2024年长租市场总体平稳，进入2025年，住房租赁行业，机遇与挑战并存。

供需量价层面，保租房短期供应提升，2025-2026两年触顶，随后回归平稳。而在供应上涨、需求稳中微降背景下，市场租金压力较大，部分城市面临回落风险。

投资趋势层面，参与资方整体表现多元化，私募基金、资管企业、险资均是投资主力军。投资资产选择上，首选一线城市及可快速变现的非居类资产。

融资表现层面，保租房公募REITs市场规模与发行情况均呈现出积极态势，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。

保障性租赁住房主要筹集途径包含新建及改建，当前核心八城新建项目主力支撑入市供应。根据测算模型，预计到2025年新增入市保租房量为880万方，2026年为850万方，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，开始逐步回落至年均340万方左右。

反观需求端，以核心八城外来常住人口为例， 2023年同比减少34万人，其中一线下降23万，二线下降11万，作为租房主力军的基数阶段回落，短期需求抑制，在供应上涨、需求稳中微降背景下，租金压力较大，部分城市面临回落风险。

据不完全统计，全国范围内成交的长租公寓大宗交易多位于一线城市，其中上海为绝对主战区，占比高达69%。

从资方类型看，整体表现为多元化，包含以建信住房租赁基金为代表的私募基金、铁狮门等为代表的资管企业以及平安不动产、大家保险为代表的险资均是投资主力军。

投资资产类型上，非居改组类占比高达71%，说明资方对成本和风险的敏感度较高，他们偏好于能快速变现项目；投后产品定位上，则更加倾向于收益更高的服务式公寓。

扩募方面，截至目前，前期上市的四支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发 扩募”并行态势基本形成。

首发方面，2024年国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT均发行上市，累计发行规模95.5亿元。

同时建信建融家园租赁住房REIT已获受理，上海地产租赁住房REIT等也已正式申报至上交所。

另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。

自 “十四五” 规划启动以来，为加速保障性住房工程的发展与落地，郑州、合肥、杭州等众多城市纷纷增设 “安居” 类运营主体，积极推动保障性租赁住房相关工作。

这些城市普遍创立了自主的住房租赁品牌，全身心投入租赁行业，开展长期的运营服务与管理工作。

由于各地安居公司成立时间有所不同，当前公司的发展进度呈现出参差不齐的状态。不过，预计在后续发展中，地方安居类企业将持续以较快的速度推进保障性租赁住房项目的运营工作。

以深圳安居为例，该公司于2016年成立，较早涉足保障性租赁领域。在前期经营过程中，共规划了三条发展路径，包括全资公司的自运营模式以及合资公司的联合运营模式。但随着部分合作企业的退出，深圳安居现已逐步转向全自运营模式。这一发展历程对其他同类型公司而言，具有很强的借鉴价值，极有可能成为国企平台在长期运营中纷纷效仿的经营模式典范 。

随着保障性租赁住房大量入市，供应量持续走高，各参与主体间竞争也在加剧。

从目前来看，行业参与主体多元化，其中国企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，企业保租房持续加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力。

未来企业还将通过精研产品力、提升服务质量、优化运营管理等方面的进一步强化自身竞争力，从而实现品牌跃升，在激烈的市场竞争中保持优势，稳步扩张。