清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，发起“中国不动产首席展望”研究项目，面向不动产金融领域的企业及机构高层展开调研并形成研究成果。12月26日，《中国不动产首席展望2025》成果发布会在京举办，会议由清华五道口不动产金融研究中心与中国房地产报联合主办。与会领导与专家共同展望2025年经济走势与房地产市场发展，并探讨消化存量、房地产发展新模式、构建不动产金融循环等重要议题。

【图为会议现场】

中国证券监督管理委员会原主席肖钢，中国社会科学院学部委员、原副院长高培勇发表主旨演讲。中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、金融MBA教育中心主任魏晨阳，中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬致辞。来自中信城开、国铁投资、中建地产、国贸控股、北京建工、金隅地产、首开股份等多家头部房地产企业，以及建设银行、国寿资产、泰康资产、中金公司、博时基金、中航基金等金融、投资机构的60余位领导及专家，30余位五道口学生校友，以及10余家媒体代表出席会议。

【图为魏晨阳致辞】

魏晨阳表示，在不动产行业深度调整的过程中，持续关注政策变化和市场信心的恢复情况至关重要。因此，“中国不动产首席展望”系列调研应运而生，针对不动产新旧模式转换、市场分化等关键问题，深入探讨政策的有效性及优化路径，提出构建不动产发展新模式的可行性方案。未来，调研项目将持续开展，为研究行业预期趋势贡献智库力量，期待并感谢业内多方机构持续参与，协力推进。

【图为张学冬致辞】

张学冬在致辞中指出，本轮房地产筑底过程中面临量价齐跌、库存高压等挑战；在2024年一揽子增量政策刺激下，行业或将进入止跌回稳的重要转折时期。他认为，改善行业现状、构建新发展模式应关注两方面重点：政策端，应加快通过稳经济、稳地产的政策协同发力，强化政策的针对性和可落地性，增强市场信心；企业端，房企需着力提升产品品质，拥抱新模式下的转型机遇。

【图为肖钢主旨演讲】

肖钢以“平稳有序推进房地产发展新旧模式转换”为主题，发表主旨演讲。他指出，在中国房地产市场新旧模式转换的关键时期，房地产发展要将防范风险、强化监管和创新发展模式有机统一。他建议从四方面巩固市场回稳基础：一是稳定购房者预期，优化利率、限购、税收等政策，释放刚性和改善性需求。二是优化供给，同时推进市场配置和政府保障，满足多层次住房需求。三是盘活存量，扩大回购存量闲置土地和商品房的规模，加快城中村和危旧房改造，尤其要通过改造或调整用途以盘活商业不动产。四是建立健全系列基础性制度，要建设政策性住房融资体系，发挥央行结构性政策工具的作用；要改革地产开发融资模式，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目信用转变；要发展多层次金融服务体系，创新和丰富金融产品，优化股权、债券、信托等融资制度，助力不动产形成“投融管退”良性循环。

【图为高培勇主旨演讲】

高培勇以“如何稳住楼市股市”为题发表主旨演讲并强调，要稳住楼市股市，关键在于稳定市场预期和信心，要跳出单一的视角来看待这一问题。他从以下三方面进行分析：一是标本兼治，既要治标，通过扩大需求来止跌回升；更要治本，通过稳定预期和提振信心来从根本上稳住楼市股市。二是目标兼容，在设定政策目标时，必须摒弃以往只关注供求问题的单一视角，转而采取兼容并蓄的态度，将扩需求与稳预期两大目标紧密结合。三是手段兼施，面对标本兼治和目标兼容的全新挑战，政府的手段和举措必须多元化，不能仅依赖于单一的常规逆周期调节政策。在当前复杂多变的经济环境下，必须启用改革这一强大的行动系统，与政策手段相辅相成，共同应对挑战。

【图为郭翔宇解读报告】

随后，《中国不动产首席展望2025》正式发布。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇在报告解读时介绍道，在不动产行业止跌回稳迹象初现的关键阶段，本调研面向约150家代表性房企、金融机构以及业内其他专业机构，通过匿名问卷形式，从宏观、市场、政策等多角度洞察不同机构的信心判断，展望不动产行业的发展方向。他从总体情绪、情绪分布、政策评估、投融预期、行业展望等六大方面解读调研结果，比较不同机构对不同指标的情绪分值及分布结构，深入剖析成因并提出针对性政策建议：一是2025年应强化对宏观经济恢复的支持，稳固不动产行业信心修复的基础；二是行业发展应着重优化不同线级城市和业态的不动产供需平衡；三是建议完善不动产金融大循环的制度体系，构建行业发展新模式。

