2025年作为“十四五”规划收官之年，谋划“十五五”的关键之年。从“开年第一会”到“新春第一会”等重要会议，各地政府的新一年发展部署中，新经济、新产业、新质生产力等关键词被广泛提及，成为城市实现高质量发展的重要着力点。

在政策推动和技术创新带动下，中国新经济力量持续生长，正带动产业结构从传统的纺织、机械、家具等“老三样”行业，向新材料、新能源、新装备等“新三样”行业演进。

“三”非实数而指多样，从老三样到新三样，映射出中国产业换挡升级的必然趋势。商业地产物业作为城市、产业和企业发展的重要空间载体，也正经历深刻变革，发生着从“老三样”到“新三样”、“再三样”甚至“又三样”的多维度演变。

本文基于仲量联行对中国发展30余年的观察思考、在物业和资产管理领域的丰富经验以及行业独家大数据，洞察和探求中国商业地产物业与资产管理的新路径与新机遇。

多功能、人性化、链条型：

“新三样”激活物业管理新动能

伴随中国新经济力量崛起，新一代信息技术、智能设备、节能环保、新材料、人工智能、医药健康等产业正在为城市注入新活力，对相应的物业管理与服务也提出了新要求。

在北京——

2024年战略性新兴产业增加值同比增长14.6%，新产业的强劲增长动力为北京办公楼市场带来更多租客，也带来不同以往的服务需求。例如北京三里屯SOHO，为吸引初创企业加大引入艺术展览和共享办公空间；科技型写字楼为满足生物医药、新能源等租户需求，加速配套实验室、孵化器并提供相关服务。

伴随多功能空间与配套设施的需求增加，物业团队需要在灵活管理、多元增长等新课题上研究对策。例如当前部分办公楼尝试配置了包括泳池、健身房在内的多功能空间，并由物业管理团队协助业主进行日常运营与维护。这些举措不仅给予企业租户更便利、更优质的办公生活，也为业主开辟了全新的收入渠道，打开多元业务的增长空间。

仲量联行指出，伴随租户需求多元升级，部分办公楼正向“综合楼”转型，融合办公、商业、文化体验等更多功能，物业管理在场景创新、多种配套细化服务和灵活管理等方面，应做更多顺势突破。未来，能否丰富专业度为租户提供与时俱进的服务和资源，将成为经营者的核心竞争点。在此过程中，需将资管服务纳入管理思维，以提高与租户需求适配性。

在上海——

2024年甲级办公楼中，来自科技互联网、金融服务、专业服务和制造贸易等行业的租赁需求占比超过七成。产业园办公物业中，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏五大新行业已成为重要租户。

以上述五大新行业为代表的科技类企业在租赁物业时，更加重视物理空间、租金成本、配套设施等“物质资源”，以及个体体验、合作渠道、企业品牌形象、人才资源等“软性要素”。

而其中，租户对物业管理“软性服务”的要求达到空前程度。尤其“以人为本”的个体体验和相关服务，已经成为影响租赁需求和消费需求的关键因素。仲量联行数据显示，能够关注和实现使用者的社会需求和尊重需求的项目，将成为市场表现前30%的优质资产。

仲量联行指出，优质资产能够脱颖而出，除满足基本的生理和安全需求外，往往通过营造社群氛围、促进社交互动等方式，强化企业租户粘性，提升使用者的归属感和尊重感。当前竞争中，此类优质资产也展现出强大的抗风险能力，依托持续稳健的收益支撑资产价值。

在深圳——

截至2024年11月超过310家世界五百强企业总部，超30%的创投企业总部落户深圳。总部办公物业净吸纳量显著贡献，成为深圳办公楼市场的新亮点。

以总部为代表的办公物业，除满足业主自身需求外，也带动相关上下游企业释放办公楼租赁需求。与之相应的物业管理与服务，需要满足更长产业链条、更多上下游企业的综合需求，这也对长链条、长周期的专业资管能力，提出了更高的要求。

