随着租购并举的政策推进,北京长租公寓供应市场持续扩容,需求品质不断提升。
2024上半年,北京新开业长租公寓市场继续保持稳健增长,新开业集中式公寓项目数量超20个。同时,北京保租房入市节奏相对平稳,需求端市场较稳定。
截至7月底,北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平,表现相对稳健。
同时,市场供应的增加和互相竞争的加剧使得产品逐渐进入“内卷”状态,相关企业在产品力方向,包括空间设计、产品品质、智能化等方面的投入加大,产品品质化提升成为市场共识。
2024上半年,北京新开业长租公寓市场供应量稳步增长,呈现平稳上升趋势。
根据CRIC长租数据系统的统计,2024上半年北京新开业集中式公寓项目数量超20个,新增房源数突破1.1万间。这一现象不仅反映了市场实际需求的增长,也体现了政策导向的积极作用,预示着住房租赁市场正步入一个更加市场化、规范化、专业化的发展阶段。
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2024上半年,多家运营商纷纷推出新开业项目,如首创和园繁星社区二期、芷岸公寓酒店·北京会议中心店、乐乎公寓酒店芍药居店等,进一步丰富了市场供给。这些新项目的开业,不仅增加了房源供应,还通过优化空间布局、提升居住品质、丰富社区文化等举措,满足了不同租客群体的多元化需求。
近年来住房租赁政策的加持以及市场愈发规范,给北京长租公寓市场带来了积极的推动。北京市政府不断加强住房租赁市场的监管与服务,推动租金监管、押金托管等制度的落地实施,有效保障了租户的合法权益。
同时,政府还积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设,通过土地供应、税收优惠等多种方式,为住房租赁市场的发展提供了有力的支持。
需求层面,随着租客对居住品质要求的提高,长租公寓因其便捷、舒适、安全等特点,受到越来越多租客的青睐。目前,集中式长租公寓市场占有率逐年提升,随着租客收入预期的变化和租住观念的转变,市场对于租住品质和服务水平的要求也在不断提高。
过去一年,北京是一线城市中长租公寓租金价格表现最稳健的城市。
受保租房项目持续入市,以及消费意愿收缩等影响,上海等城市长租公寓租金价格同比下降。截至7月底,上海、深圳、广州集中式公寓平均坪效租金分别同比下跌6.4%、3.8%、2.0%。
相对而言,北京保租房入市节奏相对平稳,同时需求端市场较稳定,在集中式公寓租金层面表现相对稳健。截至7月底,北京集中式公寓平均坪效租金同比基本持平,小幅上涨。
今年上半年,北京保租房入市项目主要以首创繁星社区二期、乐乎社区·紫锦园科学城店为代表,两个项目位置均位于五环外,对市场租金的影响仅限于周边区域市场。
同时未来云城方隅服务公寓、芷岸公寓酒店(北京会议中心店)、瑞贝庭公寓酒店(首都机场新国展店、国贸劲松桥店)、城家高级公寓(天坛医院店、三元桥燕莎使馆区店)等中高端项目的集中入市,也在一定程度上提升了北京长租公寓市场整体租金。
在这样一个机遇与挑战并存的市场环境下,长租市场正经历着一场深刻的变革,其中一个显著的现象便是“产品品质内卷”——即在有限的市场和区域空间内,各长租公寓品牌为争夺市场份额,不断在空间设计、装修品质、服务体验、智能科技等方面加码投入,力求以更高品质的产品吸引并留住租客。
由此,长租公寓的产品力成为了决定企业竞争力的关键因素。长租公寓市场的品质内卷,体现了行业对租客需求的敏锐洞察和积极响应,推动了居住环境的整体改善。
面对品质内卷的现状,行业内逐渐形成共识:真正的竞争力来源于对居住品质的本质提升,而非表面的堆砌与模仿。品质化提升不仅关乎硬件设施的完善,更需要通过精细化管理和创新服务模式,构建核心竞争力和品牌价值,从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
具体在功能空间设计方面,头部标杆企业对于空间功能的界定、设计与细节考究,已经形成完整的体系,其中以瓴寓3.0空间设计、保利和寓六大功能模块为代表。
瓴寓3.0将租赁空间拆解为“私密、半私密、公共”三类空间,并在租赁空间内系统规划出了私密社交场所——半私密空间。作为居室功能的外延,半私密空间是可提供一定边界感私密社交、中频使用的空间,可以根据租客不同的需求,在15分钟内实现家庭聚餐、小型派对、私享沙龙等不同社交场景的转场。
而保利和寓在空间模块设计上,参考年轻人群对生活空间的场景需求,精心打造了睡眠、休闲、餐厨、卫浴、玄关、晾晒六大模块,旨在满足不同活动所需。模块化配套的最大优势,在于不打破房间布局的情况下,可根据实际使用需求,将空间转变为不同的场景模式。
在产品品质方面,兼顾颜值和实用,这要求公寓运营商在公寓装修装饰、品牌材质、维修保洁等各个环节都遵循统一的标准和流程,确保产品质量的稳定性和可靠性。
冠寓4.0在产品品质提升上做了很多尝试及探索,将颜值与实用性相融合,通过皮革质感、亲肤墙布、品质木皮等不同肌理的材质组合,以及一体式定制家具的运用,打造出富有层次感和张力的视觉效果,使房间更具轻奢风格和现代感。同时通过全屋装配墙板、全遮光窗帘等设计,提升了房间的隔音、防潮和遮光性能,为租户营造了一个更加舒适自在的居住空间。
另外,智能化管理与运营,已成为长租公寓品质化提升的重要方向。通过引入物联网、大数据等先进技术,长租公寓运营商可以实现公寓的智能化管理和运营。
部分运营商自开发了智能化管理系统,接入智能门锁、智能水电表等设备,为租客提供更加便捷和安全的居住体验。智能化管理不仅提高了公寓的运营效率,还降低了运营成本。通过数据分析,运营商可以根据租客的需求和偏好,为产品设计和服务优化提供有力支持。
2024上半年,北京长租公寓市场整体表现稳健,未来随着政策环境的不断优化和市场需求的不断增长,市场将继续保持发展势头。同时,随着品质化、品牌化、个性化等趋势的加强,长租公寓市场也将迎来更多的发展机遇和空间。
公寓运营商需要不断提升产品力以满足和引导消费者的多元化需求,并应对市场竞争的压力。具体而言,空间功能界定与设计、产品品质、收纳细节、智能化等方面,都是提升产品力的重要方向。
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