出品 | 凤凰网问渠人物

采访 | 周翔宇

9月10日，史上超强台风“摩羯”已逐渐远离香港，天空开始放晴。在香港屯门凯和山，路劲集团主席单伟彪时隔一年再一次接受凤凰网专访。

对话自然从这一年的市场变化展开，单伟彪直言不讳，“你应该不会从我这里听到很乐观的话。”

“有人说悲观者正确，但乐观者前行。您选择做哪一类人？”我问道。

“既不悲观，也不盲目乐观，做个达观的人吧！”单伟彪用了八个字来形容自己所推崇的心态：“物来顺应，既过不恋。”

这八个字出自19世纪曾国藩名言：“物来顺应，未来不迎，当时不杂，既过不恋。”

大意是，未来之事，无需担忧；过去之事，绝不留恋。

山谷回音，绕梁不绝。做人做事不患得患失，自古以来中国人的处事智慧，亦深刻烙印在单伟彪身上。

以下是部分采访实录：

#01

「今年“小阳春”非常短，楼盘降价亏本卖」

凤凰网：从2月末香港楼市“撤辣”到现在，市场发生了什么变化？

单伟彪：3月有个“小阳春”，可惜时间非常短。那段时间有几个楼盘卖得特别快，过了那一阵就一直下跌，量价齐跌。

凤凰网：就单个项目来说，会不会亏本？

单伟彪：可以这样说，前几年买的地，现在大部分都亏本。凯和山也不例外。我们的目标是以贴近市价尽快把单位卖出，这样至少能省下些利息。

凤凰网：虽然价格下降，但品质还是很不错，据香港媒体报道凯和山验楼获97分，作为同区域高品质楼盘，价格下调，是不是很多人还是愿意来买？

单伟彪：人们当然还是喜欢品质高的，买家可以看到现楼，凯和山会所也即将开放，这些都有助提高购买意愿。

#02

「美联储降息，预计明年年底才会对市场产生影响」

凤凰网：今年内地也出了很多对房地产恢复有利的政策，不过效果目前似乎还不明显。

单伟彪：这次调整时间比较长，现在还不知道它什么时候回暖，我估计跟整个世界经济情况一样。

最近都在关注美联储降息，降息的影响短期内还体现不出来，可能要到明年年底，降的足够多了，才会有真正的影响。所以即使它降息，也要一年之后才会看到效果，不会立竿见影。

凤凰网：可以大胆预测明年市场会触底反弹吗？

单伟彪：没有人能打保票，但至少客观条件会好一点。

凤凰网：现在内地有很多人呼吁现房销售，大家都安心了，房子不会交付不了，不会烂尾。

但也有反对声音说，如果立刻执行现房销售，开发商压力很大，会导致更严重的问题，您怎么看？

单伟彪：我认为期房销售不会很快退出历史舞台，但目前的预售制度还有比较大的改进空间。

目前内地期房预售，收的房款是100%。我觉得应该有弹性，应该让买家自己来决定。比如香港，期房只需要预付很低比例的房款，一般10%，当然也允许你付100%，只要你愿意，价格会有优惠。

#03

「要靠自己的资本积累，企业才能慢慢长大」

凤凰网：经历过这一波行业调整之后，企业的经营逻辑和思维会发生大的转变吗？

单伟彪：经历过这一波调整，房地产的发展模式会发生一个根本的改变。

以前粗放型的发展不会有了，一定要靠自己的资本积累，企业才能慢慢长大。

香港就是这样，一些大开发商在上世纪70年代已经开始做地产，累积了五十多年才到今天的规模。内地房地产发展最多二十几年，以后可能大家会选择细水长流的路。

凤凰网：所以暴利的时代一去不复返了。

单伟彪：任何行业都是这样，利润一高肯定有竞争者进来，你就凭自己本事赚那一部分钱，赚取认知范围内的钱。

认知范围之外你可能会赚到一次，不会赚第二次、第三次，即使侥幸赚到也不是你的。

#04

「“先把债务问题解决了，才能再出发”」

凤凰网：去年采访时，我们有一个“三年之约”，您当时判断再过两三年的苦日子，现在是不是还这样判断？

单伟彪：我去年说两三年，可能今年又要重复说还有两三年，这是比较遗憾的。

凤凰网：但庆幸的是，路劲境外美元债成功展期三年半，能够以时间换空间。

单伟彪：展期是暂时性的，只是把还债时间延后了，但是债务还在，这几年还有利息要还，压力还存在。

我们要做的就是把手上的土地换成产品，把钱收回来减债。

可能会采取一些降价的方法，甚至是低于成本价的方式。降价降到什么程度才能快速走量也不一定，每个地方的情况不一样，有的地方降10%、20%就能放量，有的降了20%还是一样，每个项目要分别讨论才行。

