凤凰网房产上海讯 “买了140-144㎡房子的买家，是新型大冤种吗？”

截至今日（11月22日），北上广深四大一线全部取消普通住宅和非普通住宅标准，为增值税减负。再加上10天之前财政部宣布140㎡以下减按1%征收契税，这一波税费调整减负效应明显，有专家称，“房地产相关税负成本已降至历史最低”。

但是却有这样一批买家却表示“很受伤”。

因为此前区分“普宅”和“非普”一条重要界限是144㎡，而契税征收的分水岭是140㎡，两条不同的“标准”，让中间地带的人感觉被“遗忘”了：“140-144㎡契税就得交1.5%或者2%，可是我们曾经也是普通住宅啊，这次调整等于调了个寂寞吗？”

根据最新契税标准，140㎡以下首套房为1%，140㎡以上首套房1.5%，二套房2%，也就是说140-144㎡面积段的，首套房跟以前一样按照1.5%。

01 为什么“豪宅税”的征收界限是144㎡？

被判定为“普通住房”或“非普通住房”，到底会影响什么？最重要的一项影响是增值税。

此前，上海个人卖家出售一套二手房，如果是非普通住房（面积大于144㎡）且持有不满5年，需缴纳全额增值税，约为房屋总价的5%，1000万的就要缴纳50万元左右。因为征收比例较高，普通住房标准影响下的增值税，又被称作“豪宅税”。

2023年12月，上海宣布将普通住房的建筑面积标准从140㎡提高至144㎡，同时取消了环线与总价限制。

2024年11月18日，上海响应财政部政策，取消了普通住房和非普通住房标准。

为什么曾经上海的普通住房的分界线是140㎡？又为什么要从140㎡提高至144㎡？

其实这一切都有政策可依。

2005年4月，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）的通知。《意见》指出，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。“普通住房”的条件之一为“单套建筑面积在120平方米以下”，各地可适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%（即144㎡）。

彼时，各地为了促进楼市繁荣，大多按最高上浮限度144平方米确定“普通住宅”标准，例如广州、天津等城市，但上海并未用足这个浮动比例。

2005年5月，上海市公布的的普通住房的面积标准是单套建筑面积在140平方米以下。此后，上海多次调整“普通住宅”的价格标准，但面积标准一直是140㎡，直至20年后的11月18日，才彻底废除。

那为什么上海去年又将普通住宅的标准从140调整到144呢？业内人士告诉凤凰网房产，彼时上海楼市对普通住房的总价标准调整呼声很高，恰好当时政策工具包中还没有用足面积上浮，“因此就一起调了”。

02 市场上为什么这么多房子卡位144㎡？

此次契税及“普通住房”标准调整，“炸”出了一些质疑的声音，这才让我们发现，原来市场上有那么多140-144㎡的房子。

那么，为什么许多住宅卡位144㎡呢？这与房企需要缴纳的一项“杀伤力”巨大的税费有关，即土地增值税。

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

土地增值税预征主要是针对房地产开发企业‌。一般开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，在这之中，土地增值税又是这里面最大头税种，是房地产开发企业税负成本中占比最大的税负。

土地增值税实行四级超额累进税率，具体计算方式较为复杂，但是此前国家又对土地增值税有一项减免政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

建造普通住宅可以免征土地增值税，这对于开发企业来说无疑是一项重要的减负依据，因此市场上出现了不少面积在140㎡或144㎡附近的房子。

以上海为例，当前在建新房项目中，中海领邸玖章、开云湖璟华庭等不少楼盘都有143㎡的户型。

03 上海有多少140-144㎡的房子？

虽然我们“体感”140-144㎡有不少，但从成交数据上来看，这一面积段的占比并不算多。

根据网上房地产数据，2024年1-10月，上海新房成交45435套，其中140-144㎡面积段的共1045套，占比2.5%；二手房维度，今年前10月共成交16.3万套，此面积段成交1461套，占比9%。

链家网的挂牌数据显示，截至11月22日，上海二手房挂牌量为17.7万套，140-144㎡面积段的房源不足2000套，占比1.1%。

还有一项值得关注的数据是，今年以来，140㎡以下的二手房成交了16万套，占总量的94%；而140㎡以上的户型，只占总成交的6%。

可以肯定的是，无论是契税的调整还是普通住宅标准的取消，对市场的减负效应还是非常明显的。即使是140-144㎡客群，原来二套房需要3%的契税，如今已降至2%；原来作为普通住宅，满5年才能免征增值税，如今“满2”即可，且原来普宅不满5年全额征收增值税，现在不满2年才会征收。

截至11月21日，上海二手房已成交1.8万套，而在12月1日，新政将会正式实施，或许会帮助上海楼市重现“翘尾”行情。