2024年11月7日 ，戴德梁行发布《中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察》报告。报告聚焦全国范围内租赁住房发展迅速或潜力巨大的16个重点城市，结合政策及产品端情况，深入剖析这些城市的市场存量规模、供需动态等关键指标，旨在全面展示当前租赁住房市场发展现状。并结合资产特性、市场运营情况深度探讨收益法中的核心估值参数，为投资者提供更清晰的评判标准。

租赁住房已是当前最受关注的资产类别之一

随着公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场的优异表现，投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自2020年至2023年期间，中国租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实现了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰显了市场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行2024年最新的调研结果，长租公寓/服务式公寓亦成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。租赁住房REITs将包含更多元化的资产类型，为市场带来新契机，为投资者提供更广泛的选择和风险分散的机会。

租赁住房项目逐渐成为大宗交易市场新秀，上海是投资机构首要关注城市

据不完全统计，截至2024年上半年，中国租赁住房项目大宗交易共计69项，大宗交易建筑面积超160万平方米，整体交易额超过212亿元，共涉及超3.5万套租赁住房。租赁住房交易宗数从2021年及以前的不足5宗快速涨至2023年的28宗，2023年交易宗数同比增长55.6%，2024年1-6月租赁住房大宗交易宗数共计12宗。

近年来租赁住房大宗交易宗数及宗数占比

数据来源：RCA,戴德梁行整理

大宗交易市场主力投资机构为内外资私募股权基金和外资机构，合计占据了市场上超过50%的交易宗数。内外资私募股权基金以建信住房租赁基金为代表，以一线城市上海和北京为重点城市，布局包括成都、佛山、长沙、广州、杭州、南京、苏州、武汉、珠海在内的全国11个城市，共计23个项目。外资机构以领盛、铁狮门、博枫为代表，投资标的涵盖上海、北京和深圳三个城市共计15个项目。无论是内外资私募股权基金还是外资机构，上海均是首要关注城市，其次是北京。

租赁住房大宗交易按投资机构划分情况

数据来源：RCA,戴德梁行整理

租赁住房板块展现出较强的抗风险能力

根据沪深交易所信息披露显示，2023年已发行产权类项目资产估值较2022年整体下降2.6%，这一变化背后，反映了宏观经济环境、行业政策及市场需求等多方面因素的综合影响。作为最早发行的资产类别，仓储物流及产业园板块受到上下游产业变动、区域市场供需关系变化、现金流主要提供方退换租等多重因素影响整体资产估值下降约3.4%。

相比之下，保障性租赁住房板块则展现出了较强的抗风险能力。得益于其作为民生保障工程的重要属性，以及政策层面的持续支持与引导，保租房板块整体运营状况保持稳中有进的良好态势，整体资产估值上涨约0.5%。

*备注：盐田港REITs及普洛斯REITs估值情况不包含新扩募资产

数据来源：深交所、上交所，戴德梁行整理

用资本化率衡量租赁住房资产的估值水平时应考虑年期影响

戴德梁行利用收益法的核心逻辑及其在租赁住房业态下的应用进行剖析，重点关注资产的未来收入、成本、折现率及收益期限，并考虑到租赁住房用地性质多样带来的剩余土地使用年限与资本化率（Cap Rate）差异，戴德梁行通过较为平均的折现率和增长率设定进行测试，得出结论，对于租赁住房资产，由于其用地性质的多样，在通过资本化率（Cap Rate）衡量其估值水平时，不应脱离年期的影响。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，中国租赁住房市场已经形成了保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨并行的政策框架，各类专业化机构及租赁住房运营商的参与使得市场产品结构进一步细分。在投资方面，租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现了快速增长，租赁住房已然成为一线城市中最受关注的资产类别之一。

戴德梁行北区董事总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，中国的租赁住房市场，作为房地产领域的重要组成部分，其发展历程深刻映射了国家经济体制改革的轨迹与社会变迁的脉络。未来有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，得益于已上市保租房REITs的表现优异，以及行业范围进一步扩容到市场化租赁住房，投资人对于租赁住房领域的关注度持续升温。预计随着租赁住房REITs市场的进一步发展，结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期等特征，其展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。

戴德梁行北京估价及顾问服务部租赁住房评估专家、报告主编刘怡文表示，租赁住房因其稳定的市场需求和政策支持，逐渐成为不动产投资的热点。公募REITs的引入常态化发行的推进有利于实现租赁住房业态的“投融管退”，从而进一步带动对此类资产的投资关注度。