取消地价上限和房地联动价带来的效果立竿见影。

7月9日，上海2024年第三批次土拍正式开拍。最终，4宗地块全部顺利成交，总揽金约91.33亿元，平均成交楼板价约49496元/㎡，平均溢价率9.58%。

从成交结果来看，重回“价高者得”这种竞价方式的首场土拍，呈现出三个特点：

第一，市区地块热度大涨，“地王”返场，杨浦平凉社区和长白社区2宗地块溢价率都超过了15%，其中杨浦平凉地块成交楼面价为88642元/平方米，一举成为杨浦新的“单价地王”；

第二，冷热分化继续。供应越稀缺的板块，竞争越激烈。相反，供应充足的板块，尽管放开了限价，但开发商仍然保持谨慎态度；

第三，央国企仍是主力。在参拍的房企中，除了绿城和天安中国外，其余均为国央企，最终4幅地块也均被国央企摘得。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，本轮土拍回到原先价高者得的方式，中心区地块必定受市场较高关注。完全市场化背景下，溢价率倒底会有多高，毕竟在取消最高限价的城市中部分土地拍卖的溢价率可以超过30%，甚至有地块达到50%，上海是否也能达到那么高的高度存在疑惑。

目前来看，尽管取消最高溢价，房企还是比较理性，不会盲目挑战更高溢价率。从目前市场情况来看，在政策利好推动下，成交放量，市场信心开始回归。土拍溢价率也是前期指标之一，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。

Part.1

杨浦新单价“地王”诞生

限价取消，“地王”返场。

上午10点，备受瞩目的杨浦区平凉社区02H1-01地块率先开启了激烈的拍卖战。

该地块共有9名竞买人报名参拍，分别是华润、保利发展、绿城、中海、招商、建发、越秀&北京城建、象屿&天安、上海城投。

在历时1个多小时，经历了60轮报价后，最终由7号保利发展以22亿元总价艰难从3号上海城投手中抢下，溢价率高达21.18%，成交楼面价88642元/平方米，一举成为杨浦新的“单价地王”。

对于该地块引起房企抢夺激烈的原因，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块位于内环内，靠近杨浦大桥，南面是多层房子，高层有机会直接看黄浦江景观。地块离开轨道交通18号线丹阳路站约1公里，到浦东有江浦路隧道等方式，交通便利。

地块面积只有1.38万平方米，可以开发2万多平方米的小区，面积不大的情况下总价可以控制，对开发商来说不会有太多资金负担。地块背面是“高阳里”，目前已全部售完。

周边还有保利琅誉等项目，这些项目的房地联动价在11.7万元/平方米上下。预计都能获得不错的去化。该项目体量不大，预计一次开盘就能解决销售，因此开发商的参与热情较高。

值得一提的是，就在土拍前几天，保利发展已经针对这块地，公布了建设工程公开招标信息，足以可见其势在必得的信心。

Part.2

北京城建勇闯上海滩

此次土拍，再次验证了北京城建勇闯上海滩的决心。

今天下午2点，杨浦区长白社区H2-17地块正式开拍。相较于上午出让的平凉地块，该地块的市场热度稍显平稳，仅有保利置业、中海、北京城建&越秀、象屿4名竞买人报名。

开拍初始，房企出价速度也是相对保守，出价幅度也是在100万元，然而，随着竞价的深入，大约经过30轮报价后，现场竞争逐渐升温，进入白热化阶段。其中，保利置业与北京城建&越秀联合体交替展开激烈角逐。

最终，始终坚守在竞价现场的北京城建&越秀联合体，经过79轮激烈竞价，以总价22.3023亿元、17.12%的溢价率，成功竞得该地块，成交楼面价为70272元/平方米。

北京城建地产隶属于北京城建集团，北京城建集团成立于1983年，隶属于北京国资委，其前身为解放军基建工程兵部队，旗下拥有城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本六大产业。

作为北京的城投公司，北京城建如今在北京风头正盛，今年一季度，北京城建旗下住总集团、开发公司又先后在北京市顺义、昌平、房山摘得4宗地，总拿地金额达76.6亿元。

今年一批次中，北京城建又成功“杀入”上海滩，以总价4.98亿元成功摘得杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)，成交楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%。

越秀地产，近年来深耕上海的外地黑马国企代表，虽然进入上海的时间仅有3年多，但是越秀在上海土地市场公开市场甚是活跃。

据不完全统计，去年一年，越秀共报名参拍了30宗地块，光保证金就有173.3亿元，而进入到今年以来，在已经过去的前3批次土拍中，越秀独自或以联合体的形式报名参拍了5宗地块。

Part.3

宝山和奉贤两宗地块底价成交

是捡漏？还是拖底？

除了2宗高溢价成交的地块外，此次土拍中，还有2宗地块以底价成交。

其中宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块被招商蛇口和港中旅联合体以底价311195万元摘得，成交楼面价22252元/平方米。

此次摘地，也是招商蛇口在该单元内第二次落子，去年12月15日，招商蛇口以45.95亿元底价竞得摘得该单元内0304-06、0303-02、0309-04地块，成交楼面价13931元/平方米，其中0304-06地块规划用地性质为商业服务业用地，0303-02、0309-04地块为住宅用地，即招商时代乐章项目。

今年5月31日，招商时代乐章项目首开，推出209套房源，均价48000元/㎡，于开盘当天售罄；今年6月26日，项目再次加推，推出138套房源，均价48500元/㎡，开盘当天依旧日光。

而另外一宗地块奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块被奉发集团底价约15.88亿元摘得，成交楼面价17000元/平方米。

近年来奉贤新城的新房市场呈现出明显的降温趋势。中指研究院统计数据显示，2023年，奉贤新城的新房成交面积相较于去年同期呈现明显下滑趋势，降幅达到24.3%。同时，该区域的房产市场出清周期也相应延长，约为7.4个月。

进入到2024年以来，区域内新房市场更是急转直下。今年4月份，奉发右岸晶邸加推83套房源，然而在开盘前项目发布公告，称由于项目认购期间无意向认购客户登记认购，取消摇号排序活动。

结语：

这轮土拍优质宅地的火热成交态势，一个月后或许还会重新上演。

7月5日，上海土地交易市场发布公告称，将于7月中旬发布四批次住宅用地出让公告，8月上旬开始组织交易活动。

据悉，上海2024年第四批次供地，一共推出5宗宅地，其中有3宗位于热门板块，势必会引发激烈竞争。

其中徐汇滨江地块，地处中心城区，配套成熟，新房流速快，板块热度较高；北蔡地块，周边绿地资源丰富，板块内一批次曾有摇号地块诞生；虹口江湾地块，区位优质，体量小适合快速去化。