继上周永丰南地块被海开拿下后，北京再次迎来一场「史诗级」土拍，一把卖出112个亿。

尽管没有几十家房企疯狂举牌竞价的激烈场面，但朝阳区这宗巨无霸组合地块仍然配得上「史诗级」这个称号。

原因很简单：地块体量够大、总价够高，还开创了北京首次采用“住宅+产业+商业”组合供应方式的先河。

6月13日下午三点，报名竞价截止，该地块最终由“中建智地+朝开+江苏绿建”三家联合体，以112亿元底价摘得。据悉，孙河乡前苇沟地块和酒仙桥地块的商品住宅指导价分别为每平方米7.98万元/㎡和12.5万元/㎡。

为了解地块及周边现状，凤凰网房产前往地块现场，进行实地考察。

地块位置图

壹

酒仙桥旧改，重焕新生

此次出让的组合地块中，与东四环相距不远的“朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块”，距离市区最近，地理位置最好。

今年年初，酒仙桥旧改就被列入朝阳区供地计划之中。随着地块成功出让，已有20年历史的酒仙桥旧改项目终于迎来新生，区域内居住环境有望得到大幅提升。

酒仙桥旧改项目征收办（凤凰网房产摄于2024年3月）

据悉，酒仙桥旧改是北京中心城区规模最大的旧改项目，也是一次性征收涉及住家最多、人数最多、产权单位最多和征收安置、实施拆除情况最为复杂的项目。

公开资料显示，该项目位于朝阳区东四环外酒仙桥街道，占地42.56公顷，规划建设面积约74.17万平方米，涉及3个社区、14家国有企业产权单位、95栋楼房、26处平房，有居民6465户、近4万人。

酒仙桥旧改尚未拆迁楼栋（凤凰网房产摄于2024年3月）

凤凰网房产早在3月就前往项目现场进行考察，二街坊、三街坊、四街坊均已拆迁为平整地块。

凤凰网房产采访当地居民了解到，他们大多是我国第一座现代化电子管企业——北京电子管厂的工人，大半辈子都生活在酒仙桥区域。

“肯定是有感情的，但老房子居住环境实在太差，岁数大了上下楼都费劲，所以我们是支持拆迁改造的，盼着能早点住上带电梯的新房子。”一位年近古稀的老人告诉凤凰网房产。

酒仙桥板块现状（凤凰网房产摄于2024年3月）

酒仙桥板块位于东四环外，但城市面貌与中心城区有一定差距。旧改区域内老旧建筑较多，交通干道也并非正南正北，加上道路不够宽阔，上下班高峰期这里成为一大堵点。

老城区也有优势，生活配套比较齐全。距离地块最近的商业体有久隆百货，向北不远处坐落着大型商业综合体颐堤港，学校有教育研究中心附属小学酒仙桥校区，医院有清华大学第一附属医院，最近的地铁站为14号线将台站，向北直达望京。

久隆百货实景图（凤凰网房产摄于2024年3月）

此次出让涉及1019-0005、0006、0007三个地块，建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。

酒仙桥旧改地块位置图

其中，006地块用地面积1.30万平方米，地上建筑规模3.25万平方米；007地块用地面积2.46万平方米，地上建筑规模6.9万平方米；005地块用地面积4000平方米，地上建筑规模3200平方米，属于托幼用地。

地块用地性质一览表

据悉，酒仙桥地块销售指导价达到12.5万元/㎡，成为关注的焦点。根据贝壳找房信息显示，酒仙桥板块二手房价格在4.8-6.3万之间，近年来没有新房项目供应，5年内的次新盘壹亮马，目前挂牌价是10.2万元/㎡。

已拆迁平整地块（凤凰网房产摄于2024年3月）

已拆迁平整地块（凤凰网房产摄于2024年3月）

已拆迁平整地块（凤凰网房产摄于2024年3月）

在如今的市场情况下，没有足够精准的产品定位、足够优质的产品设计，是很难得到市场认可的，中建智地能拿出怎样的产品值得期待。

贰

前苇沟板块，持续补强

巨无霸组合中另外一宗涉宅地块，为孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块，住宅销售指导价7.98万/㎡。

该组团地块位于五环外机场高速南侧，建设用地面积约8.25万㎡，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。

前苇沟地块位置图

其中，006地块为居住用地，占地面积为57768.489㎡，建筑面积69322.19㎡，容积率仅为1.2，符合孙河生态别墅区低密度的规划要求。

地块实景现状（凤凰网房产摄于2024年6月）

区域内坐落着多个别墅项目，如套价6000万起的九章别墅、单套过亿+的远洋LAVIE等等。

九章别墅实景图

地块周边在售新房项目为中建·璞园，亦由中建智地开发，容积率为1.5，4-8层纯洋房社区，共983套房源，主力户型为建面约87-120㎡。

此外，中建智地还在朝阳奶西板块开发了“宋代美学大宅”中建宸园，朝阳俨然已经成为中建智地的「大本营」。

叁

朝阳园北区地块，阿里巴巴二期？

组合地块中还有一宗其他类多功能用地，即：中关村朝阳园北区2905-0017地块。该地块建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米。

中关村朝阳园北区2905-0017地块位置图

出让文件显示，中关村朝阳园北区2905-0017地块须引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业，入园企业年产值合计不低于200亿元，入园企业年纳税总额不低于2.6亿元，年地均纳税额不低于35000元/平方米，年人均纳税额不低于43万元/人，入园企业至少1家在2020-2023年均营业收入增长率不低于30%。由朝阳区政府对上述要求进行监管落实。

地块北侧的阿里巴巴北京总部（凤凰网房产摄于2024年6月）

从出让要求来看，该地块的定位已经确定，虽然是否为阿里巴巴北京总部二期尚不能确定，但一定是大规模的高新技术企业。

地块实景现状（凤凰网房产摄于2024年6月）

从位置上来看，该地块紧邻地铁15号线崔各庄站，北侧一路之隔为阿里巴巴北京总部和望京国际人才公寓。

地铁15号线崔各庄站（凤凰网房产摄于2024年6月）

值得注意的是，该地块东侧的2905-0018地块为综合性商业金融服务业用地，未来该版块内的商业配套也将逐渐补齐。

写在最后：

进入6月以来，北京土地市场不断迎来重磅地块，尽管没有出现竞拍盛况，但无论永丰南，还是酒仙桥，都会在下半年入市后引发高度关注。

此外，6月结束之前，北京还有朝阳区十八里店1303-686地块（6月25日）、顺义区仁和镇0702-15、26地块（6月27日）静待出让。

整体来看，北京2024上半年土地市场热度与去年同期相比有一定差距。据凤凰网房产统计，北京2023上半年成功出让地块共计32宗，其中不乏朱辛庄0028、顺义新城19-69、四季青双子、亦庄X47等热门地块，溢价成交地块占比56%。反观今年上半年，北京仅有19宗地块供应，下降幅度达到37.5%。

从北京2024年第二轮拟供地项目来看，下半年将有永安里旧改等热门地块登场，届时能否再掀土拍新热度，凤凰网房产将持续关注。