深圳首个自拆自建项目、楼龄超40年、同意率超90%⋯⋯一系列标签下，深圳市罗湖区清水河街道红岗花园一度引发广泛关注。

今年6月，红岗花园发布通告，拟启动自筹资金改造摸底等调查，但四个多月过去了，仍未正式推进。

“项目当前采用‘居民主体，政府统筹’方式，虽然前期同意率较高，但到具体洽谈出资情况、户型设计等问题时，业主间仍存在较大分歧。这是深圳首个自拆自建项目，与国内其他地区的旧改项目也存在差异。”11月11日上午，红岗花园片区房产中介杜涛向《每日经济新闻》记者表示。

同日上午，清水河街道工作人员向每经记者表示：“红岗花园旧改项目具体执行方案还没有出来，所以暂时没有可对外公布的信息。得等具体推进政策出来后，才会有后续。”

城市更新网总经理宋留强向每经记者指出：“自拆自建，是一个民间的称呼。我更愿把自拆自建称为自主更新。自主更新是业主主导的‘政府-社会-市场’多元合作实施模式，真正的自主更新要想成功，离不开真正的‘城市更新前期服务商’助力。”

深圳红岗花园现状 每经记者 陈荣浩 摄

“卖不出去就等着拆迁”

公开信息显示，红岗花园于1987年建设完成，最早一批是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房，楼栋总数为18栋，拥有普通住宅产权70年，占地面积3320平方米。

红岗花园的改造问题由来已久。

2010年，有开发商入场征集旧改意愿，但因部分业主未签约而搁置；2019年，棚改前期摸底启动，但最终不了了之。

2023年8月，街道办曾回应居民，已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门，并与区职能部门协调加快研究更新改造事宜。

转机出现在今年6月，彼时街道办一纸通告，拟启动红岗花园自筹资金改造的摸底调查，让业主们看到了希望。

到了今年9月，红岗花园首轮摸底情况出炉，居民整体同意率达到90%以上。

如今，距离首次摸底已经过去四个多月，具体执行方案未能落定。

“我个人认为这个项目后续还是会正常拆，只是目前在统筹过程中碰到了一些问题，比如并不是所有业主都愿意出钱。”杜涛说。

据每经记者探访了解，目前小区内在售房源单价约4万元/平方米，比如一套70.34平方米的房源，挂牌价280万元，折合单价约3.98万元/平方米。

“因为有拆迁预期，所以现在与业主的议价空间并不大，很多业主都是卖得出去就卖，卖不出去就等着拆迁的心态。”杜涛说。

需出多少钱？是否配建车位？

今年10月底，每经记者曾走访该小区，项目距离梨园地铁站约800米，目前仍有不少居民居住于此。从外立面可明显看出小区已有些年头，楼房两侧的道路停满了车辆。

有居民向每经记者表示，目前绝大多数居民已同意拆迁，但什么时候能拆还不知道，主要受限于需出多少钱、户型设计、是否需要配建停车场等问题。

每经记者注意到，近年来，上海市徐汇区漕溪三村项目、北京市西城区桦皮厂胡同8号楼项目、浙江缙云县舒洪镇昆洪村项目等均实施过原拆原建。在部分业内人士看来，原拆原建能否顺利落地，除了居民本身意愿外，还与资金支持、规划设计、政策保障等因素息息相关。

11月11日下午，合一城市更新集团董事总经理罗宇向每经记者表示，过往棚户区改造由政府赋能市区属国企主导推进，注重公共利益，项目经济效益有限，市场积极性不高，目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台。

“自拆自建的优势主要在于居民参与度更高、改造灵活性更强以及改造资金成本更低，但劣势也同样明显，因资金风险大，涉及权利人多，存在明显拆迁风险，市场主体观望居多。”罗宇表示，深圳正拟定业主自筹老旧小区改造模式具体实施路径相关政策，但还未出台。

宋留强则提到，自主更新可以说是拯救旧住宅区更新的重要方向。“今年4月，浙江省出台了全国首个自主更新政策《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》；11月，《苏州市城市更新条例（草案）》把自主更新作为旧住宅区城市更新的主要实施模式，大力推进。但深圳在自主更新政策供给方面还相对保守。”

罗宇建议，未来深圳老旧小区更新改造探索业主自筹模式，可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力。

根据合一城市更新集团统计分析，截至2024年11月11日，深圳市拆除重建类居改项目计划立项共计29个，到实施主体确认公示阶段的仅15个，占比51.7%，整体更新实施率较低；深圳市棚户区改造项目已计划立项共计23个，顺利进入开发建设阶段仅15个，占比65.2%。

整体来看，目前深圳老旧小区改造体量远小于现状存量，且随着时间推移，存量老旧小区楼体质量加剧下滑，探索业主自筹老旧小区改造模式存在必要性。