仲量联行指出，一个总部带动一条产业链、产业集群化发展等方式在新兴产业孵化中愈加普遍，产业交融、服务多元、具备上下游资源的办公楼宇更具吸引力。此类“链条型”办公楼需求的出现，也将带动物业管理方式的改变，例如催生定制办公需求，或推动管理团队以产业视角规划策略，提供更加综合且精细化的服务，以提升整体物业的经营成效。

综合而言，新兴产业的激活、多元业态的场景创新、总部经济兴起，为办公楼市场注入新能量，也带来「多功能、人性化、链条型」“新三样”要求，持续推动商业地产物业与资产管理自我革新与突破。

做优增量、盘活存量、提升质量

“再三样”助力城市焕发新活力

新的发展进程带来新的城市逻辑。2024年中央经济工作会议指出，“必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率”。这一重要论述，深刻揭示出城镇化后期，中国城市新的发展视角，即“既要做优增量、也要盘活存量、更要提升质量”，以新三样的高标准管理物业，提高城市中资源的配置效率。

首先，商业地产依然是城市增量资源的重要来源之一。以办公楼为例，2021-2024年中国40个主要城市办公楼市场的年均新增供应约530万平方米，虽然供应整体处于回落周期，但不同城市的供应放量速度呈现分化，为城市各类企业和租户提供空间支持。

然而随着资产价值下行，为保证资产长期价值稳定，越来越多新物业会考虑从一开始的规划、设计环节，就加入物业管理思维的考量，预判和规避项目各方在建筑规划和建设阶段遗留或引发的问题，从终端用户的使用体验出发，及早提出专业切实的意见，为项目的长效运营奠定基础。

与之相应，当前物业管理的内涵早已远远超出“三保一维”，物业管理方的“前介顾问服务能力”、“租务管理能力”等核心竞争力，愈加受到重视。专业机构已开始代入资产管理视角拓宽物业管理的服务边界，物业管理方也逐渐实现由“辅助者”成为“经营者”、由“管家”成为“长期合作伙伴”的角色转变。

仲量联行《厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理白皮书》（以下简称《白皮书》）中对照了北京三个办公楼项目（代称A、B和C），A和B是长周期资产与物业管理的代表，C是资产与物业管理相对缺失的例子。三个项目2010-2015年租金水平显示，在增长周期，优质资管与物管带来的增长涨幅更高、周期更长。

同时，对于存量资产而言，下行周期中资产价值不再简单地水涨船高了，而是需要稳健、可持续的现金流作为支撑，因而长周期、高品质的资产与物业管理，价值更为显著。

数据显示，截至2024年末中国主要40城的甲级办公楼总存量约为1.1亿平方米，但市场平均租金环比下降0.5%-6.2%、同比下降在1.2%-16.7%，超过八成的城市经历了近三年最大的年度降幅。在调整租金、压缩管理成本等短期策略之外，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才能根本上解决问题，帮助物业在全生命周期中实现增值保值。

《白皮书》指出，从楼宇生命周期的角度来看，资产与物业管理的价值与资产楼龄密切相关。在不同的时间节点，房地产的投资策略有所不同，在物业管理方面的侧重也存在差异。良好的资产战略和物业管理则相对可控，能够帮助项目有效对冲潜在风险，穿越市场周期。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。

此外，作为较特殊的一类存量资产，老旧物业的资本性改造，已成为物业保值增值的重点，尤值一提。以一栋楼龄近20年的商业建筑为例，仲量联行测算显示，经过资本性投入后，五年内不仅能收回改造成本，还能带来潜在的盈余和长期增长。而如果没有进行必要的资本性改造，其租金和入驻率可能会随市场波动下降。

目前，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，楼龄超过10年的办公楼约占半数。可见，通过长周期规划、领先的管理优势，资本性改造不仅能有效延长单个建筑的使用寿命和资产价值，在大量老旧楼宇进行合理改造后，物业资源的效率和效益提升，也在一定程度上促成着城市资源的质量提升。

