统一并入，准备在商业地产赛道上大干一场。华润、龙湖、新城还在不断加码商业地产。结果短短的4个多月，万科就来了一个180度大转变，确实让人摸不清头脑。

其实，早在万科“瘦身”之前，万科商业地产的拓展速度已经开始减缓。根据万科2023年年报数据显示，万科旗下有203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积共计1158 万平方米。但其中包含了大量小体量的社区商业项目。万科旗下印力累计开业 74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），其中有23个社区商业项目，较2022年仅仅增加了1个。2023年万科整个商业板块的营收，在过去一年仅仅提升了3.9亿元。印力管理的商业项目营收，只比2022年多了2.2个亿。

有知情人士透露，尽管当前万科的融资渠道仍较为通畅，但市场购房需求仍较淡，导致销售回款缓慢，为了提高资金流动性，万科正加大资产盘活力度，而商业地产作为重资产且非主营业务，也属考虑剥离的对象范围内。

印力该何去何从

而上文提到的印力集团，曾经被外界认为是万科的B计划，被寄予厚望。

印力集团前身是成立于2003年的深国投商置，2015年更名为印力集团。在万科收购之前，印力与沃尔玛、摩根士丹利、凯德、西蒙等资本大鳄合作，以小股操盘的方式，探索出独有的“开发 商业 金融”的运作模式。2006年，其运营管理的项目超过60个，规模直逼万达广场。

而后，印力接连几次易主，成功接轨龙柏、黑石等平台，企业的资本通道被打通。2016年“宝万之争”正激烈时，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力96.55%股权，期望打造成中国数一数二、领先领跑的商业地产运营公司。

然而，万科并没有将商业全部纳入印力，自己开发建造的商业，依然是万科区域公司在运营管理，只是把一些早期需要改造的项目交给印力。拿地之前，印力体系无法参与，成型之后，印力集团又被动经营。而万科各区域及印力各区域的商管团队都是分割开的。或许是万科住宅开发思维太根深蒂固，印力核心的商业产品规划能力一直没有发挥空间，很难融入其中。

万科也曾多次试图通过资管的逻辑来运营商业地产。不过，因内部组织架构及历史遗留问题，始终难以达到预期。印力在被万科接手之后，也没有交出满意的营收答卷。

从基础运营数据看，在规模上和营收上，印力稳步前进。截至2023年年末，印力合计开业74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积714万平方米；规划中和在建商业建筑面积为71万平方米。如若加上轻资产项目，印力旗下运营管理项目超164个，遍布全国53个城市，资产规模近1000亿元，管理面积近1200万平方米。

然而营业收入，却不尽人意。2023年末，印力管理的商业项目营业收入57亿元。而新城已开业161座吾悦广场，2023年商业运营总收入113.24亿元，是印力收入的2倍。管理规模不如印力的华润和龙湖，2023年商场收入分别是178.5亿元、100.16亿元。

长期以来，印力与万科的关系确实更像是合作关系。印力在万科的报表上属于长期股权投资，始终没有并表。

也正是由于是长期股权投资，所以有观点认为，万科决心退出商业地产的当下，印力会被万科出售转让。打包出售或许是一劳永逸的方法，但对于印力未来的猜想，也有不同的看法。有观点认为，万科不并表印力，让它游离于上市公司之外，是想在未来通过资管方式接盘旗下商业业务，印力集团仍然做商业业务，不会将其打包出售。消费类REITs开闸为商业地产带来新的机遇，万科很有可能通过消费REITs将商业地产推上新的发展台阶。

郁亮也曾表示：“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。”

就在前不久，印力消费REIT正式在深交所上市，首发底层资产为杭州西溪印象城。作为与房企关联度较强的REITs项目，中金印力消费REIT被视为缓解资金压力的一个通道。其成功上市，确是实现了资产循环的一个路径。成功发行后，印力可以通过扩募等方式，不断将成熟的资产装入其中，而从万科上市平台剥离而来的商业资产，也能进一步装入公募REITs当中。不过，对于中金印力消费REIT来说，发行不是终点，上市后稳定且持久的业绩增长才是吸引投资者关注的亮点。

“宝万之争”虽已成过去式，但在房地产下行周期当中，万科同样面临较大的压力。对比万科体系内涉足商业业务的两大平台当中，印力集团的资管基因更加浓厚。通过印力，不仅能够实现万科商业资产的投融管退闭环，实现商业业务的资管运作，更能进一步扩充印力的资产管理规模，对于万科而言，同样能够达到剥离资产回笼资金的目的，或许是一举多得的方式。万科怎么可能轻易放弃这么好的机会呢？

目前来看，除去持有的大体量商办，还有产业园，物流园，冰雪城，养猪服务等，万科的商业业务究竟何去何从并没有完全下定论。但钛媒体APP认为，眼下万科管理层目前肯定还不想打包出售印力集团，会把它作为一个游离于上市公司之外的独立实体去经营。除非迫不得已，亦或是营收一直无法得到提升，才会考虑打包出售。

毕竟，在后房地产开发时代，华润、龙湖、新城等在商业地产深耕的房企，先后进入了“百MALL俱乐部”（注：拥有达到或超过100座购物中心），并且还在不断加速。在一定程度上也证明了核心城市的商业不动产可以持续产生现金流，表现相对稳健，是能够穿越房地产周期的业务板块。为了获得更多的资本市场便利和资源市场的话语权，商业地产是龙头房企转型的必争赛道。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜房煜）