每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺

房地产行业持续调整，而行业细分赛道的REITs市场却表现亮眼。

据克而瑞统计，今年上半年，沪市保障性租赁住房REITs涨幅达16.56%，超过产业园、仓储物流和消费基础设施，排在产权类REITs首位。

业绩报告显示，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等4单沪市保障性租赁住房REITs，今年上半年实现净利润合计达7349.74万元。

近日，沪市保障性租赁住房REITs举行2024年中期集体业绩说明会，上述4单REITs的原始权益人、基金管理人和运营管理机构分享了上半年业绩情况，并回答投资者关注的问题。

华夏基金华润有巢REIT方面介绍，上半年基金合并层面收入约为3931.43万元，从关键经营指标上看，底层资产运营稳健向好。国泰君安城投宽庭保租房REIT表示，中报的出租率为6月30日节点出租率，而项目租约以一年期为主，因此中报出租率有一定的下降波动。

10月16日，上海一位保租房REITs研究人士在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）采访时表示，上半年，各类公募REITs价格整体上涨，但板块分化情况延续，保租房REITs整体表现稳健且符合预期，并拥有较强的抗周期能力。

底层资产出租率最高达99.65%

沪市4单保障性租赁住房REITs披露的中期业绩报告显示，上半年收入合计约2.04亿元。其中，国泰君安城投宽庭保租房REIT以收入约8917.53万元居首，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT分别实现收入3931.43万元、3919.01万元、3607.11万元，同比分别增长1.53%、2.75%、-0.66%。

盈利方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT半年度净利润分别为3919.29万元、1615.31万元、1398.14万元和417万元。沪市4单保障性租赁住房REITs上半年净利润合计达7349.74万元。

注：采用前复权价格（截至6月30日） 数据来源：Wind 克而瑞长租整理

每经记者注意到，今年9月，国泰君安城投宽庭保租房REIT向投资者完成了上市以来第一次分红，分红基准日为本次收益分配的基准日是今年6月30日，分配金额约为6501万元。

国泰君安城投宽庭保租房REIT方面表示，未来还将从投资人利益的角度出发，结合自身基金运营的具体情况，将基础设施资产运营所产生的可供分配金额及时地分配给投资人。

中金厦门安居REIT在2023年进行了2次分红，今年已经完成2次分红，投资者对基金在下半年是否还有分红规划提出疑问。中金厦门安居REIT方面表示，已关注到市场上有相关产品的分红次数超过2次，甚至达到每年4次，“后续我们也会认真学习，结合扩募等基金的重大运作，努力提高分红次数。”

底层资产运营效率上，截至上半年末，除了国泰君安城投宽庭保租房REIT位于上海江湾社区的项目，四单保租房REITs七处项目的出租率均在90%以上，中金厦门安居REIT的珩琦公寓出租率最高，达到99.65%。

不过对比第一季度，二季度保租房项目的出租率存在小幅波动。其中，国泰君安城投宽庭保租房REIT的江湾社区项目和光华社区项目，出租率环比分别下降1.53%和1.2%。

面对投资者的疑问，国泰君安城投宽庭保租房REIT方面解释称，项目租约以一年期为主，两处底层资产在2023年二季度处于快速爬坡期，因此今年二季度相比其他季度，租期到期的数量略多，中报出租率有一定的下降波动。

年内累计发行规模有望破百亿元

自2022年8月我国首单保租房REIT落地，保租房REITs已经历了三年的发展期。租赁住房前期投资规模大，投资回收周期长，使公募REIT成为最匹配的资产证券化的金融工具。克而瑞分析认为，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，对保租房REITs发行提供了更多机会，保租房REITs预计将进入真正的快速发展期。

7月26日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》正式发布。

亿翰智库分析指出，这将意味着基础设施REITs的发行范围扩容，市场化长租公寓纳入发行范围。在租赁住房领域，首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入底层资产。