日均40℃的天,究竟是谁在买二手房啊?
据手边买房,7月杭州十区二手房成交了7513套,对比6月的8599套环比降了约12%。
考虑到7月一直是楼市淡季,二手房不仅保持在6000套的“荣枯线”以上,直逼8000大关,比去年同期还增长了约70%。(注:因统计维度不同,杭房数据7月成交6998套,贝壳找房8341套)
不得不说,今年这行情真的“有点东西”。
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能维持高成交,第一反应都是“以价换量”。
但如果从成交均价、挂牌均价和成交挂牌价格比这三个数据维度来分析,会发现一些不一样的地方。
截图自手边买房
成交价反应实情,挂牌价反应后市信心,越高说明房东越有自信。成交挂牌比则代表着议价空间,越接近1,买卖双方对价格越趋于统一。
再翻翻近3个月的情况。
5月,成交价环比下跌5.69%,挂牌价环比上涨2%,成交价与挂牌价比值约0.89。
6月,成交价环比微涨0.64%,挂牌价环比上涨3.46%,二者比值约0.93。
7月,成交价环比上涨2.55%,挂牌价环比涨上4.65%,二者比值扩大到了0.95。
足以说明杭州二手房宏观市场上的三个变化:
①成交止跌回涨;②卖方信心略有复苏;③买卖双方的博弈正在平衡。
数据向好的背后一定还有其它原因,但今年5月以来,二手房市场上传来的热气确实不容忽视。
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不过,宏观温度和体感温度多少有些差异。
但凡有几个中介好友,多少会被“降价好房”的朋友圈刷屏。
那么这个月的上涨数据怎么来的?最直接的原因是,改善类二手房的异军突起。
据手边买房发布的7月杭州二手房成交量榜单,TOP15中有5个4万元/㎡ 的楼盘;而在7月挂牌均价(33284元/㎡)以上的项目达到8个!
再对比6月,TOP15里只有和品一个改善,7月成交价上涨的原因很分明了。
这些改善楼盘里,表现最好的是万科日耀之城,一个月成交36套,比桃源小镇、金都厦宫、星汇城这些走量巨大的刚需盘还火。
前两天,我特地去了一趟日耀之城,通过中介了解到36套还只是网签成交,算上未网签的,数据在45套左右,说是一天一套毫不夸张。
出乎我意料的是,价格也没有如传闻中的那么“崩”,哪怕在噪音干扰很大的三角区,143㎡低楼层成交价格也能稳定在5.1-5.3万元/㎡,高楼层不少在5.5万元/㎡以上。
万科日耀之城
“和刚交付那两天比,价格确实往下掉了不少,但从7月下旬开始,就屏牢了。”
链家中介小Z说,亚运村的客户基本以新杭州人为主,外地客户很少,而且对于“三角区”的接受度比他想象中高。
他带我去了一套高区的126㎡,即便是关上玻璃窗,高铁路过的噪音仍很清晰。“就这个户型,中低区,成交了一套总价648万的,算上税要奔着5.3万元/㎡去了。买家实在喜欢,但预算有限,刚好房东着急出,让了点价格,就成交了。”
而一些预算充足的客户,都会选择滨水区的179㎡,噪音相对小,户型和视野也更好,价格普遍在6万元/㎡。“最多包税,下调空间不大的。”小Z说。
万科日耀之城
除了如日中天的日耀之城,其它改善型二手房也各有回暖趋势,原因除了房主想趁窗口期摇新房改善,紧急处理掉二手房外,还是那句“到底了”。
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不过,很多刚需楼盘的成交价还远远没有到底的意思。比如排在榜单上第二名的星汇城,单价从今年初的1.3万元/㎡,降到本月的1.1万元/㎡。
再比如万科未来城,从近3万元/㎡,跌破了2.4万元/㎡。
这些楼盘总价低,挂牌量大,后续的下探空间深不可测,加上法拍房市场的“反助攻”。
6月20日,星汇城落锤了一套单价7200元/㎡的法拍房,已和最初的开盘价差不多,以此为锚,这个挂牌量超千套的二手小区后续房价如何,恐怕不用多说。
图源:阿里资产
而杭州有近1400个小区3个月内0成交。
它们中有的本身体量小,挂牌少,导致毫无存在感。
有的位置偏、房龄老,又没有学区和拆迁预期,在市场上几乎没有流通性。
还有些是房龄不算长的次新商品房,比如勾庄的万家之星,鹿山新城的麓宸府,老余杭的凤玺云著,南部卧城的泊朗廷。
比起那些大幅降价的小区,价格降到位了却无人问津更惨。
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那么8月的二手房市场还能维持高热吗?大部分中介都给出了否定的答案,一方面,7月的成交很多都是6月,甚至更早前的潜在客户转化。
另一方面,酷热天气让许多看房的买家打起了退堂鼓,最直观的就是15日带看量,6月初有近26万次,7月初约24万次,而今天再看已经降到22万次。
接下来连续的高温想必会让这个数据继续滑落。
但对于后市,从业者们普遍很有信心。新房供应量持续萎靡,新挂的地质量高,但架不住僧多粥少,一些有改善需求的人等不住,纷纷转向二手房。
金九银十又是传统的旺季,叠加当前空前的宽松环境和这几个月的市场根基,8月短暂的休息后再反弹,是大概率事件。