2025年开年至今，REITs市场持续扩容，在一级市场打新热捧的同时，二级市场也呈现亮眼表现。

Wind数据显示，中证REITs全收益指数自去年12月以来持续上行，近5个工作日更是加速上行，涨幅达2.95%。今年以来，中证REITs全收益指数已累计上涨6.58%，大幅跑赢沪深300同期的-3.55%。

值得注意的是，今年以来，产权类REITs产品持续屠榜，将收益率前十悉数拿下，其中收益率表现最好的嘉实物美消费REIT年初至今收益率已高达25.24%，华夏大悦城商业REIT也录得25.04%的亮眼收益。

图：今年以来REITs产品收益率前十

数据来源：Wind，财联社整理

飙升的收益率表现也让多只REITs产品发布公告提示投资风险。今日，就包括华夏首创奥特莱斯REIT和易方达华威市场REIT在内的产品发布提示性公告称，因最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%，按相关规定应当披露交易情况提示公告。

随着相对高收益的稳健资产变得愈发稀缺，作为稳健投资的优选品种，公募REITs相对稳定的分红派息能力与相对高弹性的资本利得空间特征凸显，REITs产品越来越受到各方投资者关注。

招商基金认为，1014号文的发布取消了分派率IRR的要求，预示着在无风险利率下行的背景下，REITs底层资产的估值有望增长，从而增强其股性。

“这对于园区、仓储物流、租赁房等产权类REITs或更为利好”，有分析人士指出，受运营能力影响的产权类REITs，其底层资产估值与二级市场价格波动呈现的股性更强，在通胀周期中价值更有望获得提升。

此外，放开公募基金、社保养老基金等投资限制以及推出更多REITs指数产品和ETF产品，将进一步丰富投资者类型并增强市场流动性，推动REITs向股性转变。未来随着政策的调整和市场的发展，REITs将逐渐展现出更多的股性特征，尤其是与红利股的相关性。

不过从长远来看，机构人士认为，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产。

国海固收分析师靳毅在研报中指出，公募REITs产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。在配置中需要关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，同时需针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标进行细化分析。

“除打新策略外，从资产配置角度考虑，建议采取哑铃策略”，市场分析人士指出，一方面可关注相对净值折价率高的资产，如交通、仓储物流、产业园类，有望受益于估值修复的困境反转逻辑；另一方面，在当前经济弱复苏背景下，为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。