深圳最贵法拍房诞生。7月10日，深圳南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为463.91平方米的别墅法拍房，在由两名买家经过33轮竞拍后成交，成交价2.32亿元，折合单价约50万元/平方米。

据了解，上述房产由原业主于2013年11月，以1.1亿元的价格购入，从最终的成交价来看，该房产购入至今升值了约1.2亿元。

拍卖信息显示，此次拍卖的权利人陈远芬，查封的被执行人包括“深圳市荣麟投资有限公司和陈远芬”。据媒体报道，陈远芬系洪涛集团董事长刘年新的妻子。

目前，该小区在中介平台无挂牌房源。“华侨城纯水岸（十一期）也叫做波托菲诺纯水岸，在深圳欢乐谷旁边，这是一个拥有大型景观湖的高端别墅小区。小区位置、环境非常优质，不少明星导演、企业家和富商在这里居住。”深圳某房产经纪相关负责人告诉蓝鲸新闻，目前小区高层的挂牌价格在20余万元/平方米左右，这套独栋别墅价格会更高。

前述负责人介绍，包括该小区内的深圳大部分顶豪小区几乎没有挂牌成交记录，有公开成交记录的都是法拍。

实际上，自2023年开始，不少顶豪房产陆续出现在法拍网站，并刷新当地成交记录。2023年8月28日，上海浦东新区银柳路385弄（即华洲君庭）15号别墅以2.2148亿元起拍，最终以2.85亿元拍出，而竞得人是一位知名量化私募大佬。

一天后，起拍价2.0114亿元的彼时“深圳最贵法拍房”——观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区E4栋别墅，虽然上万人围观，但因无人报名而流拍。

今年4月3日，深圳5套法拍豪宅均以高溢价成交。其中，最受关注的南山区沙河东路西沙河高尔夫别墅A02整栋房产，建筑面积约424平方米，起拍价约3906万元，评估价是4882万元。最终成交价约为1.6亿元，折合单价37.73万元/平方米，溢价率达310%。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅分析称，近期深圳豪宅法拍房市场较为活跃，房源单价波动除市场因素外，受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响，大幅溢价，不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用，但仍然是个案。

某房企全国营销负责人则表示，目前，深圳、北京、上海等地法拍豪宅受关注的一大原因是性价比，这些房子位置较好、供应少，非常稀缺，且法拍价格与同小区、周边项目市场价存在一定差距，因此吸引了不少购房者。

“目前，在四个一线城市中，上海和北京亿元级的豪宅法拍房成交量远超过其余两城。”据一从事法拍房的人士透露，广深杭三个城市的顶豪法拍房市场处同一水平，之前杭州较为活跃，自去年下半年起，深圳法拍市场随着多套优质资产上架，受关注持续上升。

豪宅法拍房能溢价成交，但法拍房源整体折价仍超过四分之一。

中指法拍数据库监测，2024年1-5月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源累计32.4万套，累计成交约6.4万套，整体清仓率19.8%，较上一年同比增加0.2个百分点。同时，累计拍次49.5万次，成交6.5万次，成交率13.2%。拍品成交折价率74.7%，平均成交拍次1.9次。

“目前除特别优质的资产，或价格合适一拍能成交，大部分需要更多轮。”前述从事法拍房的人士介绍，目前法拍折价率仍维持高位，参与者都在观望，试图用更合适的价格获得资产。