在存量化和市场下行阶段，物业管理“链条末端、日常管家、辅助者”的老角色已经无法满足当下需求。顺应时代提质增效要求，「具备资管逻辑的成熟战略、全链条视野的前介管理、长周期思维的租务管理」，才能系统性地提升资产的整体运营效率与长期收益，为城市发展带来活跃能量。

绿色化、科技化、轻量化

“又三样”推动行业持续演进

中国物业管理行业以往给人“劳动密集型、管理粗放型、运作高耗型”的旧印象，但新时代之下，双碳目标、科技进步等宏观要素不断推动行业变革，当前「绿色化、科技化、轻量化」三大趋势持续发展，已成为物业管理行业不可忽视的进化源。

绿色化——

“2030年前碳达峰、2060年前碳中和”，距离我国双碳目标越来越近，当前大多数物业与资产管理团队深刻意识到低碳发展的重要性，尤其在平均CO2排量占城市总排放量60%的办公楼，“双碳”管理与减排已成为核心任务。

绿色低碳，最终指向资源的高效利用。仲量联行2023年发布《行舟绿水前——物业与资产双碳管理必修课》报告中，在业内首次对楼宇碳排查、履约和节能减排等难题做出详细解析，并指出运行管理系统性优化、基础设备提效（如更换LED照明、应用变频技术等）能为建筑节能降耗减碳带来可观效果。进一步的精细化、系统性改善和全链条解决方案，则将推进楼宇在节能的同时提增运行效率，优化成本管理。

科技化——

伴随物联网、大数据、人工智能的发展，各类新兴技术更加广泛地应用于楼宇管理，尤其疫情后，智能安防系统、无接触服务、VR虚拟技术等加速普及，“线上+线下”融合的智慧楼宇模式成为主流。

在此基础上，当行业面临减压人力成本、急需精准管理等新难题，房地产科技的角色更加丰富，并开始触及物业管理效率与成本控制的核心。这不仅仅是降本增效那么简单，更是推动向精细化、个性化求效益。

《白皮书》以北京某楼宇为例指出，通过引入3台扫拖机器人与30位员工共同构成高效的保洁团队，楼宇在显著降低人力成本的同时，大大提升了清洁效率和稳定性，客户投诉显著减少，为物业服务口碑和续租率增长奠定重要基础。

仲量联行认为，越来越多的资产持有方开始寻求通过科技手段优化资源配置，实现成本的有效控制和运营效率的大幅提升。科技与管理的深度融合，将推动物业管理行业向下一阶段纵深发展。

轻量化——

当前，中国内地的办公楼服务依然处于“劳动密集”阶段。《白皮书》指出，内地一个典型的高品质楼宇往往会配备100-130人的物业管理团队；项目自聘人员相关成本约占总成本的1/3。而香港及很多发达市场，一栋高品质楼宇往往只需7-8人，甚至3-4人的物业管理团队，辅以成熟专业的外包公司和服务商体系，达成节省成本和提升资源效率的双重效用。

随着中国内地市场趋于成熟，领先的资管机构和物业项目已经对成本规划管控、人员配置效率、专业服务品质提出更高要求，“轻型高效的运营管理策略”势在必行，这也是资产降本提效的机会所在。

而伴随头部物业管理机构打造成熟的服务商体系和供应商产业链，物业管理行业也将洗牌，门槛提高、优中择优，这将考验物业管理机构的集合能力和组织能力。

从老三样，到新三样、再三样和又三样，预示着物业和资产管理的需求变化、方式更新、和模式演变，系列变革传导至资产收益的链条看起来很漫长，但只要传导出来，就会产生显著效果。

在这条打造“百年楼宇”的鼎新之路上，仲量联行始终期待用资产管理的思维模式和逻辑作为物业管理服务的创新导向，助力资产持有人跨越周期；用长线思维做好建筑生命全周期规划，推动行业保持活力。