不限价、无指导价、不摇号，政策松绑下的北京土地市场，上演了一场久违的抢地热战。

1月2日，北京2025年的首场土拍，6家国企央企齐聚北京公共资源交易中心，对摆在拍卖桌的海淀朱房双子地块展开新一轮厮杀。

在2个多小时“车轮战”下，两地块竞价413轮，总价近182亿元，突破北京土拍纪录。0029地块由华润、中铁、招商联合体91.52亿元拿下，0030地块由建发90.404亿元竞获。

海淀朱房两地块区位图 图片来源：北京市规自委

当然，对于今天的土拍成绩，兴奋的不仅仅是华润联合体和建发等赢家，还有北京楼市和一众从业者。

“这次北京创造了历史。”在连续跟进两场土拍直播后，有房企人士表示，今日土拍获17.33%、25.04%的溢价率，有可能带动接下来海淀乃至北京土地价格的上涨。

遗憾的是，价高者得的土拍，注定将成为实力国企央企的游戏。如此热闹场面，将与绝大多数民营房企都不再相关了。

“抢疯了”

无论市场如何变化，北京都是实力房企们难以割舍的重镇。尤其是在供不应求的海淀，朱房0029、0030地块一经上架，就引来北京城建、建发、中海、金茂、保利、华润 中铁 招商联合体的注意。

2宗地块、6家国企央企，合计约165亿元保证金，绝大多数人此行的目的都一样，至少拿下1宗朱房地块。

不过，现阶段北京拍地不同于以往，实力比运气更重要。所以房企们无须再身穿红衣，携橙子、香蕉和“大吉大利”幸运袋入场，也可以不用在开拍前四处求神拜佛讨吉利，只要预算足够即可一分高下。

没有了限价、摇号掣肘，海淀朱房两地块走出了超乎想象的竞拍热度。

海淀区朱房0029地块线上竞拍时获得6手报价，竞拍价到达78.32亿元，线下竞拍火力全开，170轮连番举牌下才最终敲定买家。华润、中铁、招商联合体，用约17.33%溢价率，8.92万元/平方米成交楼面价拿下了这块地，总价91.52亿元。

接连而至的朱房0030地块，非但没有冷场，反而将竞拍氛围激发得更为火热。243轮举牌酣战，金茂、建发接连出手，胶着之际建发以90.404亿元竞获朱房0030地块，溢价率25.04%，成交楼面价超9.5万元/平方米。

北京公共资源交易大厅中，各家房企投拓人士紧盯屏幕上的一轮轮竞价，心情在紧张和激动间反复横跳。而身处竞拍现场的6家房企，出现了两极分化：有人“有备而来”，也有人“冷眼旁观”。

朱房大战时，中海一反常态全程隐身，金茂与建发则积极出手，激烈的竞争难挡其拿地决心。遗憾的是，竞拍到后半程接近尾声时，金茂退出了竞拍，由华润联合体和建发最终摘得桂冠。

无论是约182亿元总价，还是超400余次举牌竞价，朱房两地块均突破了北京土拍纪录，9.5万元/平方米成交楼面价，更是令人咋舌，比海淀功德寺地块楼面价每平方米足足高出2万元。

朱房“双地王”

海淀朱房双子地块，为何如此火热？

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，一方面，两宗地块均为纯住宅用地，地块方正，无其他配建，且不限地价、不限销售指导价，这意味着房企可以根据市场情况自主定价。

另一方面在于地段优越。两宗地块南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，东北侧是大型商业配套清河万象汇，向南进了五环就是北大、清华、中关村，车程仅10分钟左右。

教育配套也很成熟，目前现有海淀第二实验小学、海淀第二实验小学。0030地块东北侧教育规划用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，小学初中共设置54个教学班，幼儿园计划设置9个班级，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团。

产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大，容积率2.4，限高48米，预计是16层左右小高层产品，按照200平方米户均建筑面积来算，能有近千套房源供应。

价格方面，朱房两地块楼面价分别8.92万元/平方米和9.5万元/平方米，以成本推算，朱房村两地块的最终售价很大可能到12万 。

在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，朱房地区以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。在后续设计中，要贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

从功德寺地块刚公示的设计方案来看，好房子标配的开敞阳台、架空层等均未体现，朱房地块若能在此方面突破，将对功德寺形成降维打击。