已拆除部分墙体的村民自建房。曾冬梅/摄

合作方掉链子了。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

近日，一份来自沥滘经济联合社的通知流出，其中提到“合作方资金未能顺利到账，现将沥滘20号（现九社鞋城）的融资地块，交由政府出售处理”。在已有合作方的前提下，城中村改造项目仍要卖地筹资的现象并不多见。

沥滘是目前广州市中心城区最大的城中村改造项目，规划建筑总面积超过430万平方米，投资总额达到300亿元。该项目的合作企业为珠光控股集团有限公司（以下简称“珠光控股”，01176.HK），其董事会主席朱庆伊乃合生创展创始人朱孟依的胞弟。

5月28日，一位知情人士对中国房地产报记者表示，沥滘村要卖地的消息属实，“为了生存”。

珠光控股的业绩报告显示，截至2023年末，该公司的现金结余约3亿港元，一年内须偿付的有息负债约85亿港元。因为持续经营能力存疑，安永会计师事务所对这份财报“无法表示意见”。

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城中村改造生波澜

部分建筑窗外还晾着衣服。曾冬梅/摄

沥滘村位于广州市海珠区，北邻海珠湖、南至珠江后航道，是一个拥有900多年历史的古村落。

5月28日，中国房地产报记者走出沥滘地铁站，目之所及便是一栋栋紧密排列、高矮不一的村民自建房。挨着马路的部分房屋已经拆除了大半墙体，地面堆满建筑垃圾，有些虽然主体结构完整，但门窗已被卸除，人去楼空。在一片废墟中，也有几栋楼房仍保留部分门窗，窗户外挂满了晾晒的衣服。地铁站外的马路两边停满了载客的电动车，显示这里仍有较大的人流量和旺盛的交通需求。

据了解，沥滘村早在1987年就提交了拆迁改造动议，2001年被定为广州市首批进行改造的城中村，但由于面积过大，推进艰难。

2011年，沥滘村的城中村改造方案终于通过批复，改造范围151.42万平方米，规划建筑总面积约436.27万平方米，其中住宅面积243.4万平方米，非住宅面积192.87万平方米。

2012年2月，海珠区在香港举行新春恳谈会暨招商项目签约仪式，敲定珠光控股旗下的广东珠光集团有限公司为沥滘村改造的合作企业。2019年，沥滘村启动村集体物业的拆卸，复建房破土动工。

在行业流动性紧张、民营房企大量出险的背景下，不少民营房企主动或被动退出了广州的城中村改造项目，而沥滘村则是少数仍能推进的项目之一。2022年，该项目的首期复建房封顶，融资区的珠光海珠新城开盘销售。2023年7月，沥滘村第一批复建房摇珠分房。根据公开信息，截至今年4月25日，沥滘村的25#、27#号复建地块已进入室内装修收尾阶段，预计在年中交付，其余4个复建地块也处在不同施工阶段。

然而，平静的湖面下早已暗流涌动。今年3月份，有村民在领导留言板上透露自己配合城中村改造第一批交房，但已有半年时间没有拿到临迁费。彼时，街道办事处回复称：“由于近期复建资金监管银行审批流程的变更，相关临迁费等补偿款项提供给监管银行后，由监管银行逐个审批完成后方可支付，审批时间较长，故目前待银行审批完资金申请后方可支付。待资金审批完后，临迁费即可发放。”

4月底，国家税务总局广州市税务局披露2024年第一季度欠税公告，广东珠光集团有限公司的欠税余额为3450.81万元。

一位珠光海珠新城的业主告诉中国房地产报记者，他所购房屋原定是4月30日前交楼，但在约定期限前一天却收到了延期交房通知，其中提到因疫情、雨季天气等影响，房屋将顺延至9月30日前交付。

到了5月份，沥滘村改造遭遇资金难题才通过经济联合社的通知被公之于众。通知上提及地方政府计划支付6亿元到沥滘村改造项目公司的账户上，待地块出让后再进行相应补偿。

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朱庆伊的流动性难关

村屋墙上的改造标语。曾冬梅/摄

对于沥滘村的改造难度，珠光控股此前已有预期。2023年，广州珠光城市更新集团有限公司联席总裁祁伟雄在接受媒体采访时表示，沥滘村的改造是一个挑战。一是因为改造范围内有5000多栋私宅房屋，是目前广州中心四区中改造面积最大的城中村；二是沥滘村本身历史悠久且地理位置优越，要实现高质量发展，对规划、建设、资金等综合要求非常高。

资金方面，2011年，5家银行与沥滘经济联合社、广东珠光集团有限公司举行了“沥滘村城市更新一期112亿元银团签约仪式”。今年2月份，沥滘城中村改造项目一期的复建区、融资区也都上了广州市的首批融资白名单。

但目前看来，白名单的远水救不了近火。而珠光控股的自我造血能力也已大幅下降。

业绩报告显示，2023年，珠光控股录得20.51亿港元的收入，同比减少27.77%，母公司拥有人应占亏损8.71亿港元，同比收窄12.65%，全年实现38.5亿港元的销售额，同比增长约76%。

截至2023年末，该公司的计息债务约138.5亿港元，其中未来1年内须偿还的借款约85亿港元，而其现金结余仅约3亿港元。在报告期内，珠光控股已经有7.83亿港元的借款逾期未偿付。报告期结束后，又有0.7亿港元的借款未能按期偿还。

该公司表示将采取多种措施缓解流动性压力，包括与放款人协商现有借款的再融资，加快物业销售，终止其他城市更新项目等。

2023年11月，广州荔湾区东沙街沙洛联社召开股东代表会议，通过了沙洛旧村更新改造项目合作意向《合同到期终止协议书》，宣布结束与珠光控股三年的合作，并退还其5亿元履约金。

今年5月8日，黄埔区笔岗社区居委会发布了《关于终止宏岗旧村改造合作合同相关问题的说明》，表示由于合作企业不缴纳复建安置资金并且拖欠临迁费6个月以上，宏岗村启动了终止旧改合作的表决工作。

据了解，2013年，黄埔区下属的东进公司成为宏岗旧村改造合作企业。2017年，东进公司引进珠光控股作为共同合作企业，约定由两家合作企业提供全部改造资金。2021年8月，宏岗村改造方案获审批通过，同年12月，黄埔区城市更新局发函要求缴存复建监管资金36.99亿元，但东进公司和珠光控股均未按规定缴存复建资金。除了至今仍欠缴复建资金外，截至今年4月底，两家公司还拖欠村民6个月临迁费3202.94万元以及宏岗集体物业补偿金4363万元。

业内人士认为，截至目前，广州今年只卖出2宗宅地，沥滘村拿出的地块条件不算很好，能否被地方政府收储并成功出让还是个未知数。

对于沥滘村改造项目目前有多少资金缺口、如何筹措等问题，中国房地产报记者联系了珠光控股，但截至发稿未获回复。

在沥滘城中村改造的一个签约中心，工作人员则表示没有听说合作企业出现资金危机，无论是珠光海珠新城、还是村民的复建房，都在正常建设。