凤凰网：我们注意到很多房企的战略正在调整，一是关注的角度从区域转到项目层级，二是时间维度过去讲3-5年规划，而现在是按月调整。

单伟彪：对。未来就会下沉到项目，路劲也会针对每个项目执行自己的方案，这是一定的。

我们现在也不敢说长期规划，现在是一个生存的问题。起码要把债务问题解决了，再看市场有没有回暖，才能再出发。

凤凰网：在公司内部也要“把寒气传下去”。

单伟彪：我得解释给同事们听，如实告知公司的情况。我们不藏着、不掖着。

你越不知道的，越害怕，而知道了就算是最差的结果，心里也有个底。

凤凰网：相当坦诚了。

#05

「“在行业发展最快的时候没有去冲规模，但是绝对没有后悔过”」

凤凰网：在行业发展最快的时候，没有去冲规模，有后悔过吗？

单伟彪：绝对没有后悔过。

香港企业比较保守，我认为每年增长20%-25%已经非常厉害。行业激进的时候都在说公司每年增长50%、60%、100%，是吧？但是要逼着你用杠杆架住。所以没什么可后悔的。

凤凰网：您一直亲自撰写董事会主席报告，令人钦佩。我看到这几年报告都有提到“审慎”，过去的“审慎”和现在的“审慎”有什么不一样？

单伟彪：过去发挥空间相对较大，现在我们先要“活下去”。

去年我们把国内的4条高速公路卖了，因为要还债。现在还有印尼4条公路在运营，增长非常好。我们希望能把握这个机会。

在国内，现在是先把我们的物业做好，也做一些商业、养老服务，趁这个机会把这些做好。

我们有几个商业已经开始赚钱了，当然还得与时并进，因为商业变得很快。而物业服务方面，最关键是要把满意度做好。

凤凰网：您对做得好的标准是什么？

单伟彪：第一个很简单的指标，每年一次的第三方调研，在这个城市排第几，我们全部项目都在做。

第二看收费率，收费率90%多肯定是好的，服务不好人家不交费了。还有就是能不能涨价，做得很好才允许涨价是吧？

#06

「“就算风浪起也不会沉船，做到这一点就行了”」

凤凰网：跟您聊天，我感觉您是一个比较乐观的人。

单伟彪：我希望做一个达观的人，尽量保持平常心。

行业有起伏，也是很正常的。就算有风浪起，你也不会沉船，做到这一点就行了。不用想一定要赚多少钱。

凤凰网：这种心态在您的系列短视频《彪哥与劲宝》中也时有体现。说到《彪哥与劲宝》，企业家个人IP与卡通IP联名的形式，地产行业只此一家。做这件事的初衷是什么？

单伟彪：对我而言，亲身参与品牌IP的打造，是一个新的尝试。我希望《彪哥与劲宝》能够成为人们心目中的伙伴。

凤凰网：所以《彪哥与劲宝》收获了很多年轻的观众朋友。您对年轻人有什么建议？

单伟彪：年轻人第一是要找一份工作，找有兴趣的工作，自己没有兴趣，是做不长的，人生会很痛苦。

第二，不要去想太多的结果，尽量做好自己，你把一些事情做好了，自己有个满足感。不需要跟别人比，要跟自己比，今天比昨天好，明天比今天好，就是进步了。

（后记）正如单伟彪所说，自己既不做悲观者，也不能盲目乐观，而是选择一种达观之道。这种理念，既从他的处事方式中流露出来，更内化于企业经营之道，使路劲这艘船在风浪中笃定向前。

对公司经营，他说，会坚定选择走细水长流的路。

对公司员工，他说，会如实告知家底，“你越不知道的，越害怕，而知道了就算是最差的结果，心里也有个底。”

对外部环境，他判断，美联储降息，预计明年年底才会对市场产生影响。

对行业预期，他认为，还要过两三年的苦日子，路劲先要“活下去”。

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