于帅卿/发自北京

“北京9月20日表态将‘适时取消普通住宅和非普通住宅标准’，什么时候能落地？”

“期待北京尽快取消普通住宅与非普通住宅标准。”

多位在北京的意向购房人表示，非常期待这一政策尽快落地，因为这涉及买房的首付比例和系列税费问题。

自9月20日北京市表态将“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”以来，这一政策动向引起了广泛关注。9月30日，北京市调整北京房地产政策，按照国家工作部署及时取消普通住宅和非普通住宅标准等内容赫然在列。

10月17日，国务院新闻办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会，住房城乡建设部部长倪虹在会上表示，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。其中，四个取消就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

尽管政策方向已经明确，但具体落地时间迟迟未定。

对此，北京市住房和城乡建设宣传中心主任张晓敏表示，政策具体落地时间由政策出台部门决定，目前还未收到通知。具体落地时间确定了会发布官方通知，以官方通知为主。

对于取消普通住宅和非普通住宅标准迟迟未落地的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析：“有两方面原因，一方面，普通和非普通住宅除了在契税缴纳方面有差异外，还在增值税、土地增值税方面有差异，这就需要和税务总局沟通，确保各项税务政策的一致性和协调性。另一方面，关于土地增值税预缴和清算制度是否需要整改，这是需要综合考虑的问题。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池同样认为，目前北京取消普通住宅和非普通住宅标准没有落地，主要在等税务局作出相应的税收安排。

北京现行的主流普通住宅和非普通住宅标准最早于2014年推出，是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策，同时也是紧缩性调控措施的重要组成部分。

这一标准在过去的“有没有”时代，为了满足人们的基本住房需求，税务政策对普通住房给予了更多的支持，对非普通住房采取了相对较高的税费政策，鼓励人们购买普通住房，解决基本的居住问题。

随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产市场已经进入了“好不好”的时代。在这个时代，人们更加关注住房的品质、环境和舒适度，改善性需求成为主流。因此，普通住宅和非普通住宅之间的差异在税务政策上的意义逐渐降低。

李宇嘉表示：“在改善性需求为主导的市场中，取消普通住宅和非普通住宅在税务政策上的差异，有助于降低交易成本，提振交易信心，促进改善性需求的释放。”

事实上，2023年12月，北京已对从2014年起沿用了多年的普通住宅认定标准进行了优化。优化后，普通住宅应满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000元/平方米。

在二手房交易中，普通住宅与税收优惠直接挂钩，其中主要是增值税。根据北京现行政策规定，普宅与非普宅两者的区别在于，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。此外，普通住宅契税较低，如90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，同时非普通住房的贷款利率会上浮。

有机构预测，执行这一新标准后，市场上可被认定为普通住宅的商品房大约有70%，而在取消普通住宅和非普通住宅标准后，剩余30%的商品房也不再被视为非普通住宅。

有房地产从业者表示，“该政策取消后，最核心的就是‘真金白银’的为购房者省钱了，购房者可以少缴总房款2%的契税。”以购买一套150平方米总价为600万元的非普通住宅为例，现在需要缴纳契税18万元，如果按照取消后的标准计算，就只需要缴9万元，一下子能省下一半的钱。

不过，亦有业内人士表示，“普通住宅和非普通住宅标准取消了，主要影响的是那剩余30%的非普通住宅。这个影响面相对较小，因此对房地产市场的整体影响不会太大。”

同样，取消该政策对开发商的影响虽然是积极的，但也有限。

过去，开发商只有在建造普通住宅的过程中，才有机会减免土地增值税。取消该标准后，结合其他条件如房屋增值额，也有可能获得减免土地增值税的可能。

一位北京市豪宅项目的营销总经理表示，“契税调整对不同类型的住宅项目影响是不同的。对于普通住宅项目而言，原本由于建筑面积、地理位置等因素被视为非普通住宅的项目，在取消该政策后，契税税率降低至1%时，就会带来更多购房者的关注和购房需求，这对开发商而言，将有助于加快项目的去化速度，提高销售额；但对于高端别墅市场而言，契税调整的影响相对较小，高端别墅市场的客户在购买时更加关注圈层、物业管理和付款周期等因素，通常不会因为契税的调整改变购买决策。”