日均40℃的天，究竟是谁在买二手房啊？

据手边买房，7月杭州十区二手房成交了7513套，对比6月的8599套环比降了约12%。

考虑到7月一直是楼市淡季，二手房不仅保持在6000套的“荣枯线”以上，直逼8000大关，比去年同期还增长了约70%。（注：因统计维度不同，杭房数据7月成交6998套，贝壳找房8341套）

不得不说，今年这行情真的“有点东西”。

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能维持高成交，第一反应都是“以价换量”。

但如果从成交均价、挂牌均价和成交挂牌价格比这三个数据维度来分析，会发现一些不一样的地方。

截图自手边买房

成交价反应实情，挂牌价反应后市信心，越高说明房东越有自信。成交挂牌比则代表着议价空间，越接近1，买卖双方对价格越趋于统一。

再翻翻近3个月的情况。

5月，成交价环比下跌5.69%，挂牌价环比上涨2%，成交价与挂牌价比值约0.89。

6月，成交价环比微涨0.64%，挂牌价环比上涨3.46%，二者比值约0.93。

7月，成交价环比上涨2.55%，挂牌价环比涨上4.65%，二者比值扩大到了0.95。

足以说明杭州二手房宏观市场上的三个变化：

①成交止跌回涨;②卖方信心略有复苏；③买卖双方的博弈正在平衡。

数据向好的背后一定还有其它原因，但今年5月以来，二手房市场上传来的热气确实不容忽视。

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不过，宏观温度和体感温度多少有些差异。

但凡有几个中介好友，多少会被“降价好房”的朋友圈刷屏。

那么这个月的上涨数据怎么来的？最直接的原因是，改善类二手房的异军突起。

据手边买房发布的7月杭州二手房成交量榜单，TOP15中有5个4万元/㎡ 的楼盘；而在7月挂牌均价（33284元/㎡）以上的项目达到8个！

再对比6月，TOP15里只有和品一个改善，7月成交价上涨的原因很分明了。

这些改善楼盘里，表现最好的是万科日耀之城，一个月成交36套，比桃源小镇、金都厦宫、星汇城这些走量巨大的刚需盘还火。

前两天，我特地去了一趟日耀之城，通过中介了解到36套还只是网签成交，算上未网签的，数据在45套左右，说是一天一套毫不夸张。

出乎我意料的是，价格也没有如传闻中的那么“崩”，哪怕在噪音干扰很大的三角区，143㎡低楼层成交价格也能稳定在5.1-5.3万元/㎡，高楼层不少在5.5万元/㎡以上。

万科日耀之城

“和刚交付那两天比，价格确实往下掉了不少，但从7月下旬开始，就屏牢了。”

链家中介小Z说，亚运村的客户基本以新杭州人为主，外地客户很少，而且对于“三角区”的接受度比他想象中高。

他带我去了一套高区的126㎡，即便是关上玻璃窗，高铁路过的噪音仍很清晰。“就这个户型，中低区，成交了一套总价648万的，算上税要奔着5.3万元/㎡去了。买家实在喜欢，但预算有限，刚好房东着急出，让了点价格，就成交了。”

而一些预算充足的客户，都会选择滨水区的179㎡，噪音相对小，户型和视野也更好，价格普遍在6万元/㎡。“最多包税，下调空间不大的。”小Z说。

万科日耀之城

除了如日中天的日耀之城，其它改善型二手房也各有回暖趋势，原因除了房主想趁窗口期摇新房改善，紧急处理掉二手房外，还是那句“到底了”。

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不过，很多刚需楼盘的成交价还远远没有到底的意思。比如排在榜单上第二名的星汇城，单价从今年初的1.3万元/㎡，降到本月的1.1万元/㎡。

再比如万科未来城，从近3万元/㎡，跌破了2.4万元/㎡。

这些楼盘总价低，挂牌量大，后续的下探空间深不可测，加上法拍房市场的“反助攻”。

6月20日，星汇城落锤了一套单价7200元/㎡的法拍房，已和最初的开盘价差不多，以此为锚，这个挂牌量超千套的二手小区后续房价如何，恐怕不用多说。

图源：阿里资产

而杭州有近1400个小区3个月内0成交。

它们中有的本身体量小，挂牌少，导致毫无存在感。

有的位置偏、房龄老，又没有学区和拆迁预期，在市场上几乎没有流通性。

还有些是房龄不算长的次新商品房，比如勾庄的万家之星，鹿山新城的麓宸府，老余杭的凤玺云著，南部卧城的泊朗廷。

比起那些大幅降价的小区，价格降到位了却无人问津更惨。

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那么8月的二手房市场还能维持高热吗？大部分中介都给出了否定的答案，一方面，7月的成交很多都是6月，甚至更早前的潜在客户转化。

另一方面，酷热天气让许多看房的买家打起了退堂鼓，最直观的就是15日带看量，6月初有近26万次，7月初约24万次，而今天再看已经降到22万次。

接下来连续的高温想必会让这个数据继续滑落。

但对于后市，从业者们普遍很有信心。新房供应量持续萎靡，新挂的地质量高，但架不住僧多粥少，一些有改善需求的人等不住，纷纷转向二手房。

金九银十又是传统的旺季，叠加当前空前的宽松环境和这几个月的市场根基，8月短暂的休息后再反弹，是大概率事件。