会议研讨交流环节，中信城开党委副书记杨毅清、国寿资产直接投资事业部总经理刘忠江、鼎信长城投资董事长章华、首创钜大有限公司副总裁兼董事会秘书汪霞、华润置地北方大区副总经理房玉昆、金地集团北京总经理遇绣峰、贝好家北京区域总经理宋兴华、旭辉建管总裁刘冰洋、益友天元律师事务所首席合伙人唐海燕、戴德梁行评估部REITs业务负责人杨枝围绕行业转型与新模式探索、构建不动产大循环等方面进行分享。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升主持研讨。

【左上至右下为杨毅清、章华、刘冰洋、遇绣峰、宋兴华、周以升（主持）】

其中五位研讨嘉宾首先围绕“房地产转型与新发展模式探索”议题展开分享。从房地产纾困与转型角度，杨毅清指出，企业转型要把握三方面趋势，一是市场分化加深。人口和产业向都市圈城市群不断集中是国外成熟市场的发展规律，应作为未来投资布局重点方向，二是行业细分加快。进入在后开发时代，要把握新需求产生的新细分领域，根据自身能力禀赋，从大而全的开发商模式向小而美的精专模式转型，三是企业重组加剧。随着本轮行业出清的演进，并购重组会大量增多，形成一批新竞争力的微观主体。他还介绍了，中信城开以“金融支持+风险隔离+资产管理”的模式化解金融机构涉房资产风险的实践经验。章华建议，允许地方政府据实际情况灵活调整用地规划，可考虑放宽部分机构投资不动产的约束，积极管理市场预期。从新发展模式角度，刘冰洋表示，未来轻资产代建模式可发挥供应链优势，为资金、资产相对充足的城投公司和AMC等机构盘活存量。遇绣峰着眼于客户需求的细分和城市土地价值的效率提升，认为房企无论在住宅开发和商办物业端应持续在客户需求细分市场把握创新发展模式，向市场要效益。同时希望政府和相关部门可以协同城市轨道交通与大体量的存量商办物业的TOD发展模式，盘活人流和物流，促销费，创价值。宋兴华认为，房地产开发新模式的核心是要实现“打造满足消费者真正需求的好房子”，为此需要构建“以人定房、以房定地、以房定钱”等新机制。具体就是通过大数据和AI技术，实现客群精准触达、需求精准洞察，进而助力开发企业进行相对精准的产品定位、产品设计等，确保打造符合消费者需求的“好房子”。周以升总结道，当前不动产行业面临资产负债表、利润表和现金流量表的多重压力，微观主体转型需求日益迫切。行业未来将更注重企业的产融结合能力，重构发展模式。

【左上至右下为房玉昆、汪霞、刘忠江、唐海燕、杨枝、周以升（主持）】

随后，其他嘉宾围绕“构建不动产金融大循环的路径与机遇”议题进行了多角度分享。从REITs原始权益人的角度，房玉昆表示，公募REITs金融创新推动了不动产新模式的发展，但也面临企业内部管理需调整架构以匹配金融业务、用于补充原始权益人流动资金等用途的净回收资金比例较低等障碍。汪霞提出，通过公募REITs实现存量资产退出、保留项目运营权，是分享运营增值、资产增值、资本增值的有效路径。以“退”为进，打通全周期金融链路，才能实现“投-融-管-退”的循环发展，建议明确、优化前序金融链路资产转让、审批环节的相关制度。从投资人的角度，刘忠江表示，险资等资金方持续关注不动产REITs投资并持续投入，但由于市场体量较小、流动性不足且资产替代性较强难以大规模配置，建议加速扩张市场规模，从而提升整体市场和细分资产的吸引力。从制度完善的角度，唐海燕建议，一方面，考虑减少公募REITs的审批程序，推动由交易所完成产品注册与发行相关工作；另一方面，推动确立信托的二元登记制度等基础性制度。杨枝指出，土地年限在公募REITs的估值中敏感性较强，低于20年时资产估值或有下降风险，期待土地续期制度的进一步完善。最后，周以升总结道，不动产金融大循环的基石已确立，但从不动产私募基金、Pre-REITs、私募REITs到公募 REITs还有很多细节但重要的堵点有待突破，比如资金用途、原始权益人资格、审批效率、管理人地位、杠杆率、土地年限等方面的问题。需要行业和监管持续发力，将中央的精神落到实处，落到微观细节，探索出适合我国国情的大路来。