在房地产深度调整与物业行业增速放缓的双重夹击下，碧桂园服务控股有限公司（以下简称碧桂园服务）正经历着前所未有的战略转型阵痛。

3月27日发布的2024年财报显示，尽管实现营业收入439.93亿元，同比增长3.2%，但毛利率连续四年下滑至19.1%，净利润激增262.8%的背后，是商誉减值与应收账款压力交织的复杂局面。这家曾以规模扩张著称的物业龙头，正站在从“外延式扩张”向“内生式增长”转型的十字路口。

“仰望星空也要脚踏实地。在仰望星空的同时，还要更多的进行核心能力建设，告别外延式的增长，回到内生式的发展，去换取更大的发展和成长的可能性。” 碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮说。

毛利率四连降：在规模与风险间走钢丝

数据显示，2024年碧桂园服务实现收入约为439.93亿元，同比增长3.2%；毛利润为84.01亿元，同比下降3.8%；净利润18.75亿元，同比增长262.8%。

核心业务方面，物业管理服务、社区增值服务及“三供一业：”收入持续增长，构成基本盘支撑。但非业主增值服务收入骤降54.6%至7.05亿元，城市服务收入同比减少14.7%至41.68亿元，商业运营收入暴跌38.1%至6.27亿元。这些主动收缩举措直指风险敞口控制——碧桂园服务去年大幅压降信用风险上升客户的业务规模，并退出部分低效城市服务项目。

战略收缩的代价直观体现在财务处理上：对满国环境科技计提8亿~11亿元商誉减值，出售万达商管股权回笼6.49亿元。更值得关注的是关联方风险管控，通过将关联交易占比压降至0.9%，碧桂园服务基本切断风险传导链。

“物业行业的现金流安全边际正在被重新定价。”一位机构分析师认为，“当关联方风险外溢至终端服务，碧桂园服务需要构建‘防火墙机制’，将风险业务占比控制在总收入的2%以内。”

受到多方面因素共同作用的结果，物业行业平均毛利率已跌破20%。碧桂园服务毛利率在2021年～2024年连续下滑，分别为30.73%、24.8%、20.49%、19.1%。

同策研究院联席院长宋红卫分析，“一是物业行业目前表现出营收增速和毛利率双降的趋势，既和当前房地产市场增量触顶收缩有关，也受到物业行业仍以传统服务为主的内容有关。二是毛利率的下降跟在管规模增长放缓有关，由于开发板块业务规模快速下降，关联的在管业务增长受到较大的影响。三是物业管理跟入住率和人口规模关系最为紧密，随着业务规模的扩张，新增规模外委化成为趋势，很多低效小区也拉低了企业的整体盈利能力。四是关联方应收账款以及过去收并购带来的资产及商誉价值减值，也给企业带来利润的损失。”

战略重构：从规模王者到价值深耕

面对行业增速放缓与竞争加剧，碧桂园服务提出“稳局面、保增长、谋突破”三年战略。其战略重构轨迹折射出物业行业从规模红利向运营红利的迁徙轨迹。

碧桂园服务锚定2025年核心业务实现大单位数增长的保底目标，构建“三位一体”转型框架：运营力深化、AI力赋能、经营力突破。运营服务六大体系首次成型，AI大数据模型完成部署，酒零售等多元经营业态形成生态闭环。管理层直言：“物业行业远未触达天花板，建筑、人口、空间等要素仍在持续创造价值升维可能。”

非核心业务方面，由于经济形势变化，部分业务账期相对较长，对现金流占用压力较大。其管理层表示，部分历史遗留问题集中在一两年内处理还是压力较大。

从风险预警来看，碧桂园服务战略转型的落地路径仍需要厘清。特别需要注意的是，母公司碧桂园集团贡献收入占比仍达12.3%，需加速第三方外拓，目标2025年占比超85%。另一方面，未来两年仍有约15亿元商誉需计提，需通过业绩对赌协议降低风险。

“净现金流和净利润1:1是长期目标”， 徐彬淮现场表态背后，是物业行业特有的“现金流依赖症”正在瓦解。2024年上半年，该公司经营性现金流同比暴跌87.7%，应收账款规模膨胀至219.58亿元，其中3年以上长账龄应收款达6.01亿元。

为降低母公司碧桂园集团债务风险敞口，碧桂园服务主动终止与风险客商的商业运营合作，导致相关收入锐减超10亿元，直接拉低净利润38.7%。

该公司首席财务官黄鹏坦言，已成立专项追讨委员会，计划通过“以资抵债、诉讼仲裁”等手段优化报表，但预计短期将产生数亿元一次性折损。

碧桂园服务的转型，折射着物业行业从“规模红利”向“运营红利”迁徙的阵痛。当现金流安全、技术落地、增值服务成为新赛场，这家龙头物企能否穿越周期，不仅关乎自身命运，更将影响行业进化方向。正如徐彬淮所言：“仰望星空也要脚踏实地”，在物业管理的星辰大海中，碧桂园服务正寻找着自己的“第二曲线”。