近日，中国首席经济学家论坛研究院院长、中欧国际工商学院教授盛松成发表文章，对当前房地产市场进行了分析。文章认为，当前房地产行业遇到的最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底，过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。

要缓解这些问题，需多管齐下。首先，地方政府要依法依规收回闲置土地，还要严格限制供地，维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型，减少供应以抑制供给过剩，提升住房质量，为老百姓盖好房子。

其次，进一步扩大需求。例如，对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商办用房的供应方式，限制超额供应。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑将一些符合标准的商业与公办用房改建为租赁住房。

盛松成从过去几年房地产市场发展，以及近期房地产政策分析，认为2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国每年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平。2024年前11个月，我国商品住宅销售面积已达到7.2亿平方米。高频数据显示，12月的商品房销售继续呈回稳态势。

文章预测未来房地产市场将呈现五方面的变化趋势：

一是新房规模收缩，人房转化比（住房规模与人口的比值）稳定在0.2~0.3。即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2~0.3平方米。从国外经验看，近40年纽约人房转化比平均为0.2，东京近30年平均约0.3。

二是二手房交易成为主导。近些年，我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入以二手房交易为主的存量市场阶段。

三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根据国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。

四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划、有步骤的升级与重塑。2024年7月，国务院颁布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，强调了以人为本的核心理念，提出要深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。

五是保障性住房体系将进一步完善，成为住房体系的重要支撑。保障性住房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障 市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体的刚性住房需求，也是为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。

盛松成 房地产