作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

近期，随着LPR(贷款市场报价利率)调整，银行纷纷下调房贷利率。以楼市热度较高的广州为例，首套房贷款利率已经普遍下调至3.1%，二套房贷款利率则降至3.7%。更引人注目的是，个别外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷款利率给予更多优惠。有的银行对于申请额度达到400万元以上的客户，给予的利率最低可以降至2.9%。

在当前市场环境下，房贷利率进入“2时代”是必然的。中国人民银行近日宣布，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整至1.70%，这意味着商业银行从央行融资的成本有所降低，为房贷利率的下调提供了可能性；同时，六大国有银行也纷纷官宣调降了存款挂牌利率，这些举措将降低银行的资金来源成本，从而为房贷利率下行打开窗口。在这样的背景下，银行在贷款支持实体经济方面，承担着重要任务，而居民存款定期化的倾向也日益明显。在“资产荒”未完全缓解的挑战下，角逐房贷份额的竞争非常激烈，降低利率成为银行吸引客户的重要手段。而居民对利率的敏感性也强化了这一点。

当然，这不意味着所有的银行房贷利率都会快速进入“2时代”。不同的银行根据自身的资金来源成本、管理成本，对房贷份额的重视程度，会有不同的利率政策。随着按揭利率的下限开放，导致实际投放的按揭利率不同，银行间的竞争将变得更加激烈。这种竞争态势促使一些资金成本较低的银行，如外资银行、农商行等资金成本相对较低的银行，可能会率先进入“2时代”。目前，首套房的房贷利率普遍在3.2%左右，存款利率下降后，大部分银行房贷利率仍有下调空间。

房贷利率的下行，无疑会带来商品房销售的增长。一方面，直接减轻了购房者的还款压力，这是实实在在的降成本效应；另一方面，能够带来提振预期的效应，激发购房者的购买意愿，尤其是对于那些处于购房门槛边缘的刚性需求和换房需求群体。

然而，从过往经验来看，降息对房地产市场的推动作用往往更偏向于短期的交易利好，对购房的长期效应不足。要想让降息带来的正面效应在长期内显现，楼市的供需关系、房价走势、政策环境等因素都需要同步优化。

此外，考虑到2023年曾进行过一轮较大幅度降息，存量房贷利率整体下降了近200个基点，且近期的降息幅度也以10个基点为单位，说明利率的下降空间可能已经接近底部，对“降月供”的效应也并不大。

长期而言，发展房地产新模式、推进新型城镇化进程，才是改善房地产基本面、拓展地产发展空间的途径。比如，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，加快农业转移人口市民化，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设。通过这些措施提高民众的基本生活质量，以稳定社会预期和增强民众获得感。此外，要更加精准地满足刚性和改善性住房需求，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度，为房地产市场的平稳发展提供制度保障。至于新建商品房市场还有多大空间，这取决于新型城镇化能否实现“人的城镇化”，从而为房地产市场蓄力。