中房报记者 曾冬梅 两会报道

今年两会，全国政协委员、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司董事长聂竹青准备了4份提案，其中3份与地产行业息息相关，覆盖房屋交易、“老龄化”电梯的安全问题以及保障性租赁住房税收政策等领域。

打造永不打烊的房屋交易平台

关于房屋交易，聂竹青关注到了房地产经纪服务垄断带来的一系列问题。他表示，在房地产交易市场中，由于信息不对称、资源分布不均等复杂因素，购房者在交易过程中处于被动地位，不得不依赖房地产经纪服务。特别是在二手房交易领域，经纪服务渗透率已逼近90%。当前，头部房地产经纪服务平台占据绝对垄断地位，形成了“一手二手齐抓，买卖双方通吃再吃银行”的局面。垄断不仅大幅增加房地产交易各方的成本，抬高购房门槛，也给购房者、卖房者以及银行等金融机构带来经济负担，甚至存在金融风险。

他认为，要从根本上解决这些问题，可以借助数字化技术与AI的强大力量，在现有房屋管理系统基础上，整合政府、银行、房地产企业、房屋业主的房源信息，打造一个永“不打烊”的房屋交易平台。政府主管部门应建立全国联网的房屋信息数据库，向存量房屋业主、开发企业开放端口，允许其实名注册后上传放售房源。用户在购（租）房时，只需输入预算和要求条件，AI便能自动筛选匹配房源，为用户提供便捷、精准的选房服务。系统筛选房源后，需求方向业主提供联系方式，业主在限期内联系需方沟通，双方可同时与多方联系比较。交易双方可自主或委托经纪服务机构完成网签和交易，购房者可自由选择平台上的银行、公积金中心办理按揭。而政府部门则应筛选银行设立存量房交易资金监管帐户，将交易全过程涉及的费用均纳入监管范围，确保资金安全，防范金融风险。

鼓励老旧电梯“以旧换新”

2024年，聂竹青带着《关于全国系统性解决老旧小区安装电梯及提升老旧电梯安全的提案》参加两会，今年，他进一步聚焦到如何确保老旧电梯的使用安全上。在《关于完善“老龄化”电梯安全机制 让平安中国更平安的提案》中，他提到，截至2024年底，全国电梯保有量已突破1000万台，占全世界的40%以上，且这一数字还在持续攀升。“目前全国使用年限超过15年的老旧电梯数量已超过100万台，占电梯保有总量的10%以上。这些老旧电梯由于长期运行，设备磨损严重，零部件老化，安全性能下降，容易出现故障甚至引发安全事故。”

完善“老龄化”电梯安全机制，能够有效降低电梯事故的发生率，为人民群众创造一个更加安全的出行环境，也有助于提升小区的整体品质。而老旧电梯的更新改造和加装电梯市场，也蕴含着巨大的经济潜力，能够为经济发展注入新的动力，有力促进国内经济大循环。

基于此，聂竹青建议结合我国电梯运行的实际情况，制定科学合理的电梯安全等级标准。对于安全等级低于一定标准、存在严重安全隐患且无法通过维修改造达到安全运行要求的电梯，应建立清退机制，强制要求“带病上岗”的电梯停止使用。为降低电梯产权单位和使用单位的更新改造成本，提高其积极性，政府应出台一系列刺激政策。积极推广新型智能化电梯，以科技保障安全。

完善保障性租赁住房税收优惠政策

在我国住房保障体系的建设中，保障性租赁住房占据着重要地位。聂竹青表示，近年来，国家陆续出台了一系列政策推动住房租赁市场的健康发展，其中《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号文”）以及《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号，以下简称“70号文”）便是重要的政策举措，它们分别对租赁住房和保障性住房相关税收优惠政策予以明确。

在他看来，这两份文件还有进一步完善的空间。其中，24号文在针对保障性租赁住房方面，缺乏精准的优惠措施，未能充分考虑到保障性租赁住房的特殊性质和需求，导致保障性租赁住房在享受优惠时缺乏指引。而70号文，按照税务部门的解释，仅仅聚焦于配售型保障性住房，在税种覆盖上存在明显不足，无法全面涵盖保障性租赁住房建设和运营过程中的各类税收问题。这使得两个政策在面对保障性租赁住房时，都未能给予专门且有效的税收优惠。此外，在部分实行房产税从价计征的城市，保障性租赁住房承担着与市场化租赁住房相同的房产税负担。这种不合理的税收负担分配，极大地影响了企业参与保障性租赁住房建设和运营的积极性。

因此，他建议完善现有政策，取消对租赁合同签订对象的严格限制，针对保障性租赁住房的税收优惠出台专项政策。若在短期内暂不具备出台专门针对保障性租赁住房税收优惠政策的条件，建议财政部及住房和城乡建设部共同明确保障性租赁住房适用于公共租赁住房有关税费支持政策，使保障性租赁住房能够享受与公共租赁住房相同的免税优惠。